Rechner für Wohnungskredite

Ob Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen oder ein bestehendes Haus refinanzieren, ein Hypothekenrechner kann Ihnen helfen, Ihre monatlichen Zahlungen zu verstehen. Es ist wichtig zu verstehen, wie sich Ihre Anzahlung, Ihr Zinssatz, die Laufzeit, die Lage der Immobilie und andere Faktoren auf die monatlichen Kosten auswirken werden. Lesen Sie weiter, um mehr über den Hypothekenzahlungsrechner zu erfahren und warum Sie einen solchen Rechner verwenden sollten.

Hypothek Definition

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das zur Erhaltung oder zum Erwerb von Grundstücken, Häusern oder anderen Immobilien verwendet wird. Hypotheken sind gesicherte Darlehen, bei denen die Immobilie als Sicherheit dient. Es handelt sich um Vereinbarungen, die zeigen, dass der Kreditnehmer sich bereit erklärt, im Laufe der Zeit regelmäßige Zahlungen an den Kreditgeber für das Kapital und die Zinsen des Kredits zu leisten.

Die Beantragung einer Hypothek erfolgt in der Regel über einen Kreditgeber. Dieser prüft, ob der Käufer alle Anforderungen, einschließlich Anzahlung und Kreditwürdigkeit, erfüllt. Ein Hypothekenantrag durchläuft ein strenges Underwriting-Verfahren, bevor er in die Abschlussphase kommt. Es gibt verschiedene Arten von Hypothekendarlehen, darunter festverzinsliche und konventionelle Darlehen.

Wie Hypotheken funktionieren

Unternehmen und Privatpersonen nutzen Hypothekarkredite, um Immobilien zu erwerben, ohne den gesamten Kaufpreis im Voraus zu bezahlen. Sobald eine Hypothek bewilligt wurde, wird vom Kreditnehmer erwartet, dass er die Kreditsumme plus Zinsen über eine bestimmte Anzahl von Jahren zurückzahlt, bis die Immobilie abbezahlt ist und er sie frei und unbelastet besitzt.

Viele herkömmliche Hypotheken weisen einen Tilgungsplan auf, bei dem die regelmäßigen Zahlungen jeden Monat gleich sind. Der einzige Unterschied besteht darin, dass die Anteile von Zinsen und Kapital während der Laufzeit des Kredits unterschiedlich verteilt werden. Die meisten Hypotheken in den USA haben Laufzeiten von 15 oder 30 Jahren.

Man kann eine Hypothek sogar als Pfandrecht an der Immobilie oder als Forderung auf die Immobilie bezeichnen. Wenn der Kreditnehmer den Tilgungsplan der Hypothek nicht einhält, kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsvollstrecken.

So verpfändet beispielsweise ein Käufer sein Haus an einen Kreditgeber, was bedeutet, dass der Kreditgeber nun einen Anspruch auf das Haus hat. Damit hat der Kreditgeber ein Interesse an der Wohnung, und wenn der Käufer mit dem Kredit in Verzug gerät, kann er das Haus zwangsvollstrecken. Bei einer Zwangsvollstreckung kann der Kreditgeber den Käufer zwangsräumen, das Haus verkaufen und das Geld zur Tilgung der Hypothekenschuld verwenden.

Das Hypothekenverfahren

Das Hypothekenverfahren beginnt damit, dass die Kreditnehmer bei einem oder mehreren Kreditgebern einen Kreditantrag einreichen. Der Kreditgeber möchte einen Nachweis darüber, dass der potenzielle Käufer das Darlehen zurückzahlen kann. Er wird um Unterlagen wie Anlage- und Kontoauszüge, Nachweise über die aktuelle Beschäftigung und Steuererklärungen bitten. Der Kreditgeber wird auch eine Bonitätsprüfung durchführen, um Ihr Zahlungsverhalten zu prüfen.

Nach der Genehmigung bietet der Kreditgeber dem Kreditnehmer eine Hypothek zu einem bestimmten Betrag und Zinssatz an. Der Prozess kann beginnen, während Sie noch auf der Suche nach einer Wohnung sind, oder nachdem Sie bereits eine gefunden haben. Sich bei Kreditgebern zu erkundigen, ob Sie eine Vorabgenehmigung erhalten haben, ist eine effektive Möglichkeit, sich auf dem Immobilienmarkt besser zu positionieren. Wenn ein Käufer eine Vorabgenehmigung hat, bedeutet dies für den Verkäufer, dass die Person über die Mittel verfügt, um ihr Angebot zu unterstützen.

Nachdem sich Käufer und Verkäufer auf die Bedingungen geeinigt haben, findet ein Treffen zum Abschluss statt. Manchmal sind die Hauskäufer anwesend, manchmal nur ihre Vertreter. Der Abschluss erfolgt, wenn der Kreditnehmer die Anzahlung leistet und der Verkäufer das Eigentum an den Käufer überträgt und sein Geld erhält. Der Käufer muss unter Umständen zusätzliche Hypothekenpapiere unterzeichnen, und der Kreditgeber kann für das Darlehen eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Manchmal werden diese Gebühren in Form von Hypothekenpunkten erhoben.

Arten von Hypotheken

Es gibt mehrere Arten von Hypothekendarlehen. Zu den gängigsten gehören 15- und 30-jährige Festzinskredite. Es gibt jedoch auch Hypotheken mit Laufzeiten von nur fünf Jahren, während andere 40 Jahre oder länger laufen können. Wenn Sie einen Tilgungsrechner benutzen, werden Sie feststellen, dass Sie bei längeren Laufzeiten zwar die monatlichen Kosten senken, aber über die gesamte Laufzeit des Kredits mehr Zinsen zahlen müssen.

Hypotheken können sich jedoch nicht nur durch die Länge der Laufzeiten, sondern auch auf andere Weise unterscheiden. So gibt es beispielsweise spezielle Arten von Wohnungsbaudarlehen wie Darlehen des Ministeriums für Veteranenangelegenheiten (VA), Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) und Darlehen des Landwirtschaftsministeriums (USDA). Diese Darlehen sind für bestimmte Hauskäufer gedacht, die nicht über die Kreditwürdigkeit, die Anzahlung oder das Einkommen verfügen, um sich für herkömmliche Hauskredite zu qualifizieren.

Hier ein genauerer Blick auf die gängigsten Hypothekenarten:

Einstellbarer Zinssatz

Bei Darlehen mit variablem Zinssatz ist der Zinssatz zu Beginn der Laufzeit festgeschrieben und ändert sich dann in der Regel entsprechend den aktuellen Zinssätzen. Oft ist der anfängliche Zinssatz niedriger als der aktuelle Marktzins, so dass solche Hypotheken sofort günstiger sind. Allerdings sind sie in der Zukunft möglicherweise weniger rentabel, wenn die Zinssätze stark steigen. Für diese Darlehen gelten in der Regel Obergrenzen dafür, wie stark der Zinssatz jedes Mal und insgesamt während der Darlehenslaufzeit steigen kann.

Nur Zinsen

Nur-Zins-Darlehen sind weniger verbreitet als andere Darlehensarten und beinhalten oft komplexe Tilgungspläne, die sich nur für erfahrene Kreditnehmer eignen. Beachten Sie, dass es nicht ungewöhnlich ist, dass diese Darlehen am Ende der Laufzeit eine hohe Schlussrate erfordern.

Diese Art von Hypothek führte während der Immobilienblase Anfang der 2000er Jahre bei vielen Hausbesitzern zu finanziellen Verwerfungen.

Festverzinslich

Dies ist eine der beliebtesten Hypothekenarten, weil die Kreditnehmer genau wissen, was sie jeden Monat zahlen werden. Nachdem das Darlehen abgeschlossen und der Zinssatz festgeschrieben wurde, ändert er sich bis zum Ende der Laufzeit oder bis zur Refinanzierung nicht mehr. Diese Darlehen eignen sich zwar hervorragend für die Budgetierung Ihrer monatlichen Ausgaben, aber Sie profitieren nicht von Zinssenkungen im Laufe der Zeit, wie es bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz der Fall wäre.

Umgekehrte Hypotheken

Von allen verfügbaren Hypotheken sind dies die einzigartigsten. Sie sind für Personen über 62 Jahre gedacht, die einen Teil ihres Eigenkapitals in Bargeld umwandeln wollen. Diese Finanzinstrumente ermöglichen es Hausbesitzern, den Wert ihres Hauses zu beleihen und die Auszahlung in Form eines Pauschalbetrags, einer Kreditlinie oder fester monatlicher Zahlungen zu erhalten. Der verbleibende Darlehenssaldo wird fällig, wenn der Darlehensnehmer das Haus verkauft, endgültig auszieht oder verstirbt.

Aktuelle durchschnittliche Hypothekenzinsen

Der Betrag, den Sie für eine Hypothek zahlen müssen, hängt von der gewählten Art, der Laufzeit, den Zinssätzen und den gezahlten Rabattpunkten ab. Es ist wichtig zu wissen, dass die Zinssätze von Kreditgeber zu Kreditgeber oder von Woche zu Woche variieren können, daher sollten Sie sich über die verschiedenen Möglichkeiten auf dem Markt informieren.

Im Jahr 2020 erreichten die Hypothekenzinsen in den USA fast einen Rekordtiefstand: Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festzinsfinanzierung lag bei 2,66 %. Die Hypothekenzinsen blieben bis 2021 relativ niedrig, begannen aber im letzten Monat des Jahres wieder zu steigen. Hier ein Blick auf die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen im September 2022:

• Hypothek mit 30-jährigem Festzins: 6.89%
• Hypothek mit 15-jährigem Festzins: 5.528%
• 10/6 Hypothek mit variablem Zinssatz: 6.435%

In einer Hypothek enthaltene Zahlungen

Bei der Berechnung der Hypothekenzahlung werden vier Hauptfaktoren berücksichtigt. Diese Faktoren sind Zinsen, Kapital, Versicherung und Steuern. Die folgenden Informationen beziehen sich auf eine Hypothek von 100.000 Dollar.

Prinzipal

Jede monatliche Hypothekenzahlung enthält einen bestimmten Betrag, der direkt auf die Kreditsumme angerechnet wird. Hypotheken sind so strukturiert, dass die Tilgungszahlungen niedrig beginnen und mit jeder abgeschlossenen Zahlung ansteigen. Daher wird in den ersten Jahren mehr für die Zinsen als für das Kapital gezahlt, und am Ende der Laufzeit ist es genau umgekehrt. In diesem Beispiel beträgt der Kapitalbetrag 100.000 $.

Interesse

Der Kreditgeber erhebt Zinsen, um sich für die Übernahme des Risikos, Ihnen Geld zu leihen, zu belohnen. Dieser Zinssatz wirkt sich direkt auf den Betrag aus, den ein Kreditnehmer jeden Monat zahlt. Je höher der Zinssatz ist, desto höher sind die monatlichen Hypothekenzahlungen.

Es ist wichtig zu erwähnen, dass höhere Zinssätze den Gesamtbetrag, den Sie leihen können, verringern, während niedrigere Zinssätze den Betrag erhöhen. Nehmen wir für unser Beispiel an, dass der Zinssatz für die 100.000 Dollar Kapital 6 Prozent beträgt. Bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren würden die Zinsen und das Kapital zusammen etwa 600 Dollar betragen, je nach Ihrem Wohnort. Hätte das 100.000-Dollar-Darlehen jedoch einen Zinssatz von 9 Prozent, läge die monatliche Hypothekenzahlung näher bei 800 Dollar.

Steuern

Auch die Grundsteuer wird von der Gemeindeverwaltung erhoben und zur Finanzierung öffentlicher Programme wie Polizei, Schulen und Feuerwehr verwendet. Diese Steuern werden jährlich festgesetzt, aber Sie können sie monatlich mit Ihren Hypothekenzahlungen begleichen. Der Betrag, den Sie schulden, sollte durch die Anzahl der Zahlungen, die Sie in einem Jahr leisten, geteilt werden. Ihr Kreditgeber wird die Zahlungen sammeln und auf einem Treuhandkonto hinterlegen, bis die Steuern fällig sind.

Versicherung

Der letzte Faktor, der sich auf Ihre Hypothekenzahlung auswirkt, ist die Versicherung, die ähnlich wie die Grundsteuer gehandhabt wird. In diesem Zusammenhang sollten Sie wissen, dass zwei Arten von Versicherungen in den Tilgungsplan Ihrer Hypothek aufgenommen werden können.

Die erste Art ist die Sachversicherung, die die Immobilie und das Hab und Gut vor Katastrophen wie Diebstahl oder Feuer schützt. Die andere Art von Versicherung ist die PMI, die für jeden obligatorisch ist, der ein Haus mit weniger als 20 Prozent Anzahlung kauft. Diese Versicherung dient dem Schutz des Kreditgebers, wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann.

Da diese Versicherung das Ausfallrisiko des Kredits verringert, können die Kreditgeber die Hypothek an Investoren verkaufen. Die PMI stellt sicher, dass die Investition des Anlegers zurückgezahlt wird. Die Deckung kann entfallen, wenn das Haus des Kreditnehmers ein Eigenkapital von mindestens 20 % aufweist.

Obwohl die meisten Hypotheken aus Zinsen, Kapital, Steuern und Versicherung bestehen, können Sie sich auch für ein Darlehen entscheiden, bei dem Versicherung und Steuern nicht in der Rate enthalten sind. Denken Sie daran, dass Ihre monatlichen Raten zwar niedriger sind, Sie aber immer noch für die Zahlung der Versicherung und der Steuern verantwortlich sind.

Wie man die beste Hypothek findet

Früher waren Kreditgenossenschaften, Banken und Kredit- und Sparinstitute die einzigen Orte, an denen man ein Wohnungsbaudarlehen aufnehmen konnte. Heute gibt es viele Hypothekarkreditgeber, darunter auch Nicht-Banken.

Bei der Suche nach der besten Hypothek sollten Sie unbedingt einen kostenlosen Hypothekenrechner verwenden, um die geschätzten Zahlungen je nach Hypothekenart, Anzahlung und Zinssatz zu vergleichen. Er ist auch ein hervorragendes Hilfsmittel, um zu entscheiden, wie viel Haus Sie sich bequem leisten können.

Neben den Zins- und Tilgungszahlungen kann der Hypothekenverwalter oder Kreditgeber auch ein Treuhandkonto einrichten, um Versicherungen, Steuern und andere Kosten zu bezahlen. Diese Kosten werden zu Ihren monatlichen Darlehenszahlungen hinzugerechnet.

Letztendlich ist es am einfachsten, sich umzusehen, um die beste Hypothek zu finden. Nachdem Sie mit Hilfe des Amortisationsrechners ermittelt haben, wie viel Haus Sie sich leisten können, müssen Sie einen Kreditgeber finden, der ein Darlehen innerhalb dieser Grenzen anbietet.

Wie man sich für eine Hypothek qualifiziert

Die Kreditgeber prüfen mehrere wichtige Faktoren, um festzustellen, ob eine Person für einen Immobilienkredit in Frage kommt. Hier sind die Fragen, die Sie sich stellen sollten, bevor Sie eine Hypothek beantragen:

• Haben Sie eine "gute" Kreditwürdigkeit?
• Haben Sie kürzlich Konkurs angemeldet oder eine Zwangsvollstreckung erlebt?
• Haben Sie bereits eine hohe monatliche Belastung?
• Gibt es in Ihrer Kredithistorie Eintreibungen oder viele verspätete Zahlungen?
• Sind Ihre Kreditkarten überzogen?

Wenn Sie nur einen dieser Faktoren bejahen, sind Sie nicht automatisch ausgeschlossen. Bei der Kreditwürdigkeit zum Beispiel können Sie bei einigen Arten von Wohnungsbaudarlehen einen Wert von 580 erreichen. Wenn Sie jedoch mehrere Fragen auf der Liste mit "Ja" beantwortet haben, ist es vielleicht am besten, an diesen Punkten zu arbeiten, bevor Sie sich bei einem Kreditgeber bewerben.

Wichtige Hypotheken-Terminologie zu kennen

Ein Online-Hypothekendarlehensrechner hilft Ihnen, Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen mit wenigen Angaben zu schätzen. Damit Sie den Rechner effektiv nutzen können, sollten Sie einige Begriffe kennen:

• Hauspreis: Der Dollarbetrag, den Sie für das Haus bezahlen müssen.
• Anzahlung: Das Geld, das dem Verkäufer des Hauses zur Verfügung gestellt wird.
• Darlehensbetrag: Der Betrag, der für den Kauf des Hauses finanziert wird. Um diese Zahl zu ermitteln, ziehen Sie den Betrag der Anzahlung vom Preis des Hauses ab.
• Laufzeit des Darlehens: Die Länge der Laufzeit Ihrer Hypothek.
• Zinssatz: Der Betrag, der an den Kreditgeber gezahlt wird, damit Sie sich das Geld leihen können.

Beispiel für die Berechnung einer Hypothek in den USA.

Nehmen wir an, das Haus, das Sie kaufen möchten, kostet 100.000 $. Der Kreditgeber bietet Ihnen ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 6 % an. Um Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu ermitteln, verwenden Sie den kostenlosen Hypothekenrechner und geben Sie diese Daten ein:

• Kaufpreis: $100.000
• Anzahlung: Wir haben für unser Beispiel 20% verwendet
• Laufzeit der Hypothek: 30 Jahre Festzins
• Postleitzahl: Wir haben für unser Beispiel 90005 verwendet.

Wie Sie sehen werden, würde die monatliche Rate für ein Darlehen von 80.000 Dollar 622,90 Dollar betragen.