Calculadora de préstamo hipotecario

Ya sea que compre una vivienda por primera vez o refinancie una existente, una calculadora de hipotecas puede ayudarle a entender sus pagos mensuales. Es fundamental saber cómo afectarán al coste mensual el pago inicial, el tipo de interés, el plazo, la ubicación de la vivienda y otros factores. Siga leyendo para saber más sobre la calculadora de pagos hipotecarios y por qué usar una.

Definición de hipoteca

Una hipoteca es un préstamo utilizado para mantener o comprar un terreno, una casa u otras propiedades. Las hipotecas son préstamos garantizados en los que la propiedad sirve como garantía. Son acuerdos creados para mostrar que el prestatario consiente en hacer pagos regulares a un prestamista a lo largo del tiempo para el capital y los intereses del préstamo.

La solicitud de una hipoteca suele hacerse a través de un prestamista. Esta persona comprobará que el comprador cumple todos los requisitos, incluidos los pagos iniciales y la puntuación de crédito. Una solicitud de hipoteca pasa por un riguroso proceso de suscripción antes de entrar en la fase de cierre. Hay varios tipos de préstamos hipotecarios, incluidos los de tipo fijo y los convencionales.

Cómo funcionan las hipotecas

Las empresas y los particulares utilizan los préstamos hipotecarios para adquirir bienes inmuebles sin tener que pagar toda la compra por adelantado. Al aprobarse la hipoteca, se espera que el prestatario devuelva el capital del préstamo más los intereses a lo largo de un determinado número de años hasta que la propiedad quede pagada y sea de su propiedad.

Muchas hipotecas tradicionales tienen un plan de amortización, en el que los pagos regulares son los mismos cada mes. La única diferencia es que las proporciones de interés y capital se aplicarán de forma diferente a lo largo de la vida del préstamo. La mayoría de las hipotecas en Estados Unidos tienen plazos de 15 o 30 años.

Es posible que haya escuchado que luna hipoteca sea como un gravamen contra la propiedad o una reclamación sobre la misma. Por lo tanto, si el prestatario no cumple el calendario de amortización de la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la hipoteca del inmueble.

Por ejemplo, un comprador da en garantía su casa a un prestamista, lo que significa que el prestamista tiene ahora un derecho sobre la casa. Esto proporciona al prestamista un interés en la casa, donde si el comprador incumple el préstamo puede ejecutar la hipoteca. Durante una ejecución hipotecaria, el prestamista puede desalojar al comprador, vender la casa y utilizar el dinero para cubrir la deuda hipotecaria.

El proceso hipotecario

El proceso hipotecario comienza con la presentación por parte de los prestatarios de solicitudes de préstamo a uno o varios prestamistas. El prestamista querrá pruebas de que el comprador potencial puede devolver el préstamo. Pedirá documentación como extractos de inversión y bancarios, pruebas de empleo actual y declaraciones de impuestos. El prestamista también realizará comprobaciones de crédito para ver el historial de pagos.

Tras la aprobación, el prestamista ofrece al prestatario una hipoteca por un importe y un tipo de interés determinados. El proceso puede iniciarse mientras se está buscando una vivienda mediante una preaprobación o cuando ya se ha encontrado una. Consultar a los prestamistas para asegurarse de que está preaprobado es una forma eficaz de posicionarse mejor en el mercado inmobiliario. Cuando un comprador tiene una carta de preaprobación, le indica al vendedor que la persona tiene los fondos para respaldar su oferta.

Después de que el comprador y el vendedor acuerden los términos, habrá una reunión para el cierre. A veces asisten los compradores y otras veces sólo sus representantes. El proceso de cierre es cuando el prestatario efectúa el pago inicial y el vendedor transfiere la propiedad al comprador y recibe su dinero. Es posible que el comprador tenga que firmar más papeles de la hipoteca y que el prestamista cobre las comisiones de apertura del préstamo. A veces, estas comisiones se presentan en forma de puntos hipotecarios.

Tipos de hipotecas

Existen varios tipos de préstamos hipotecarios. Entre los más comunes se encuentran los préstamos a 15 y 30 años a tipo fijo. Sin embargo, algunas hipotecas tienen plazos tan bajos como cinco años, mientras que otras pueden durar 40 años o más. Si utilizas una calculadora de amortización, verás que si contratas préstamos más largos, se reducirá el coste cada mes, pero pagarás más intereses a lo largo de la vida del préstamo.

Sin embargo, las hipotecas pueden diferir en otros aspectos aparte de la duración de los plazos. Por ejemplo, hay tipos específicos de préstamos hipotecarios como los del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), los de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y los del Departamento de Agricultura (USDA). Estos préstamos están diseñados para compradores de vivienda específicos que no tienen las puntuaciones de crédito, los pagos iniciales o los ingresos para calificar para los préstamos hipotecarios convencionales.

A continuación, mostramos los tipos de hipoteca más comunes:

Tipo de interés variable

Los préstamos de tipo variable presentan un tipo de interés fijo durante un plazo inicial y luego suelen cambiar en función de los tipos de interés actuales. A menudo, el tipo de interés inicial es más bajo que el tipo actual del mercado, lo que hace que estas hipotecas sean más asequibles de inmediato. Pero son potencialmente menos rentables en el futuro si los tipos de interés suben mucho. Estos préstamos suelen tener topes en cuanto al aumento del tipo de interés cada vez y en total durante el plazo del préstamo.

Solo interés

Los préstamos hipotecarios de sólo interés son menos comunes que otros tipos y a menudo implican complejos planes de amortización de la hipoteca que son mejores para los prestatarios sofisticados. Tenga en cuenta que no es raro que estos préstamos requieran un gran pago global al final del plazo.

Este tipo de hipoteca hizo que muchos propietarios se enfrentaran a la devastación financiera durante la burbuja inmobiliaria de principios de la década de 2000.

Tipo de interés fijo

Este es uno de los tipos de hipoteca más populares porque los prestatarios saben con precisión lo que van a pagar cada mes. Cuando se origina el préstamo y se fija el tipo de interés, éste no cambiará hasta el final del préstamo o hasta que se refinancie. Aunque estos préstamos son excelentes para presupuestar sus facturas mensuales, no se beneficiará de las disminuciones de los tipos de interés a lo largo del tiempo, como lo haría con una hipoteca de tipo variable.

Hipotecas inversas

De todas las hipotecas disponibles, éstas son las más particulares. Están diseñadas para las personas mayores de 62 años que desean convertir una parte del capital de su vivienda en efectivo. Estos instrumentos financieros permiten a los propietarios pedir un préstamo sobre el valor de su vivienda y recibir el pago en una sola suma, una línea de crédito o pagos mensuales fijos. El saldo restante del préstamo vence cuando el prestatario vende la casa, se muda definitivamente de ella o fallece.

Tipos de interés hipotecario promedio en la actualidad

La cantidad que pagará por una hipoteca depende del tipo que elija, el plazo, los tipos de interés y los puntos de descuento que se paguen. Entender que los tipos de interés pueden variar de un prestamista a otro o de una semana a otra es crucial, así que asegúrese de comprobar más oportunidades disponibles en el mercado.

En 2020, los tipos de interés hipotecarios en Estados Unidos alcanzaron mínimos casi históricos, con un tipo medio de alrededor del 2,66 por ciento para un tipo fijo a 30 años. Los tipos de interés hipotecarios se mantuvieron bastante bajos a lo largo de 2021, pero empezaron a tender al alza durante el último mes del año. A continuación, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a partir de septiembre de 2022:

• Hipoteca de tipo fijo a 30 años: 6,89%
• Hipoteca a 15 años a tipo fijo: 5,528%
• Hipoteca a 10/6 años con tipo de interés variable: 6,435%

Pagos incluidos en una hipoteca

Hay cuatro factores principales incluidos en el cálculo del pago de la hipoteca. Estos factores son el interés, el principal, el seguro y los impuestos. La siguiente información usará como ejemplo una hipoteca de 100 mil dólares.

Capital

Cada pago mensual de la hipoteca incluye una cantidad específica que va directamente al capital del préstamo. Las hipotecas están estructuradas de manera que los pagos del capital comienzan siendo bajos y aumentan con cada pago completado. Por lo tanto, los pagos realizados durante los primeros años se aplican más a los intereses que al capital, y lo contrario ocurre al final del plazo. En el ejemplo, el importe del capital es de 100 mil dólares.

Interés

El prestamista cobra intereses para recompensar el riesgo de prestar el dinero. Este tipo de interés repercute directamente en la cantidad que el prestatario paga cada mes. Mientras más alto sea el tipo de interés, más altos serán los pagos mensuales de la hipoteca.

Es fundamental mencionar que los tipos de interés más altos reducirán la cantidad total que puede pedir prestada, mientras que los tipos más bajos aumentarán la cantidad. Para nuestro ejemplo, digamos que el tipo de interés sobre el capital de 100 mil dólares es del 6 por ciento. La combinación de intereses y capital en un préstamo a 30 años sería de unos 600 dólares, dependiendo de su ubicación. Sin embargo, si el préstamo de 100 mil dólares tuviera un tipo de interés del 9 por ciento, el pago mensual de la hipoteca estaría más cerca de los 800 dólares.

Impuestos

Los impuestos sobre la propiedad o los bienes inmuebles también son evaluados por el gobierno local y se utilizan para financiar programas públicos como la policía, las escuelas y los bomberos. Estos impuestos se calculan anualmente, pero usted puede pagarlos mensualmente en los pagos de su hipoteca. La cantidad que debe dividirse entre el número de pagos que hará en un año. Su prestamista cobrará y depositará los pagos en un depósito de garantía hasta que se venzan los impuestos.

Seguro

El último factor que influye en el pago de su hipoteca es el seguro, que se gestiona de forma similar a los impuestos sobre la propiedad. Con esto, usted debe entender que dos formas de seguro pueden ser incluidas en su plan de amortización de la hipoteca.

El primer tipo es el seguro de propiedad, que protege la propiedad y las pertenencias de desastres como robos o incendios. El otro tipo de seguro es el PMI, que es obligatorio para cualquier persona que compre una casa con menos del 20 por ciento de inicial. Este seguro existe para proteger al prestamista si el prestatario no puede pagar el préstamo.

Como este seguro disminuye el riesgo de impago del préstamo, el PMI permite a los prestamistas vender la hipoteca a inversores. El PMI garantiza la recuperación de la inversión de la deuda del inversor. La cobertura puede abandonarse una vez que la vivienda del prestatario tenga un mínimo del 20% de patrimonio neto.

Aunque los intereses, el principal, los impuestos y el seguro representan la mayoría de las hipotecas, puede optar por un préstamo hipotecario que no incluya el seguro ni los impuestos como parte del pago. Recuerde que aunque sus pagos mensuales sean más bajos, sigue siendo responsable de pagar el seguro y los impuestos.

Cómo encontrar la mejor hipoteca

Las cooperativas de crédito, los bancos y las instituciones de préstamo y ahorro solían ser algunos de los únicos lugares donde se podían obtener préstamos para la vivienda. Actualmente, hay muchos prestamistas hipotecarios entre los que elegir, incluidos los no bancarios.

Cuando busque la mejor hipoteca, asegúrese de utilizar una calculadora hipotecaria gratuita que le ayude a comparar los pagos estimados en función del tipo de hipoteca, el pago inicial y el tipo de interés. También es una gran herramienta para ayudarle a decidir el importe de la vivienda que puede pagar cómodamente.

Además de los intereses y el capital, el administrador de la hipoteca o el prestamista también puede abrir una cuenta de depósito en garantía para pagar el seguro de la propiedad, los impuestos y otros gastos. Estos costos se suman a los pagos mensuales del préstamo.

En definitiva, comparar precios es la forma más fácil de encontrar la mejor hipoteca. Después de utilizar la calculadora de amortización para ver cuánto puede pagar por una casa, debe encontrar un prestamista que le ofrezca un préstamo dentro de esos límites.

Cómo calificar para una hipoteca

Los prestamistas comprueban varios factores vitales para determinar si una persona puede cumplir los requisitos para obtener un préstamo hipotecario. Estas son las preguntas que debe hacerse antes de solicitar una hipoteca:

• ¿Tiene lo que se considera una "buena" puntuación de crédito?
• ¿Se ha declarado recientemente en quiebra o ha sufrido una ejecución hipotecaria?
• ¿Ya tiene muchas deudas mensuales?
• ¿Su historial de crédito tiene cobranzas o muchos pagos atrasados?
• ¿Sus tarjetas de crédito están al máximo?

Decir que sí a uno solo de estos factores no le excluye automáticamente. Por ejemplo, en cuanto a la puntuación de crédito, algunos tipos de préstamos hipotecarios le permiten tener una puntuación tan baja como 580. Sin embargo, si ha respondido afirmativamente a varias preguntas de la lista, puede ser mejor trabajar en esos puntos antes de solicitar la hipoteca a un prestamista.

Terminología hipotecaria importante que debe conocer

Una calculadora de préstamos hipotecarios en línea le ayudará a estimar los pagos mensuales de su hipoteca con poca información. Para utilizar eficazmente la calculadora, he aquí algunos términos que debe conocer:

• Precio de la vivienda: La cantidad en dólares que tendrá que pagar por la casa.
• Pago inicial: El dinero que se entrega al vendedor de la casa.
• Importe del préstamo: La cantidad que se financiará para comprar la casa. Se deduce el pago inicial del precio de la casa para saber esta cifra.
• Plazo del préstamo: El tiempo que durará la hipoteca.
• Tipo de interés: La cantidad que se paga al prestamista por permitirle solicitar el dinero prestado.

Ejemplo del cálculo de una hipoteca en Estados Unidos

Supongamos que la vivienda que quieres comprar cuesta 100 mil dólares. El prestamista le ofrece un préstamo a 30 años con un interés del 6%. Para determinar las cuotas mensuales de la hipoteca, use la calculadora hipotecaria gratuita e ingrese estos datos:

• Precio de compra: $100.000
• Pago inicial: Usamos el 20% para nuestro ejemplo
• Plazo de la hipoteca: Interés fijo a 30 años
• Código postal: Usamos el código 90005 para este ejemplo

Como verá, el pago mensual de un préstamo de $80.000 sería de $622,90.