Calculadora de hipotecas

La Calculadora de hipotecas es una herramienta útil para calcular el pago mensual y otros gastos relacionados con la propiedad de una vivienda. Puede incluir pagos adicionales o un incremento porcentual anual en los costes totales asociados a la hipoteca.

Hipoteca

Una hipoteca es un préstamo garantizado por una propiedad, más comúnmente una casa. Los prestamistas definen los préstamos inmobiliarios como el dinero prestado para pagar una propiedad. Los compradores que solicitan un préstamo para comprar una propiedad a menudo deben devolverla con el tiempo, generalmente en 15 o 30 años en los Estados Unidos. Cada mes, el comprador paga el préstamo. El principal, o cantidad original prestada, es una parte del pago mensual.

El interés es el valor que se paga al prestamista por el uso del dinero. Las cuentas de depósito en garantía a veces se usan para compensar los costos de los impuestos a la propiedad y el seguro. Hasta que no se abone el último pago mensual, el comprador no puede ser considerado como el propietario total de la propiedad hipotecada.

El préstamo a interés fijo a 30 años es un tipo de hipoteca muy extendido en Estados Unidos. En Estados Unidos, las hipotecas son el principal medio para financiar la compra de una vivienda.

Componentes de una calculadora de hipotecas

Un préstamo hipotecario suele tener varios componentes, y nuestra calculadora los incluye.

El monto del préstamo es la suma prestada por un banco o prestamista. Este es el precio de compra menos el pago inicial de una hipoteca. El monto máximo del préstamo suele ser proporcional a los ingresos o la asequibilidad del hogar.

El plazo del préstamo es cuándo debe pagar el préstamo en su totalidad. Las hipotecas de tasa fija a menudo tienen plazos de 15, 20 o 30 años. Los plazos de pago más cortos, como 15 o 20 años, a menudo tienen tasas de interés más bajas.

El pago inicial es el pago inicial de la compra, que suele ser una proporción del coste total. Normalmente, los prestamistas hipotecarios necesitan un pago inicial de al menos el 20% del importe total del préstamo. En algunos casos, los prestatarios pueden dar un 3% de entrada. Los prestatarios se verán obligados a contratar un seguro hipotecario privado (PMI) si su pago inicial es inferior al 20%.

Los prestatarios deben tener este seguro hasta que el saldo pendiente del préstamo caiga por debajo del 80 % del precio de compra inicial de la vivienda. Cuanto más dinero haya ahorrado un prestatario, más probabilidades tendrá de que se le permita su préstamo.

La tasa de interés es la proporción del préstamo que se cobra como tarifa de préstamo.

Hay dos tipos de hipotecas: hipotecas de tasa fija (FRM) e hipotecas de tasa ajustable (ARM). Como su nombre lo indica, las tasas de interés del préstamo FRM se fijan a lo largo del préstamo. Solo las tasas fijas se calculan utilizando la calculadora anterior. Las tasas de interés de las ARM generalmente se fijan antes de cambiarse regularmente en función de los índices de mercado.

Los prestatarios asumen algunos riesgos con las ARM. Como resultado, con el mismo período de préstamo, las tasas de interés iniciales son típicamente de 0,5 a 2 % más bajas que FRM. La unidad de medida estándar para las tasas de interés hipotecarias es la tasa de porcentaje anual (TPA), comúnmente conocida como TPA nominal o TPA efectiva. Es la tasa de interés anual multiplicada por el número de períodos de capitalización. Por ejemplo, si la tasa hipotecaria es del 6 % TPA, el prestatario tendrá que pagar el 6 % dividido entre 12, o el 0,5 % cada mes en intereses.

Costos de ser propietario de una casa y obtener una hipoteca

Ser propietario de una casa conlleva muchos gastos, como pagos mensuales regulares de la hipoteca. Para la categorización, estos gastos se dividen entre costos recurrentes y no recurrentes.

Costos recurrentes

La inflación afecta una amplia gama de precios, incluidos los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad, el seguro del propietario y las cuotas de la HOA. Principalmente, el costo de la hipoteca continuará durante la duración del préstamo e incluso más allá. Tienen un papel crucial en las finanzas de la empresa.

La selección «Incluir opciones a continuación» incluye los cargos recurrentes en el cálculo. También puede introducir incrementos porcentuales anuales en la sección «Más opciones» del cálculo.

Seguro de hogar es un tipo de seguro que cubre el hogar de una persona contra diversos tipos de peligros. La cobertura de responsabilidad civil personal, que protege contra demandas que involucran lesiones dentro y fuera de la propiedad, se puede incluir en las pólizas de seguro de hogar. El costo del seguro de hogar se ve afectado por varias variables, incluida la ubicación, la edad, el estado de la vivienda y el nivel de protección deseado.

Impuestos a la propiedad. Los propietarios pagan impuestos a los gobiernos locales. Por lo general, el impuesto a la propiedad es manejado por los gobiernos locales o de los condados en los Estados Unidos. Los impuestos locales a la propiedad se recaudan en cada uno de los 50 estados. Como regla general, los propietarios de viviendas en los Estados Unidos gastan alrededor del 1,1 % del valor de sus viviendas en impuestos a la propiedad cada año.

Cargo HOA es una tasa que grava a la propiedad de la asociación de propietarios (HOA). Esta organización mantiene y mejora la propiedad y el medio ambiente de las comunidades bajo su jurisdicción. Las tasas HOA a menudo se requieren para condominios, casas adosadas y residencias unifamiliares específicas. Las tasas anuales de la HOA suelen ser inferiores al 1 % del valor de la propiedad.

Seguro hipotecario privado (PMI). El seguro hipotecario privado (PMI) protege al prestamista cuando un prestatario no puede devolver el préstamo. Los prestamistas de Estados Unidos suelen exigir que los prestatarios contraten el PMI si el pago inicial es inferior al 20% del valor de la propiedad y la relación préstamo-valor (LTV) es inferior al 78-80%. El pago inicial, el tamaño del préstamo y el crédito del prestatario influyen en el coste del seguro hipotecario privado (PMI). Cada año se cobra entre el 0,3% y el 1,9% del importe del préstamo.

Recargo. El mantenimiento anual de la propiedad puede costar hasta el 1 % del valor de la propiedad. Los servicios públicos, el mantenimiento de la casa y otros gastos están incluidos en esta categoría de costos.

Gastos que no se repiten normalmente

La calculadora no incluye estos gastos, pero no deben pasarse por alto.

Mejoras iniciales: Antes de mudarse, a algunos compradores les gusta hacer mejoras fundamentales en la propiedad. La renovación de una casa puede abarcar todo, desde reemplazar el piso y pintar las paredes hasta rehacer por completo el interior o el exterior. Los gastos de renovación pueden acumularse rápidamente, pero los propietarios tienen la opción de retrasarlos o evitarlos por completo.

Gastos de cierre son los honorarios incurridos después de una transacción de bienes raíces. Un costo de cierre de hipoteca en los Estados Unidos puede incluir honorarios de abogado, honorarios de servicio de título, honorarios de grabación, honorarios de encuesta, impuesto de transferencia de propiedad, comisión de corretaje, tarifa de solicitud de hipoteca, puntos, tarifa de tasación, tarifa de inspección, garantía de la vivienda, seguro de vivienda prepago, impuestos a la propiedad prorrateados, cuotas prorrateadas de la asociación de propietarios, intereses prorrateados y otros costos.

El comprador generalmente asume estos gastos, aunque se puede negociar un «crédito» con el vendedor o el prestamista. En una transacción de 400.000 dólares, no es raro que un comprador pague alrededor de 10.000 dólares.

Varios: Los muebles y electrodomésticos nuevos y los gastos de reubicación son ejemplos de costos únicos asociados con la compra de una casa. Las reparaciones también se incluyen aquí.

Reembolso antes de lo previsto y fondos adicionales

Los prestatarios pueden querer pagar sus hipotecas más temprano que tarde por varias razones, que incluyen, entre otras, tasas de interés más bajas, el deseo de vender su casa o la capacidad de refinanciar. Por ejemplo, nuestra calculadora puede considerar pagos únicos o regulares. Los prestatarios deben conocer los beneficios y los inconvenientes de hacer pagos adicionales en sus hipotecas.

Estrategias para pagar la deuda temprano

Además de pagar el pago de la hipoteca en su totalidad, generalmente hay tres formas básicas de pagar un préstamo hipotecario antes de tiempo. Para ahorrar dinero en intereses, los prestatarios utilizan estos métodos. Puede usar una combinación de estas estrategias o usarlas solas.

Pagos extra

Puede pagar un poco más cada mes de lo que normalmente pagaría. En la mayoría de las hipotecas a largo plazo, utilizará una gran cantidad de los pagos iniciales para pagar los intereses en lugar del monto inicial del préstamo. Puede reducir los intereses de un préstamo haciendo más pagos, lo que reduce la cantidad de dinero que debe el prestatario.

Algunas personas pagan una cantidad adicional cada mes, mientras que otras pagan más. Se pueden incluir muchos pagos adicionales en la Calculadora de hipotecas como entradas opcionales, y puede ser útil comparar los resultados de aumentar las hipotecas con y sin pagos adicionales.

Pago quincenal

En el plan de pago quincenal, el prestatario realiza un pago equivalente a la mitad del importe mensual típico cada dos semanas. Dado que en un año hay 52 semanas, el prestatario realizará 26 pagos quincenales. Esto equivale a 13 mensualidades completas al año, en lugar de las 12 mensualidades normales.

Este enfoque puede ajustarse bien al ciclo presupuestario de las personas que cobran quincenalmente, ya que les permite sincronizar una parte de cada nómina directamente con el pago de su hipoteca. A lo largo de un año, esta estrategia se traduce en un pago mensual adicional, que se aplica al principal. Esto puede acelerar la reducción del saldo de capital y puede suponer un importante ahorro de intereses a lo largo de la duración del préstamo, así como una posible reducción del plazo total de la hipoteca.

Refinanciación en un préstamo a más corto plazo

Para pagar deudas antiguas, puede refinanciar en un préstamo a más corto plazo. Los prestatarios pueden obtener una tasa de interés reducida al acortar la duración de su préstamo. Esto podría acelerar el proceso de pago y ahorrar dinero en intereses. Sin embargo, esto a menudo resulta en un pago mensual más alto para el prestatario. El prestatario debe esperar pagar los cargos de cierre y otros gastos al hacer la refinanciación.

Razones para pagar un préstamo antes de tiempo

Usted puede obtener los siguientes beneficios al realizar pagos adicionales:

Un plazo más corto para pagar: El préstamo se pagará antes de lo esperado inicialmente con un tiempo de amortización más corto. Esto significa que el prestatario pagará la hipoteca antes.

Menores costos de intereses: Los prestatarios pueden ahorrar dinero en intereses, un gasto sustancial.

Realización personal: Liberarse de las deudas puede proporcionar una sensación de bienestar emocional. Los prestatarios que están libres de deudas pueden gastar e invertir mejor su dinero en otros lugares.

Las desventajas de pagar las deudas temprano

Pagos adicionales, por otro lado, tienen un costo. Los solicitantes de préstamos deben considerar lo siguiente antes de realizar pagos adicionales en su hipoteca:

Se pueden aplicar multas por pago anticipado: Cuando un prestatario y un prestamista hipotecario acuerdan una multa por pago anticipado en un contrato hipotecario, determinan cuánto y cuándo un prestatario puede pagar su préstamo. Al calcular una multa, es común usar un porcentaje de la suma impaga o un cierto número de meses de interés. Por lo general, el monto de la multa se reduce hasta que se elimina gradualmente dentro de los cinco años. Debido a la venta de una casa, las multas por pago anticipado generalmente no se aplican por un pago único.

El capital de la casa está cerrado: el dinero invertido en una casa es dinero que el prestatario no puede gastar en otro lugar. Esto eventualmente puede obligar a un prestatario a obtener otro préstamo si se desarrolla un requisito monetario imprevisto.

Deducción de impuestos: Los cargos por intereses hipotecarios se pueden deducir de los ingresos imponibles de un prestatario en los Estados Unidos. Sin embargo, este beneficio solo está disponible para los contribuyentes que lo especifican en lugar de la deducción estándar. Cuanto menor sea la tasa de interés, menor será la deducción.

Costes de oportunidad: Dar prioridad a la amortización anticipada de la hipoteca puede no ser siempre la decisión financiera óptima. Dado que los tipos hipotecarios suelen ser más bajos que los rendimientos potenciales de otras inversiones, es importante sopesar los beneficios. Por ejemplo, utilizar los fondos sobrantes para pagar una hipoteca con un tipo de interés del 4% puede no ser tan beneficioso si esos mismos fondos podrían producir un rendimiento del 7% o más si se invirtieran de forma inteligente. La diferencia de ganancias potenciales representa un coste de oportunidad que debe tenerse muy en cuenta en la planificación financiera.

Un fragmento de la historia hipotecaria estadounidense

En las primeras décadas del siglo XX, la compra de una vivienda solía suponer un gran desembolso inicial y la aceptación de un préstamo a corto plazo, que normalmente exigía un importante pago global al cabo de un periodo de entre tres y cinco años. Estas condiciones tan estrictas significaban que la propiedad de la vivienda estaba fuera del alcance de la mayoría de los estadounidenses; los datos históricos sugieren que antes de la década de 1930, las tasas de propiedad de la vivienda rondaban el 40%.

El inicio de la Gran Depresión supuso un aumento drástico de las ejecuciones hipotecarias, con estimaciones que indican que casi el 25% de los titulares de hipotecas perdieron sus casas por ejecución hipotecaria. Este periodo subrayó la necesidad de reformar la financiación de la vivienda.

En respuesta a esta necesidad, el gobierno de EE.UU. tomó medidas en la década de 1930 para remodelar el sistema de financiación de la vivienda. La creación de la Federal Housing Administration (FHA) y la Federal National Mortgage Association, conocida comúnmente como Fannie Mae, marcó un punto de inflexión. La FHA introdujo el seguro hipotecario, reduciendo el riesgo para los prestamistas y permitiendo así plazos de préstamo más largos y pagos iniciales más bajos, haciendo que la propiedad de la vivienda fuera más asequible para el estadounidense medio. Fannie Mae se creó para proporcionar un mercado secundario de hipotecas, aumentando la disponibilidad de fondos para préstamos.

Después de la Segunda Guerra Mundial, estas instituciones fueron fundamentales para facilitar la adquisición de vivienda a los veteranos, contribuyendo a un boom inmobiliario y a un crecimiento sostenido de las tasas de propiedad de vivienda. La FHA, en particular, siguió prestando un apoyo fundamental al mercado de la vivienda, especialmente durante las recesiones económicas, contribuyendo a estabilizarlo.

A principios del siglo XXI, una combinación de factores condujo a un máximo histórico en la propiedad de la vivienda, con una tasa que alcanzó el 68,1% en 2001. Sin embargo, este pico fue seguido de un fuerte descenso durante la crisis financiera de 2008. Fannie Mae, gravemente afectada por los impagos de las hipotecas, fue puesta bajo tutela federal para evitar su colapso. Tras unos años, en 2012 había recuperado la rentabilidad. La FHA también desempeñó un papel importante en la estabilización del mercado al garantizar la disponibilidad de seguros hipotecarios durante la crisis.

La Reserva Federal también intervino, aplicando políticas destinadas a apuntalar el mercado, lo que ayudó a restablecer la confianza y la estabilidad en los valores respaldados por hipotecas. En 2013, estos esfuerzos colectivos habían empezado a dar como resultado un mercado de la vivienda más resistente.

En la actualidad, instituciones como Fannie Mae y la FHA siguen siendo fundamentales para el sector hipotecario, ya que respaldan una parte sustancial de las hipotecas para viviendas unifamiliares y contribuyen a la flexibilidad y accesibilidad de la financiación de la vivienda.