Calculadora de préstamo de la FHA

Si es la primera vez que compra una casa, es posible que no sea consciente de la cantidad de gastos que conlleva ser propietario. Al pagar las cuotas mensuales de la hipoteca, esta cantidad no sólo incluye los intereses y el capital del préstamo que tiene que devolver al prestamista. También debe pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y otros costos adicionales.

Aquí es donde entra en juego la calculadora de préstamos de la FHA (Administración Federal de Vivienda). Esta calculadora de préstamos determinará exactamente el importe de su pago mensual teniendo en cuenta todos los gastos asociados. Esta es la forma más rápida y precisa de determinar cuánto puede pagar por una casa con un préstamo de la FHA.

Quizás la mejor parte es que la calculadora es fácil de usar. Puede introducir la información correspondiente y la calculadora de pagos hipotecarios hace el resto. Siga leyendo para saber más sobre los préstamos de la FHA y ver si son adecuados para usted.

Beneficios de los préstamos de la FHA

Antes de hablar de los beneficios de los préstamos de la FHA, es esencial entender qué son y cómo funcionan. La Administración Federal de la Vivienda asegura los préstamos de la FHA, por lo que están respaldados por el gobierno federal de los Estados Unidos, pero son emitidos por prestamistas aprobados por la agencia.

Este tipo de préstamo hipotecario se creó para ayudar a las familias de ingresos bajos o medios a alcanzar el sueño de ser propietarios de una vivienda. De ahí que sean muy populares entre los que compran por primera vez. Dicho esto, vamos a echar un vistazo a los beneficios de un préstamo de la FHA.

Pago de inicial más bajo

La razón más común por la que los compradores por primera vez eligen los préstamos de la FHA es que no requieren que aporte tanto dinero como otros préstamos hipotecarios. Encontrar una gran suma de dinero en efectivo para cubrir un tradicional pago inicial del 20% es un obstáculo gigante para algunas personas. Es un obstáculo para muchos que desean ser propietarios de una vivienda. Por otro lado, los préstamos de la FHA sólo requieren un 3,5% de entrada para los prestatarios con una puntuación de crédito de 580 o superior.

Más flexible con los historiales crediticios

Así como un préstamo de la FHA ofrece flexibilidad con el pago inicial, también hacen lo mismo con su historial de crédito. No importa si usted es un comprador por primera vez con poco historial de crédito o tiene una puntuación baja debido a contratiempos; su puntuación de crédito probablemente será demasiado baja para calificar para los préstamos hipotecarios convencionales.

Aunque la mayoría de los prestamistas exigen una puntuación crediticia mínima de 620, un préstamo de la FHA es posible para cualquier persona con una puntuación de 580 o superior. Además, si puede ahorrar un 10% de pago inicial, algunos préstamos de la FHA aprueban a prestatarios con tan solo 500.

Tipos de interés más bajos

Los tipos de interés hipotecarios cambian con frecuencia y se ven directamente afectados por el estado de la economía del país. Sin embargo, esto no significa que no pueda encontrar tasas más bajas. En la actualidad, un préstamo de la FHA suele ofrecer tipos fijos más bajos que otros préstamos hipotecarios. Sin embargo, en algunos casos, se le pueden ofrecer préstamos de la FHA con tipos de interés ajustables.

Con estos préstamos, su tipo de interés viene determinado principalmente por los tipos disponibles en el mercado general en el momento de la solicitud. Sin embargo, también influyen factores como la puntuación de crédito, los ingresos, el pago inicial, los plazos, la cantidad que desea pedir prestada y otros.

Requisitos de la relación deuda-ingresos

Su DTI, o relación deuda-ingresos, compara sus ingresos con su deuda mensual. Para determinar su DTI, calcule todas las deudas mensuales que paga, incluidos los préstamos para automóviles y estudiantes, y divídalas por sus ingresos brutos mensuales, o la cantidad que gana antes de impuestos.

Normalmente, cuanto más bajo sea el DTI de una persona, será mejor visto por el prestamista. Con los préstamos de la FHA, su DTI puede llegar al 43%, e incluso esto puede negociarse más en algunos casos. También puede incluir los ingresos de un cofirmante con un préstamo hipotecario de la FHA, aunque la persona no vaya a vivir en la casa. La inclusión de un prestatario no ocupante, como un cónyuge o miembro de la familia, le da más flexibilidad y puede ser lo que usted necesita para calificar para su préstamo de la FHA.

Estas personas pueden obtener un préstamo de la FHA

¿Se está preguntando si un préstamo de la FHA es adecuado para usted? La diferencia más importante a la hora de decidir entre un préstamo de la FHA y un préstamo hipotecario convencional es que el gobierno no asegura los préstamos convencionales. Empresas como Freddie Mac y Fannie Mae, que el gobierno federal patrocina, proporcionan los fondos para los prestamistas en los préstamos tradicionales.

Los préstamos tradicionales tienen más requisitos, como una puntuación de crédito más alta, un DTI más bajo y un pago inicial mayor para calificar. Por otra parte, los préstamos hipotecarios de la FHA son no conformes, lo que significa que no satisfacen los requisitos de compra de Freddie Mac o Fannie Mae.

Por lo general, los préstamos de la FHA son ideales para personas de ingresos medios o bajos, ya que exigen menos requisitos que los préstamos hipotecarios convencionales. Por lo tanto, cualquier persona con una puntuación de crédito más baja, con menos ahorros para el pago inicial y con un DTI más alto, puede calificar para un préstamo de la FHA, lo que muy probablemente no pasaría con un préstamo hipotecario convencional.

Sin embargo, independientemente del tipo de préstamo hipotecario que elija, debe tener en cuenta los costos adicionales. Los costos de cierre, por ejemplo, se refieren a todos los gastos asociados a la obtención y tramitación del préstamo, que varían en función del tipo de vivienda que se adquiera y del precio de compra, pero suelen oscilar entre el tres y el seis por ciento del valor de la propiedad.

El mantenimiento, que debería suponer entre el uno y el tres por ciento del precio total de compra, suele ser ignorado por los primeros compradores. La cantidad exacta de dinero de mantenimiento que necesitará varía en función de la antigüedad de la vivienda y de otros aspectos, como si la casa se encuentra en un vecindario de la Asociación de Propietarios (HOA). En este caso, deberá pagar las cuotas de la asociación de propietarios anual o mensualmente.

Después de considerar todos estos costes, puede llegar a la conclusión de que no tendrá suficientes ahorros a menos que utilice un préstamo de la FHA.

En definitiva, debe saber que los préstamos hipotecarios de la FHA son perfectos para quienes tienen antecedentes crediticios menos que estelares, para quienes compran por primera vez y para quienes no pueden ahorrar el monto total del pago inicial para un préstamo hipotecario convencional.

Requisitos de los préstamos hipotecarios de la FHA

Al igual que con cualquier otro préstamo, usted debe cumplir con los requisitos para calificar para un préstamo de la FHA. Veamos las directrices para la solicitud de este préstamo:

• Si su puntuación FICO está entre 500 y 579, necesitará un pago inicial del 10 por ciento, pero si su puntuación FICO es de 580+, sólo se requiere que pague una inicial del 3,5 por ciento.
• Debe tener un empleo verificable durante los dos años anteriores.
• Sus ingresos deben ser verificables mediante declaraciones de impuestos federales, talonarios de cheques o extractos bancarios.
• El préstamo debe financiar su residencia principal.
• La propiedad debe cumplir las directrices del HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos) y ser tasada por un evaluador aprobado por la FHA.
• Su coeficiente de endeudamiento, que comprende la hipoteca y todas las deudas mensuales, debe ser inferior al 43% de sus ingresos brutos mensuales. (Algunos prestamistas redondean este número hasta el 50 por ciento)
• Su relación de deuda inicial, que comprende sólo los pagos del préstamo hipotecario, no debe ser superior al 31 por ciento de sus ingresos brutos mensuales.
• Si se ha declarado en quiebra, debe esperar entre uno y dos años para solicitar un préstamo de la FHA y tres años después de una ejecución hipotecaria. Asegúrese de consultarle a un prestamista porque algunos pueden hacer excepciones a los períodos de espera si sus circunstancias son atenuantes.

Desventajas del crédito hipotecario de la FHA

Aparte de los costos iniciales y mensuales más altos, hay varias otras razones por las que puede querer evitar los préstamos de la FHA. Aquí hay algunas cosas a considerar:

Puede que no esté preparado para una hipoteca

Los pagos iniciales pequeños, como el 3,5 por ciento, pueden indicar que no está totalmente preparado para asumir un préstamo hipotecario. Si cree que no tiene una base financiera sólida, puede valer la pena buscar casas más económicas o esperar hasta que pueda ahorrar más para el pago inicial. Tenga en cuenta que cuanto más cara sea la vivienda, más intereses pagará, lo que significa que su casa será mucho más costosa.

Seguro hipotecario por adelantado

Si da un pago inicial inferior al 20% tradicional, deberá contratar un seguro hipotecario. Existen dos tipos de seguro asociados a los préstamos de la FHA. En primer lugar, está la cuota inicial del 1,75 por ciento que algunos prestatarios optan por incluir en el saldo de su préstamo.

Como ya hemos mencionado, cuanto más alto sea el importe del préstamo, más intereses se le cobrarán, y en este caso, estará pagando más del 1,75 por ciento a menos que pague la cuota en el momento del cierre. Por lo tanto, recuerde que los préstamos más grandes vienen con pagos mensuales más grandes.

Seguro recurrente

Además del 1,75 por ciento que se incluye en su préstamo, también es responsable de pagar el seguro hipotecario mensual, que cuesta entre el 0,80 y el 1,05 por ciento del saldo del préstamo. La buena noticia es que si obtiene un préstamo de la FHA con un plazo de 15 años o menos, puede obtener estas tasas de seguro tan bajas como el 0,45 por ciento.

Cuando haya alcanzado más del 20 por ciento de capital en su vivienda, este seguro privado puede cancelarse. Sin embargo, con un préstamo de la FHA, debe pagar esta prima de seguro durante los primeros 11 años con un pago inicial del 10% y hasta 30 años con un pago inicial inferior al 10%.Si desea eliminar el coste antes, la mejor opción es refinanciar el préstamo.

Menos opciones de préstamo

Los préstamos de la FHA sólo tienen opciones básicas. Para la mayoría de los prestatarios, las mejores opciones son los préstamos de tipo fijo a 30 o 15 años. Por lo tanto, en muchos casos, menos opciones de préstamo no son un problema. Sin embargo, una hipoteca de tasa ajustable o de sólo interés puede funcionar mejor dependiendo de su situación financiera.

Limitaciones de vivienda

Otra desventaja de los préstamos de la FHA es que sus opciones de inmuebles pueden ser limitadas. Para que una propiedad sea aprobada para un préstamo de la FHA, debe cumplir con estrictos requisitos. Así que si usted está buscando una propiedad fixer-upper u otra casa en ganga, los préstamos de la FHA probablemente no le servirán.

Por otro lado, un préstamo de la FHA no debería ser un problema si está buscando una casa lista para mudarse. También vale la pena mencionar que la compra de un condominio con este tipo de préstamo puede ser un reto. Por ejemplo, si los propietarios no ocupan suficientes unidades en el edificio de condominios, estos préstamos pueden no ser una opción.

Dudas del vendedor

En ciertos casos, los préstamos de la FHA pueden tener grandes desventajas. La verdad es que muchos vendedores quieren saber todo sobre un comprador potencial, y los agentes inmobiliarios suelen estar más que felices de compartir la información. Cuando el vendedor se entera de que usted quiere utilizar un préstamo de la FHA, puede temer que los requisitos adicionales ralenticen el proceso o incluso desestimen la operación. Esto es especialmente cierto en un mercado caliente, por lo que puede ser mejor optar por otro tipo de financiamiento en este caso.

Preguntas para determinar si un préstamo de la FHA es adecuado para usted

Asumir un préstamo hipotecario es una responsabilidad importante que no debe tomarse a la ligera. Independientemente de si elige un préstamo hipotecario de la FHA o una hipoteca convencional, debe estar completamente seguro de que está preparado para comprometerse a pagar la cuota hipotecaria cada mes.

E incluso cuando sepa que puede hacer los pagos mensuales, debe tomarse el tiempo necesario para elegir el préstamo hipotecario perfecto para sus necesidades. Dicho esto, veamos las preguntas que debe hacerse para determinar si un préstamo hipotecario de la FHA es adecuado para usted.

• ¿Cuál es su puntuación de crédito FICO? Debe ser de al menos 500 con un pago inicial del 10% o de al menos 580 con un pago inicial del 3,5%.
• ¿Tiene ingresos verificables que abarquen al menos los dos últimos años?
• ¿Ha preparado extractos bancarios, declaraciones de impuestos federales y talones de pago para verificar sus ingresos?
• ¿Está comprando una residencia principal?
• ¿La propiedad va a ser evaluada por un tasador aprobado por la FHA?
• ¿La propiedad está lista para ser habitada? Los préstamos de la FHA no cubren las viviendas de segunda mano u otras casas que necesitan mucho trabajo.
• ¿Cuáles son sus coeficientes de endeudamiento inicial y final? Conocer su relación deuda-ingresos es vital porque, para asegurar un préstamo de la FHA, debe estar entre el 30 y el 43 por ciento, dependiendo del tipo de préstamo de la FHA.
• ¿Se ha declarado en quiebra? Si es así, debe esperar uno o dos años para solicitar un préstamo hipotecario de la FHA.
• ¿Tiene una ejecución hipotecaria? Asegúrese de esperar al menos tres años antes de solicitar un préstamo de la FHA.

En última instancia, conocer las respuestas a estas preguntas le dirá si un préstamo hipotecario de la FHA es adecuado para usted. Si respondió «sí» a todas estas preguntas, es posible que pueda calificar para un préstamo convencional.

Ahora que entiende cómo funcionan los préstamos de la FHA, es el momento de utilizar la calculadora de pagos para ver si está preparado para ser propietario de una vivienda.