Calculateur de prêt FHA

Si c'est la première fois que vous achetez une maison, vous ne savez peut-être pas combien de coûts sont associés à l'accession à la propriété. Lorsque vous effectuez vos paiements hypothécaires mensuels, ce montant ne comprend pas seulement les intérêts et le capital du prêt que vous devez rembourser. Vous devez également payer les impôts fonciers, l'assurance habitation et d'autres coûts supplémentaires.

C'est là que le calculateur de prêt FHA entre en jeu. Ce calculateur de prêt déterminera exactement le montant de votre paiement mensuel en tenant compte de tous les frais associés. C'est le moyen le plus rapide et le plus précis de déterminer le montant du logement que vous pouvez vous permettre avec un prêt FHA.

Le plus intéressant est peut-être que le calculateur soit si simple à utiliser. Vous pouvez saisir les informations correspondantes, et le calculateur de paiement hypothécaire fera le reste. Continuez à lire pour en savoir plus sur les prêts FHA et pour voir s'ils vous conviennent.

Les avantages des prêts FHA

Avant d'aborder les avantages des prêts FHA, il est essentiel de comprendre ce qu'ils sont et comment ils fonctionnent. La Federal Housing Administration assure les prêts FHA, ils sont donc soutenus par le gouvernement fédéral des États-Unis mais émis par des prêteurs approuvés par l'agence.

Ce type de prêt hypothécaire a été créé pour aider les familles à revenus faibles ou moyens à réaliser leur rêve d'accession à la propriété. C'est pourquoi ils sont très populaires auprès des primo-accédants. Ceci étant dit, jetons un coup d'œil aux avantages d'un prêt FHA.

Un apport plus faible

La raison la plus courante pour laquelle les primo-accédants choisissent les prêts FHA est qu'ils ne vous demandent pas de verser un apport aussi élevé que les autres prêts hypothécaires. Trouver une grosse somme d'argent pour couvrir un apport traditionnel de 20 % est un obstacle de taille pour certaines personnes. Il sert de barrage à de nombreuses personnes qui souhaitent devenir propriétaires. D'un autre côté, les prêts FHA n'exigent que 3,5 % d'apport pour les emprunteurs ayant un score de crédit de 580 ou plus.

Plus de flexibilité avec les historiques de crédit

Tout comme un prêt FHA offre une certaine souplesse en ce qui concerne apport, il en va de même pour vos antécédents de crédit. Peu importe que vous soyez un primo-accédant avec peu d'antécédents de crédit ou que vous ayez un score faible en raison de certains contretemps ; votre score de crédit sera probablement trop faible pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel.

Bien que la plupart des prêteurs exigent un score de crédit minimum de 620, un prêt FHA est possible pour toute personne ayant un score de 580 ou plus. De plus, si vous pouvez économiser un apport de 10 %, certains prêts FHA approuvent des emprunteurs ayant un score aussi bas que 500.

Des taux d'intérêt plus bas

Les taux hypothécaires changent fréquemment et sont directement influencés par l'état de l'économie nationale. Toutefois, cela ne signifie pas que vous ne puissiez pas trouver des taux plus bas. En l'état actuel des choses, un prêt FHA offre généralement des taux fixes plus bas que les autres prêts immobiliers. Dans certains cas, cependant, vous pouvez bénéficier de prêts FHA à taux ajustable.

Avec ces prêts, votre taux d'intérêt est principalement déterminé par les taux disponibles sur le marché général au moment de votre demande. Toutefois, il est également influencé par des facteurs tels que le score de crédit, le revenu, l’apport, les conditions, le montant que vous souhaitez emprunter, etc.

Des exigences plus faibles en matière de ratio dette/revenu

Votre DTI, ou ratio dette/revenu, compare votre revenu à votre dette mensuelle. Pour déterminer votre DTI, calculez chaque dette mensuelle que vous payez, y compris les prêts automobiles et étudiants, et divisez-la par votre revenu brut mensuel, ou le montant que vous gagnez avant impôts.

En général, plus le DTI d'une personne est bas, plus votre prêteur vous considère comme un bon candidat. Avec les prêts FHA, votre DTI peut atteindre 43 %, et cela peut même être négocié davantage dans certains cas. Vous pouvez également inclure le revenu d'un cosignataire avec un prêt immobilier FHA, même si la personne ne vivra pas dans la maison. Inclure un emprunteur non occupant, comme un conjoint ou un membre de la famille, vous donne plus de flexibilité et peut être ce dont vous avez besoin pour vous qualifier pour votre prêt FHA.

Voici qui devrait obtenir un prêt FHA

Vous vous demandez si un prêt FHA est fait pour vous ? La différence la plus importante lorsque vous décidez entre un prêt FHA et un prêt hypothécaire conventionnel est que le gouvernement n'assure pas les prêts conventionnels. Des sociétés telles que Freddie Mac et Fannie Mae, parrainées par le gouvernement fédéral, fournissent les fonds aux prêteurs dans le cadre de prêts traditionnels.

Les prêts traditionnels ont plus d'exigences, telles qu'un score de crédit plus élevé, un DTI plus faible et un apport plus important pour être admissible. Par ailleurs, les prêts immobiliers FHA sont non conformes, ce qui signifie qu'ils ne satisfont pas aux exigences d'achat de Freddie Mac ou de Fannie Mae.

En général, les prêts FHA sont idéaux pour les personnes à revenu moyen ou faible, car ils comportent moins d'exigences que les prêts immobiliers conventionnels. Ainsi, toute personne ayant un score de crédit plus faible, moins d'économies pour l'apport et un DTI plus élevé peut toujours être admissible à un prêt FHA, ce qui ne serait probablement pas le cas avec un prêt hypothécaire conventionnel.

Cependant, quel que soit le type de prêt immobilier que vous choisissez, vous devez être conscient des coûts supplémentaires. Les frais de clôture, par exemple, font référence à tous les frais associés à la sécurisation et au traitement de votre prêt. Ces frais varient en fonction du type de logement que vous achetez et du prix d'achat, mais se situent généralement entre trois et six pour cent de la valeur de la propriété.

L'entretien, qui devrait représenter de un à trois pour cent du prix d'achat total, est souvent négligé par les premiers acheteurs. Le montant exact des frais d'entretien dont vous aurez besoin varie en fonction de l'âge de la propriété et d'autres éléments, par exemple si la propriété se trouve dans un quartier avec une HOA. Dans ce cas, vous devrez payer des frais annuels ou mensuels pour l'association de propriétaires.

Après avoir considéré tous ces coûts, vous pourriez conclure que vous n'aurez pas assez d'économies à moins d'utiliser un prêt FHA.

En fin de compte, vous devez savoir que les prêts immobiliers FHA sont parfaits pour les personnes dont les antécédents en matière de crédit sont moins reluisants, les primo-accédants et toute personne qui ne peut pas économiser le montant total de l’apport nécessaire pour un prêt hypothécaire conventionnel.

Les exigences du prêt immobilier FHA

Comme pour tout autre prêt, vous devez remplir les conditions requises pour être admissible à un prêt FHA. Voici un aperçu de ces conditions:

• Si votre score FICO est compris entre 500 et 579, vous aurez besoin d'un apport de 10 %, mais si votre score FICO est de 580+, vous ne devrez verser que 3,5 %.
• Vous devez avoir un emploi vérifiable au cours des deux années précédentes.
• Vos revenus doivent être vérifiables par des déclarations fiscales fédérales, des talons de chèque ou des relevés bancaires.
• Le prêt doit financer votre résidence principale.
• La propriété doit répondre aux directives du HUD (The United States Department of Housing and Urban Development) et être évaluée par un évaluateur agréé par la FHA.
• Votre ratio d'endettement, qui comprend l'hypothèque et toutes les dettes mensuelles, doit être inférieur à 43 % de votre revenu mensuel brut. (Certains prêteurs arrondissent ce chiffre à 50 %).
• Votre taux d'endettement initial, qui comprend uniquement les paiements du prêt hypothécaire, ne doit pas être supérieur à 31 % de votre revenu mensuel brut.
• Si vous avez fait faillite, vous devez attendre entre un et deux ans pour demander un prêt FHA et trois ans après une saisie. Demandez tout de même à un prêteur car certains peuvent faire des exceptions concernant les périodes d'attente si vous avez des circonstances atténuantes.

Les inconvénients d’un prêt FHA

En dehors des coûts initiaux et mensuels plus élevés, il existe plusieurs autres raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir éviter les prêts FHA. Voici quelques éléments à prendre en compte :

Vous pourriez être mal préparé pour un prêt hypothécaire

De petits apports comme 3,5 % peuvent indiquer que vous n'êtes pas entièrement prêt à contracter un prêt hypothécaire. Si vous sentez que vous n'êtes pas tout à fait sur un terrain solide financièrement parlant, il peut être utile de regarder des maisons moins chères ou d'attendre jusqu'à ce que vous soyez en mesure d'économiser un apport plus important. N'oubliez pas que plus la maison est chère, plus vous paierez d'intérêts, ce qui signifie que votre maison sera beaucoup plus coûteuse.

L’assurance hypothécaire initiale

Si vous versez un apport inférieur aux 20 % traditionnels, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire. 2 types d'assurance sont associés aux prêts FHA. Tout d'abord, il y a les frais initiaux de 1,75 % que certains emprunteurs choisissent d'intégrer au solde de leur prêt.

Comme nous l'avons mentionné, plus le montant du prêt est élevé, plus les intérêts sont élevés, et dans ce cas, vous payerez donc plus de 1,75 pour cent, à moins que vous ne payiez les frais à la clôture. Donc, n'oubliez pas que les prêts plus importants s'accompagnent de paiements mensuels plus importants.

L’assurance récurrente

En plus des 1,75 % qui sont inclus dans votre prêt, vous devrez également payer une assurance hypothécaire mensuelle, qui coûte entre 0,80 % et 1,05 % du solde du prêt. La bonne nouvelle est que si vous obtenez un prêt FHA avec une durée de 15 ans ou moins, vous pourrez obtenir des taux d'assurance aussi bas que 0,45 pour cent.

Une fois que vous avez atteint plus de 20 % de fonds propres dans votre maison, cette assurance privée pourra être annulée. Cependant, avec un prêt FHA, vous devez payer cette prime d'assurance pendant les 11 premières années avec une mise de fonds de 10 % et jusqu'à 30 ans avec une mise de fonds inférieure à 10 %. Si vous voulez éliminer ce coût plus tôt, la meilleure option est de refinancer le prêt.

Moins de choix de prêts

Les prêts FHA ne comportent que des options de base. Pour la plupart des emprunteurs, les meilleures options sont les prêts à taux fixe sur 30 ans ou 15 ans. Par conséquent, dans de nombreux cas, le nombre réduit de choix de prêts n'est pas un problème. Toutefois, un prêt à taux variable ou un prêt à taux d'intérêt unique peut être plus avantageux en fonction de votre situation financière.

Les limitations en matière de logement

Un autre inconvénient des prêts FHA est que vos choix de propriétés peuvent être limités. Pour qu'une propriété soit approuvée pour un prêt FHA, elle doit répondre à des exigences strictes. Par conséquent, si vous recherchez une maison à rénover ou une autre maison à bas prix, les prêts FHA ne fonctionneront probablement pas.

En revanche, un prêt FHA ne devrait pas poser de problème si vous recherchez une maison prête à être emménagée. Il convient également de mentionner que l'achat d'un condo avec ce type de prêt peut être difficile. Par exemple, ces prêts peuvent ne pas être une option si les propriétaires n'occupent pas suffisamment d'unités dans l'immeuble en copropriété.

Les hésitations du vendeur

Dans certains cas, les prêts FHA peuvent présenter des inconvénients majeurs. La vérité est que de nombreux vendeurs veulent tout savoir sur un acheteur potentiel, et les agents immobiliers sont généralement plus qu'heureux de partager ces informations. Lorsque le vendeur apprend que vous voulez utiliser un prêt FHA, il peut craindre que les exigences supplémentaires ralentissent le processus ou même qu’elles l’avortent. C'est particulièrement vrai dans un marché chaud, il peut donc être préférable d'opter pour un autre type de financement dans ce cas.

Les questions pour déterminer si un prêt FHA est fait pour vous

Le fait de contracter un prêt hypothécaire est une responsabilité importante que vous ne devez pas prendre à la légère. Que vous choisissiez un prêt hypothécaire FHA ou un prêt conventionnel, vous devez être entièrement sûr d’être prêt à vous engager à payer le versement hypothécaire chaque mois.

De plus, même lorsque vous savez que vous pouvez effectuer les paiements mensuels, vous devez prendre le temps de choisir le prêt hypothécaire parfait pour vos besoins. Ceci étant dit, examinons les questions que vous devez vous poser pour déterminer si un prêt immobilier FHA vous conviendrait.

• Quel est votre score de crédit FICO ? Il doit être d'au moins 500 avec un versement initial de 10 % ou d'au moins 580 avec un versement initial de 3,5 %.
• Avez-vous des revenus vérifiables qui couvrent au moins les deux dernières années ?
• Avez-vous préparé des relevés bancaires, des déclarations fiscales fédérales et des talons de chèque de paie pour vérifier vos revenus ?
• Achetez-vous une résidence principale ?
• Un évaluateur approuvé par la FHA évaluera-t-il la propriété ?
• La propriété est-elle prête à être emménagée ? Les prêts FHA ne couvrent pas les maisons à rénover ou autres maisons à bas prix qui nécessitent beaucoup de travaux.
• Quels sont vos ratios d'endettement d'entrée et de sortie ? Il est essentiel de connaître votre ratio d'endettement car, pour obtenir un prêt FHA, il doit se situer entre 30 % et 43 %, selon le type de prêt FHA.
• Avez-vous déposé une demande de faillite ? Si c'est le cas, vous devez attendre un à deux ans avant de demander un prêt immobilier FHA.
• Avez-vous subi une saisie immobilière ? Veillez à attendre au moins trois ans avant de demander un prêt FHA.

En fin de compte, c'est en connaissant les réponses à ces questions que vous saurez si un prêt immobilier FHA vous convient. Si vous avez répondu « oui » à toutes ces questions, vous pourriez être en mesure de vous qualifier pour un prêt conventionnel.

Maintenant que vous comprenez les prêts FHA, il est temps d'utiliser le calculateur de paiement pour voir si vous êtes prêt à accéder à la propriété.