住宅ローン完済計算機

ローンの残り期間が分かっている場合

ローン残り期間や元のローン金額を把握している場合は、この計算機をご使用いただけます。これは、外部返済のない新規または既存ローンに有効です。

ローンの残り期間が分からない場合

ローンの残り期間が分からない場合は、まずそれを計算しましょう。月次または四半期ごとの住宅ローン明細書には、残額、金利、月々の支払額が記載されています。

住宅ローン完済計算機は1回限りまたは月々の返済額を増額、隔週返済、完済など様々な可能性を判断する際に役立ちます。 様々な支払い選択肢に分けて、金利低減、残りの支払期間、支払回数を比較します。

住宅ローンの元金と利息

借りたお金が「元金」、その元金に手数料として貸し手が徴収するのが「利息」です。住宅ローンには元金と利息が含まれており、通常、元金残高の一部は利息として請求されます。

まず利息を支払い、残りを元金に充てることになります。当初は借入に対しての金利が高いため利息の負担が大きくなりますが、その後は支払うたびに利息分は減少し、支払う元金分が増加します。借入金額が減れば借入にかかるコストも下がります。

これを示すのが、住宅ローン返済計算機と付属の返済予定表です。データを入力すると、住宅ローン返済計算機がその情報を基に計算します。

住宅を売却して住宅ローンを返済する以外に、住宅ローンを繰り上げ返済して利息の増加を避けたいと考える借り手もいるでしょう。住宅ローンの繰り上げ返済は、いくつか簡単なステップを行うだけです。

追加支払い

追加支払いとは、毎月の住宅ローン返済額に上乗せして支払う金額を指す。借り手は、経済力や目標に応じて、これらの追加負担を散発的に行うか、毎月または毎年などの定期的なスケジュールで行うかを選択することができます。

住宅ローンに必要な金額以上を支払うことで、ローン期間中の利息を大幅に節約することができる。より現実的な例を考えてみよう：

20万ドルの30年固定、金利5％の住宅ローンを組んだとします。毎月の元利払いは約$1,073.64です。毎月100ドル余分に支払えば、ローン期間中の利息を約37,303ドル節約でき、ローンを約6年4カ月早く完済できる。

同様に、5年間払い続けた後に元金に対して5,000ドルを1回だけ追加で支払った場合、約14,000ドルの利息を節約でき、約18カ月早くローンを完済できる。

これらの数字は一般的な見積もりであり、実際の節約額は、ローンの具体的な条件や追加支払いのタイミングによって異なります。住宅ローン計算機では、正確な節約額と、追加支払いがローンの償却スケジュールにどのように影響するかを知ることができます。

隔週払い

隔週払いは、住宅ローンの完済を早めるための代替戦略である。この方法では、通常の住宅ローン返済額の半分を2週間ごとに支払う。1年は52週あるので、26回の半額支払いとなり、年末までに13回の全額支払いに相当する。この方法は、隔週で給与を受け取っている借り手と相性が良い。給与の一部を住宅ローンに充てることで、ローン期間を短縮し、ローン期間中に支払う利息を減らすことができるからだ。

短期ローンへの借り換え

借り換え、つまり既存の住宅ローンを返済するために新しい住宅ローンを組むことも選択肢の1つです。ある人が200,000ドルの住宅ローンを5％の金利で20年間借りているとします。同じ元金で金利4％の20年ローンに借り換えると、月々の返済額は1,319.91ドルから1,211.96ドルに減り、107.95ドルの節約になります。ローン全体で考えると、合計25,908.20ドルの利息節約になります。

借り手は短期または長期の借り換えを選択することができます。多くの場合、短期ローンの金利は安くなります。借り換えの際には、クロージング費用と手数料が必要です。借り換えは、借り手にとって経済的に好条件の場合にのみ検討しましょう。借り換えの選択肢を確認するには、借り換え計算機をご覧ください。

## 繰り上げ返済の違約金

借り手がローンを繰り上げ返済する場合、貸し手は繰り上げ返済の違約金を課すことができます。貸し手側からすると、住宅ローンは長期的なキャッシュフローをもたらすため、それを阻止する手立てとして繰り上げ返済に違約金を設けています。

貸し手は繰り上げ返済に対する違約金を計算するために、様々な方法を採用しています。今後6ヶ月間に貸し手が受け取ると予想される利息の80％を上限とする違約金もその方法の1つです。また、貸し手によっては、その合計の何割かを請求される場合もあります。住宅ローンを返済し始めた初期段階だと、これらの違約金はあっという間に膨れ上がる可能性があります。

しかし、繰り上げ返済の違約金は減少傾向にあります。万一、繰り上げ返済の違約金が含まれている場合も、住宅ローン契約の5年目など定められた期間後に無効になるのが一般的です。借り手は契約書に署名する前に、契約書に書かれている細かい文字をよく読んだり、繰り上げ返済に対する違約金等の明確化を貸し手に依頼するべきです。貸主に連邦住宅局(FHA)、退役軍人局(VA)、信用組合が保証するローンでは、繰り上げ返済の違約金は認められていません。

機会費用

住宅ローンを繰り上げ返済したいという願望を持つ人は、繰り上げ返済しなければ逃したかもしれないものを考える必要があります。ある目標に投資した1 ドルごとに、経済的な機会費用が発生します。

住宅ローンの繰り上げ返済は住宅ローンの金利が低いため、ローリスク・ローリターンの投資とみなされることが多いです。住宅ローンの追加返済を行う前に、カードローンや学資ローン、自動車ローンのような小さな借入を完済しましょう。

住宅ローンの利息だけが、他の資産を上回る可能性がある収入源ではありません。これらの代替投資の一部は、住宅ローンを返済することでお金を節約することと比較されるかもしれませんが、一部の代替投資の中には、より優れているものがあります。

現在、金利4%の住宅ローンを借りている場合は年率10%の株式に一定金額を投資するよりも、長期的には費用がかからないでしょう。住宅ローン利用者は、これ以上返済し続ける代わりに、社債や現物の金など、様々な資産を検討して選べます。

住宅ローンの支払いを増やすだけでなく、将来のために投資したい場合は、税制優遇のある口座を開設しましょう。IRA、Roth IRA、従業員退職所得保証法 (ERISA)の口座がお勧めです。かなりの節税になり、結果的に利益も増えます。

例

毎月の住宅ローン返済額を増やすことが経済的に可能かどうかは、個人の判断に委ねられます。

例 1

スティーブは奨学金や車のローン、クレジットカードのローンも無く、住宅ローンしかありません。スティーブは住宅ローンを払い続けるか、自分の裁量で得たお金を株式に投資するか決めかねています。長い目で見れば、住宅ローンの金利4％よりも市場の方が良いでしょう。

スティーブのファイナンシャルカウンセラーは、次のような重要な指摘をしました。最近、スティーブの勤め先は人員整理を始め、上司に次は君が解雇対象かもしれないと言われたため、解雇に備えて予備金を増やしています。

株式投資や住宅ローンの返済を増額させるのは、この状況を考慮すると得策ではありません。

例 2

アンナはマイホームを夢見ていました。住宅ローンを繰り上げ返済しても違約金が無いにも関わらず、アンナはより早く完済するために追加の分割返済を選びました。

アンナはファイナンシャルプランナーの友人とランチに出かけた際、その友人が長い目で見てお金を節約するために、高金利クレジットカードを早く返済するようにアンナにアドバイスしました。住宅ローンはいくつかのクレジットカードに金利5%を課すだけでした。これらの支払いはアンナの給料の大部分を占めていたので、高金利のローン返済を優先させることで、結果的にアンナはお金を貯めることができるのです。

例 3

住宅ローン以外に、クリスには借金がありません。安定した仕事で6ヶ月分の予備金を確保し、将来のためにお金を貯めています。また、退職までに数年あります。

クリスのファイナンシャルカウンセラーは、利息を抑えるために住宅ローンの繰り上げ返済を提案します。そのため、個別株の購入などより大きなリスクを負うことに慎重です。老後に向けて、正しいスタートを切る必要があります。