Calculateur de prêt immobilier

Que vous achetiez votre première maison ou que vous refinanciez une maison existante, un calculateur de prêt hypothécaire peut vous aider à comprendre vos paiements mensuels. Il est essentiel de comprendre comment votre apport, le taux d'intérêt, la durée, l'emplacement de la propriété et d'autres facteurs affecteront le coût mensuel. Continuez à lire pour en savoir plus sur le calculateur de paiements hypothécaires et pourquoi en utiliser un.

Définition de l'hypothèque

Une hypothèque est un prêt utilisé pour entretenir ou acheter un terrain, une maison ou d'autres propriétés. Les hypothèques sont des prêts garantis où la propriété sert de garantie. Ce sont des accords créés pour montrer que l'emprunteur consent à effectuer des paiements réguliers à un prêteur au fil du temps pour le capital et les intérêts du prêt.

La demande d'un prêt hypothécaire se fait généralement par l'intermédiaire d'un prêteur. Celui-ci vérifiera que l'acheteur satisfait à toutes les exigences, y compris son apport et son score de crédit. Une demande de prêt hypothécaire est soumise à un processus de souscription rigoureux avant d'entrer dans la phase de clôture. Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires, notamment les prêts à taux fixe et les prêts conventionnels.

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires

Les entreprises et les particuliers utilisent les prêts hypothécaires pour acheter des biens immobiliers sans avoir à payer d'emblée la totalité de l'achat. Une fois l'hypothèque approuvée, l'emprunteur doit rembourser le capital du prêt plus les intérêts sur un certain nombre d'années jusqu'à ce que la propriété soit payée et possédée en toute liberté.

De nombreux prêts hypothécaires traditionnels comportent un calendrier d'amortissement, où les paiements réguliers sont les mêmes chaque mois. La seule différence est que les proportions d'intérêts et de capital seront appliquées différemment pendant la durée du prêt. La plupart des prêts hypothécaires aux États-Unis ont une durée de 15 ou 30 ans.

Vous pouvez même entendre parler d'une hypothèque comme d'un privilège sur la propriété ou d'une créance sur la propriété. Si l'emprunteur ne respecte pas le calendrier d'amortissement du prêt hypothécaire, le prêteur peut donc saisir le bien immobilier.

Par exemple, un acheteur met sa maison en gage auprès d'un prêteur, ce qui signifie que le prêteur a maintenant une créance sur la maison. Le prêteur a donc un intérêt dans la maison. Si l'acheteur ne rembourse pas le prêt, il pourra saisir le bien immobilier. Pendant une saisie, le prêteur peut expulser l'acheteur, vendre la maison et utiliser l'argent pour récupérer le montant de l’hypothèque.

Le processus de l’hypothèque

Le processus de prêt hypothécaire commence par la soumission par l'emprunteur d'une demande de prêt à un ou plusieurs prêteurs. Le prêteur voudra avoir la preuve que l'acheteur potentiel peut rembourser le prêt. Il demandera des documents tels que des relevés d'investissement et bancaires, une preuve d'emploi actuel et des déclarations d'impôts. Le prêteur effectuera également des vérifications de crédit pour examiner vos antécédents de paiement.

Après approbation, le prêteur offre à l'emprunteur un prêt hypothécaire pour un montant et un taux d'intérêt spécifiés. Le processus peut être lancé pendant que vous cherchez encore une maison grâce à une préapprobation ou après que vous en ayez trouvé une. Le fait de vérifier auprès des prêteurs que vous êtes préapprouvé est un moyen efficace de mieux vous positionner sur le marché immobilier. Lorsqu'un acheteur possède une lettre de préapprobation, cela indique au vendeur que la personne dispose des fonds nécessaires pour soutenir son offre.

Après que l'acheteur et le vendeur se soient mis d'accord sur les conditions, il y aura une réunion pour la clôture. Parfois, les acheteurs y assistent, et parfois il n'y a que leurs représentants. Le processus de clôture est le moment où l'emprunteur verse l'acompte, et où le vendeur transfère la propriété à l'acheteur et reçoit son argent. L'acheteur peut avoir à signer des documents hypothécaires supplémentaires, et le prêteur peut percevoir des frais d'ouverture de dossier pour le prêt. Parfois, ces frais prennent la forme de points hypothécaires.

Les types de prêts hypothécaires

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires. Parmi les plus courants, on trouve les prêts à taux fixe sur 15 ans et 30 ans. Toutefois, certains prêts hypothécaires ont une durée aussi courte que cinq ans, tandis que d'autres peuvent durer 40 ans ou plus. En utilisant un calculateur d'amortissement, vous constaterez que si vous souscrivez des prêts plus longs, cela réduira le coût chaque mois, mais vous paierez plus d'intérêts sur la durée du prêt.

Pourtant, les prêts hypothécaires peuvent différer à d'autres égards que la longueur des termes. Par exemple, il existe des types spécifiques de prêts immobiliers tels que les prêts du ministère des Anciens combattants (VA), les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) et les prêts du ministère de l'Agriculture (USDA). Ces prêts sont conçus pour des acheteurs de maison spécifiques qui n'ont pas le score de crédit, l’apport ou les revenus nécessaires pour se qualifier pour des prêts immobiliers conventionnels.

Voici un aperçu des types de prêts hypothécaires les plus courants :

À taux variable

Les prêts à taux variable présentent un taux d'intérêt fixe pour une durée initiale, puis changent généralement en fonction des taux d'intérêt du moment. Souvent, le taux d'intérêt initial est inférieur au taux actuel du marché, ce qui rend ces prêts hypothécaires plus abordables dans l'immédiat. Mais ils sont potentiellement moins rentables à l'avenir si les taux d'intérêt augmentent fortement. Ces prêts sont généralement assortis de plafonds quant à l'augmentation du taux d'intérêt à chaque fois et au total sur la durée du prêt.

À intérêt unique

Les prêts immobiliers à taux d'intérêt unique sont moins courants que les autres types de prêts et impliquent souvent des calendriers d'amortissement hypothécaire complexes qui conviennent mieux aux emprunteurs avertis. Sachez qu'il n'est pas rare que ces prêts exigent un important paiement forfaitaire à la fin de la durée du prêt.

Ce type de prêt hypothécaire a causé la dévastation financière de nombreux propriétaires pendant la bulle immobilière du début des années 2000.

À taux fixe

Il s'agit de l'un des types de prêts hypothécaires les plus populaires car les emprunteurs savent précisément ce qu'ils paieront chaque mois. Une fois que le prêt a été contracté et que le taux d'intérêt est bloqué, il ne changera pas jusqu'à la fin du prêt ou jusqu'au refinancement. Bien que ces prêts soient excellents pour budgétiser vos factures mensuelles, vous ne bénéficierez pas des baisses des taux d'intérêt au fil du temps, comme cela pourrait être le cas avec un prêt hypothécaire à taux variable.

Les hypothèques inversées

De tous les prêts hypothécaires disponibles, ceux-ci sont les plus rares. Ils sont conçus pour les personnes de plus de 62 ans qui souhaitent convertir une partie de la valeur nette de leur maison en argent liquide. Ces instruments financiers permettent aux propriétaires d'emprunter sur la valeur de leur maison et de recevoir le paiement en une seule fois, une ligne de crédit ou des paiements mensuels fixes. Le solde du prêt est exigible lorsque l'emprunteur vend la maison, la quitte définitivement ou décède.

Les taux hypothécaires actuels moyens

Le montant que vous paierez pour un prêt hypothécaire dépend du type que vous choisissez, de la durée, des taux d'intérêt et des points d'escompte payés. Il est crucial de comprendre que les taux d'intérêt peuvent varier d'un prêteur à l'autre ou d'une semaine à l'autre, alors assurez-vous de vérifier les possibilités offertes sur le marché.

En 2020, les taux hypothécaires aux États-Unis ont atteint un plancher presque record, le taux moyen se situant autour de 2,66 % pour un taux fixe sur 30 ans. Les taux hypothécaires sont restés plutôt bas tout au long de 2021, mais ont commencé à subir une hausse au cours du dernier mois de l'année. Voici un aperçu des taux d'intérêt des prêts immobiliers en septembre 2022 :

• Prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans : 6,89%
• Prêt hypothécaire à taux fixe sur 15 ans : 5,528%
• Prêt hypothécaire à taux variable sur 10/6 ans : 6,435%

Les paiements inclus dans un prêt hypothécaire

Le calcul des versements hypothécaires comprend quatre facteurs principaux. Ces facteurs sont les intérêts, le capital, l'assurance et les taxes. Les informations suivantes utilisent une hypothèque de 100 000 $ pour l'exemple.

Le capital

Chaque versement hypothécaire mensuel comprend un montant spécifique qui va directement au solde du capital du prêt. Les prêts hypothécaires sont structurés de manière à ce que les paiements de capital commencent à un faible niveau et augmentent avec chaque paiement effectué. Par conséquent, les paiements effectués au cours des premières années sont davantage consacrés aux intérêts qu'au capital, et l'inverse est vrai à la fin de votre terme. Dans l'exemple, le montant du capital est de 100 000 $.

Les intérêts

Le prêteur facture des intérêts pour se récompenser d'avoir pris le risque de vous prêter de l'argent. Ce taux a un impact direct sur le montant que l'emprunteur paie chaque mois. Plus le taux d'intérêt est élevé, plus les paiements hypothécaires mensuels sont élevés.

Il est essentiel de mentionner qu'un taux d'intérêt plus élevé réduira le montant global que vous pouvez emprunter, tandis qu'un taux plus bas l'augmentera. Pour notre exemple, disons que le taux d'intérêt sur le capital de 100 000 $ est de 6 %. Les versement des intérêts et du capital combinés sur un prêt de 30 ans s'élèveraient à environ 600 $, selon votre situation géographique. Toutefois, si le prêt de 100 000 $ était assorti d'un taux d'intérêt de 9 %, le versement hypothécaire mensuel serait plus proche de 800 $.

Les taxes

Les taxes foncières ou immobilières sont également évaluées par le gouvernement local et utilisées pour financer des programmes publics tels que la police, les écoles et les services d’utilité publique. Ces taxes sont évaluées annuellement, mais vous pouvez les payer mensuellement dans vos versements hypothécaires. Le montant que vous devez est divisé par le nombre de paiements que vous effectuerez en un an. Votre prêteur collectera et déposera les paiements dans un compte séquestre jusqu'à ce que les taxes soient dues.

L’assurance

Le dernier facteur qui a un impact sur votre paiement hypothécaire est l'assurance, qui est traitée de manière similaire aux taxes foncières. À cet égard, vous devez comprendre que deux formes d'assurance peuvent être incluses dans le tableau d'amortissement de votre prêt hypothécaire.

Le premier type est l'assurance de biens, qui protège la propriété et les biens contre les catastrophes telles que le vol ou l'incendie. L'autre type d'assurance est la PMI, qui est obligatoire pour toute personne achetant une maison avec moins de 20 % d’apport. Cette assurance est mise en place pour protéger le prêteur si l'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt.

Comme cette assurance diminue le risque de défaut de paiement du prêt, la PMI permet aux prêteurs de vendre l'hypothèque à des investisseurs. La PMI garantit que l'investissement de la dette de l'investisseur sera récupéré. La couverture peut être abandonnée si l'emprunteur dispose d’un apport minimum de 20 % pour l’achat de la propriété .

Bien que les intérêts, le capital, les taxes et l'assurance représentent la plupart des frais des prêts hypothécaires, vous pouvez opter pour un prêt immobilier qui n'inclut pas l'assurance ou les taxes dans le paiement. N'oubliez pas que vous êtes toujours responsable du paiement de l'assurance et des taxes même si vos mensualités sont moins élevées.

Comment trouver le meilleur prêt hypothécaire

Les coopératives de crédit, les banques et les institutions de prêt et d'épargne étaient autrefois les seuls endroits où l'on pouvait obtenir un prêt immobilier. Aujourd'hui, vous avez le choix entre de nombreux prêteurs hypothécaires, y compris des établissements non bancaires.

Lorsque vous recherchez le meilleur prêt hypothécaire, assurez-vous d'utiliser un calculateur de prêt hypothécaire gratuit pour vous aider à comparer les paiements mensuels estimés en fonction du type de prêt, de l’apport et du taux d'intérêt. C'est également un excellent outil pour vous aider à déterminer le montant de la maison que vous pouvez vous permettre.

En plus des intérêts et du capital, l'agent hypothécaire ou le prêteur peut également ouvrir un compte séquestre pour payer l'assurance de la propriété, les taxes et autres dépenses. Ces coûts sont ajoutés à vos paiements mensuels de prêt.

En fin de compte, la recherche de différents offres est le moyen le plus simple de trouver le meilleur prêt hypothécaire. Après avoir utilisé le calculateur d'amortissement pour voir combien vous pouvez vous permettre, vous devrez trouver un prêteur qui vous offrira un prêt dans ces limites.

Comment se qualifier pour un prêt hypothécaire

Les prêteurs vérifient plusieurs facteurs essentiels pour déterminer si une personne pourrait se qualifier pour un prêt immobilier. Voici les questions que vous devriez vous poser avant de demander un prêt hypothécaire :

• Avez-vous ce qui est considéré comme un « bon » score de crédit ?
• Avez-vous récemment déposé une demande de faillite ou fait l'objet d'une forclusion ?
• Avez-vous déjà beaucoup de dettes mensuelles ?
• Votre historique de crédit contient-il des défauts de paiement ou de nombreux paiements en retard ?
• Vos cartes de crédit sont-elles au maximum ?

Le fait de répondre oui à un seul de ces facteurs ne vous exclut pas automatiquement. Par exemple, en ce qui concerne le score de crédit, certains types de prêts immobiliers vous permettent d'avoir un score aussi bas que 580. Toutefois, si vous avez répondu oui à plusieurs questions de la liste, il est peut-être préférable de travailler sur ces points avant de faire une demande auprès d'un prêteur.

La terminologie importante à connaître en matière de prêt hypothécaire

Un calculateur de prêt hypothécaire en ligne vous aidera à estimer vos paiements hypothécaires mensuels avec peu d'informations. Pour utiliser efficacement le calculateur, voici les termes que vous devriez connaître :

• Le prix de la maison : Le montant en dollars que vous devrez payer pour la maison.
• Le montant de l’apport : L'argent donné au vendeur de la maison.
• Le montant du prêt : Le montant qui sera financé pour acheter la maison. Vous devez déduire le montant de l'apport du prix de la maison pour trouver ce chiffre.
• la durée du prêt : La durée de votre prêt hypothécaire.
• Le taux d'intérêt : Le montant payé au prêteur pour vous permettre d'emprunter l'argent.

Exemple de calcul d'une hypothèque aux États-Unis

Supposons que la maison que vous voulez acheter coûte 100 000 $. Le prêteur vous propose un prêt sur 30 ans avec 6 % d'intérêt. Pour déterminer vos paiements hypothécaires mensuels, utilisez le calculateur d'hypothèque gratuit et entrez ces données :

• Prix d'achat : 100 000 $
• Apport : Nous avons utilisé 20 % pour notre exemple
• Durée du prêt hypothécaire : Taux fixe sur 30 ans
• Code postal : Nous avons utilisé 90005 pour notre exemple

Comme vous pouvez le constater, le paiement mensuel sur un prêt de 80 000 $ serait de 622,90 $.