Kalkulator pożyczki FHA

Jeśli po raz pierwszy kupujesz dom, możesz nie zdawać sobie sprawy z tego, jak wiele kosztów wiąże się z jego posiadaniem. Podczas spłacania miesięcznych rat kredytu hipotecznego, kwota ta obejmuje nie tylko odsetki i kapitał kredytu, który musisz spłacić kredytodawcy. Musisz także płacić podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu i inne dodatkowe koszty.

W tym miejscu do gry wkracza kalkulator pożyczki FHA. Ten kalkulator pożyczki dokładnie określi, ile wynosi miesięczna płatność po uwzględnieniu wszystkich powiązanych opłat. Jest to najszybszy i najdokładniejszy sposób na określenie, na jaki dom możesz sobie pozwolić dzięki pożyczce FHA.

Być może najlepsze jest to, że kalkulator jest prosty w użyciu. Wystarczy wprowadzić odpowiednie informacje, a kalkulator spłaty kredytu hipotecznego zajmie się resztą. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o pożyczkach FHA i sprawdzić, czy są one odpowiednie dla ciebie.

Korzyści z pożyczek FHA

Zanim omówimy korzyści płynące z pożyczek FHA, ważne jest, aby zrozumieć, czym one są i jak działają. Federal Housing Administration (FHA) ubezpiecza kredyty FHA, więc są one wspierane przez rząd federalny USA, ale wydawane przez kredytodawców zatwierdzonych przez agencję.

Ten rodzaj kredytu hipotecznego został stworzony, aby pomóc rodzinom o niskich i średnich dochodach zrealizować marzenie o posiadaniu domu. Dlatego jest tak popularny wśród osób kupujących po raz pierwszy. Przyjrzyjmy się zatem korzyściom płynącym z pożyczki FHA.

Niższa przedpłata

Najczęstszym powodem, dla którego kupujący po raz pierwszy wybierają pożyczki FHA, jest to, że nie wymagają one wpłaty tak dużej kwoty, jak inne pożyczki hipoteczne. Znalezienie dużej sumy gotówki na pokrycie tradycyjnej 20% przedpłaty jest dla niektórych osób ogromną przeszkodą. Jest to bariera dla wielu osób, które chcą zostać właścicielami domów. Z drugiej strony, pożyczki FHA wymagają jedynie 3,5% przedpłaty dla kredytobiorców z oceną kredytową 580 lub wyższą.

Większa elastyczność w zakresie historii kredytowej

Tak jak pożyczka FHA oferuje elastyczność w zakresie przedpłaty, tak samo jest z historią kredytową. Nie ma znaczenia, czy jesteś nabywcą domu po raz pierwszy z niewielką historią kredytową lub masz niski wynik z powodu niepowodzeń; Twoja ocena kredytowa będzie prawdopodobnie zbyt niska, aby zakwalifikować się do konwencjonalnego kredytu hipotecznego.

Chociaż większość kredytodawców wymaga minimalnej zdolności kredytowej na poziomie 620, pożyczka FHA jest możliwa dla każdego z wynikiem 580 lub wyższym. Ponadto, jeśli możesz zaoszczędzić 10% przedpłaty, niektóre pożyczki FHA zatwierdzają kredytobiorców z wynikami tak niskimi jak 500.

Niższe stopy procentowe

Oprocentowanie kredytów hipotecznych często się zmienia i ma na nie bezpośredni wpływ stan krajowej gospodarki. Nie oznacza to jednak, że nie można znaleźć niższych stawek. W obecnej sytuacji pożyczka FHA zazwyczaj oferuje niższe stałe oprocentowanie niż inne pożyczki mieszkaniowe. W niektórych przypadkach możesz jednak otrzymać pożyczki FHA o zmiennym oprocentowaniu.

W przypadku tych pożyczek oprocentowanie zależy przede wszystkim od stóp procentowych dostępnych na rynku w momencie składania wniosku. Na oprocentowanie wpływają jednak również takie czynniki, jak ocena kredytowa, dochód, zaliczka, warunki, kwota, którą chcesz pożyczyć, i inne.

Niższe wymagania dotyczące stosunku zadłużenia do dochodu (DTI)

Wskaźnik DTI (z ang. Debt-to-Income Ratio) porównuje dochód z miesięcznym zadłużeniem. Aby określić wskaźnik DTI, należy obliczyć każdy spłacany miesięcznie dług, w tym kredyty samochodowe i studenckie, a następnie podzielić go przez miesięczny dochód brutto lub kwotę zarobioną przed opodatkowaniem.

Co do zasady, im niższy wskaźnik DTI danej osoby, tym lepiej będzie ona postrzegana przez kredytodawcę. W przypadku pożyczek FHA wskaźnik DTI może wynosić nawet 43%, a w niektórych przypadkach nawet ta wartość może być negocjowana. Możesz również uwzględnić dochód żyranta w kredycie mieszkaniowym FHA, nawet jeśli osoba ta nie mieszka w domu. Uwzględnienie kredytobiorcy niebędącego lokatorem, takiego jak małżonek lub członek rodziny, zapewnia większą elastyczność i może być właśnie tym, czego potrzebujesz, aby zakwalifikować się do pożyczki FHA.

Oto, kto powinien uzyskać pożyczkę FHA

Zastanawiasz się, czy pożyczka FHA jest dla Ciebie odpowiednia? Najważniejszą różnicą przy podejmowaniu decyzji między pożyczką FHA a konwencjonalną pożyczką hipoteczną jest to, że rząd nie ubezpiecza konwencjonalnych pożyczek. Firmy takie jak Freddie Mac i Fannie Mae, które sponsoruje rząd federalny, zapewniają fundusze dla kredytodawców w tradycyjnych pożyczkach.

Tradycyjne pożyczki mają więcej wymagań, takich jak wyższe wymagania dotyczące zdolności kredytowej, niższy wskaźnik DTI i większa zaliczka, aby się zakwalifikować. Alternatywnie, pożyczki mieszkaniowe FHA są niezgodne, co oznacza, że nie spełniają wymagań zakupowych Freddie Mac lub Fannie Mae.

Zazwyczaj pożyczki FHA są idealne dla osób o średnich i niższych dochodach, ponieważ mają mniej wymagań niż konwencjonalne pożyczki mieszkaniowe. Tak więc każda osoba z niższą oceną kredytową, mniejszymi oszczędnościami na przedpłatę i wyższym wskaźnikiem DTI może nadal kwalifikować się do pożyczki FHA, czego najprawdopodobniej nie zrobiłaby w przypadku konwencjonalnej pożyczki hipotecznej.

Jednak niezależnie od wybranego rodzaju kredytu mieszkaniowego, należy pamiętać o dodatkowych kosztach. Przykładowo, koszty sfinalizowania transakcji odnoszą się do wszystkich opłat związanych z zabezpieczeniem i przetwarzaniem pożyczki. Koszty te różnią się w zależności od rodzaju kupowanego domu i ceny nabycia, ale generalnie wahają się od trzech do sześciu procent wartości nieruchomości.

Utrzymanie, które powinno stanowić od jednego do trzech procent całkowitej ceny nabycia, jest często pomijane przez kupujących po raz pierwszy. Dokładna kwota potrzebna na utrzymanie różni się w zależności od wieku domu i innych czynników, takich jak to, czy dom znajduje się w sąsiedztwie stowarzyszenia mieszkańców (z ang. HOA – Homeowner’s Association). W takim przypadku będziesz musiał uiszczać opłaty na rzecz stowarzyszenia mieszkańców rocznie lub miesięcznie.

Po uwzględnieniu wszystkich tych kosztów możesz dojść do wniosku, że nie będziesz mieć wystarczających oszczędności, chyba że skorzystasz z pożyczki FHA.

Ostatecznie warto wiedzieć, że pożyczki mieszkaniowe FHA są idealne dla osób z „mniej niż doskonałą” historią kredytową, kupujących dom po raz pierwszy i każdego, kto nie jest w stanie zaoszczędzić pełnej kwoty przedpłaty na konwencjonalny kredyt hipoteczny.

Wymagania dotyczące kredytu mieszkaniowego FHA

Podobnie jak w przypadku każdej innej pożyczki, musisz spełnić wymagania, aby zakwalifikować się do pożyczki FHA. Spójrzmy na wytyczne dotyczące udzielania pożyczek:

• Jeśli twój wynik FICO wynosi od 500 do 579, będziesz potrzebować 10% przedpłaty, ale jeśli twój wynik FICO wynosi 580+, będziesz musiał wpłacić tylko 3,5%.
• Musisz mieć możliwe do zweryfikowania zatrudnienie w ciągu ostatnich dwóch lat.
• Dochód musi być możliwy do zweryfikowania na podstawie federalnych zeznań podatkowych, odcinków czeków lub wyciągów bankowych.
• Pożyczka musi finansować główne miejsce zamieszkania.
• Nieruchomość musi spełniać wytyczne HUD (z ang. The United States Department of Housing and Urban Development) i zostać wyceniona przez rzeczoznawcę zatwierdzonego przez FHA.
• Wskaźnik zadłużenia końcowego, który obejmuje kredyt hipoteczny i wszystkie miesięczne długi, musi być niższy niż 43 procent miesięcznego dochodu brutto (niektórzy kredytodawcy zaokrąglają tę liczbę do 50 procent).
• Wskaźnik zadłużenia początkowego, który obejmuje tylko spłaty kredytu hipotecznego, nie powinien przekraczać 31% miesięcznego dochodu brutto.
• Jeśli złożyłeś wniosek o ogłoszenie upadłości, musisz odczekać od jednego do dwóch lat, aby ubiegać się o pożyczkę FHA, i trzy lata po zajęciu nieruchomości. Pamiętaj, aby skontaktować się z kredytodawcą, ponieważ niektórzy mogą zrobić wyjątek od okresów oczekiwania, jeśli okoliczności są łagodzące.

Wady kredytu hipotecznego FHA

Oprócz wyższych kosztów początkowych i miesięcznych, istnieje kilka innych powodów, dla których warto unikać pożyczek FHA. Oto kilka kwestii do rozważenia:

Możesz być źle przygotowany do zaciągnięcia kredytu hipotecznego

Niewielkie zaliczki, takie jak 3,5%, mogą wskazywać, że nie jesteś w pełni gotowy na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Jeśli czujesz, że nie stoisz na solidnym gruncie finansowym, warto rozejrzeć się za tańszymi domami lub poczekać, aż będziesz w stanie zaoszczędzić więcej zaliczki. Należy pamiętać, że im droższy dom, tym więcej odsetek zapłacimy, co oznacza, że nasz dom będzie znacznie droższy.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego płatne z góry

Jeśli wpłacisz mniej niż tradycyjne 20%, musisz wykupić ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Istnieją dwa rodzaje ubezpieczeń związanych z pożyczkami FHA. Po pierwsze, jest to opłata z góry w wysokości 1,75%, którą niektórzy kredytobiorcy decydują się doliczyć do salda pożyczki.

Jak wspomnieliśmy, im wyższa kwota pożyczki, tym większe odsetki, a w tym przypadku płacisz więcej niż 1,75%, chyba że zapłacisz opłatę przy sfinalizowaniu transakcji. Pamiętaj więc, że większe pożyczki wiążą się z wyższymi miesięcznymi spłatami.

Ubezpieczenie płatne cykliczne

Oprócz 1,75%, które jest zawarte w pożyczce, jesteś również odpowiedzialny za płacenie miesięcznego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, które kosztuje od 0,80% do 1,05% salda pożyczki. Dobrą wiadomością jest to, że jeśli otrzymasz pożyczkę FHA na okres 15 lat lub krótszy, możesz uzyskać te stawki ubezpieczenia na poziomie zaledwie 0,45%.

Po osiągnięciu ponad 20% udziału własnego w domu, to prywatne ubezpieczenie może zostać anulowane. Jednak w przypadku pożyczki FHA należy opłacać składkę ubezpieczeniową przez pierwsze 11 lat przy wpłacie 10% przedpłaty i przez okres do 30 lat przy wpłacie mniejszej niż 10% przedpłaty. Jeśli chcesz wyeliminować ten koszt wcześniej, najlepszą opcją jest refinansowanie pożyczki.

Mniejszy wybór pożyczek

Pożyczki FHA mają tylko podstawowe opcje. Dla większości kredytobiorców najlepszymi opcjami są 30-letnie lub 15-letnie pożyczki o stałym oprocentowaniu. W związku z tym w wielu przypadkach mniejszy wybór pożyczek nie stanowi problemu. Jednak kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu lub kredyt hipoteczny z oprocentowaniem tylko do wysokości odsetek może być lepszym rozwiązaniem w zależności od sytuacji finansowej.

Ograniczenia mieszkaniowe

Kolejną wadą pożyczek FHA jest to, że wybór nieruchomości może być ograniczony. Aby nieruchomość została zatwierdzona do pożyczki FHA, musi spełniać surowe wymagania. Jeśli więc szukasz nieruchomości do remontu lub innego taniego domu, pożyczki FHA prawdopodobnie nie będą działać.

Z drugiej strony, pożyczka FHA nie powinna stanowić problemu, jeśli szukasz domu gotowego do zamieszkania. Warto również wspomnieć, że zakup mieszkania z tego typu pożyczką może być trudny. Na przykład, jeśli właściciele nie zajmują wystarczającej liczby lokali w budynku, pożyczki te mogą nie wchodzić w grę.

Wątpliwości sprzedającego

W niektórych przypadkach pożyczki FHA mogą mieć poważne wady. Prawda jest taka, że wielu sprzedających chce wiedzieć wszystko o potencjalnym nabywcy, a pośrednicy w obrocie nieruchomościami zazwyczaj chętnie dzielą się tymi informacjami. Kiedy sprzedający dowiaduje się, że chcesz skorzystać z pożyczki FHA, może obawiać się, że dodatkowe wymagania spowolnią proces lub nawet spowodują, że transakcja nie dojdzie do skutku. Jest to szczególnie widoczne w okresie dobrej koniunktury na rynku, więc w takim przypadku najlepiej zdecydować się na inny rodzaj finansowania.

Pytania pozwalające ustalić, czy pożyczka FHA jest dla ciebie odpowiednia

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to poważna odpowiedzialność, której nie należy lekceważyć. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na kredyt mieszkaniowy FHA, czy konwencjonalny kredyt hipoteczny, musisz mieć całkowitą pewność, że jesteś gotowy do comiesięcznego spłacania rat kredytu hipotecznego.

Nawet jeśli wiesz, że jesteś w stanie spłacać miesięczne raty, musisz poświęcić trochę czasu na wybór idealnego kredytu hipotecznego dla swoich potrzeb. Biorąc to pod uwagę, przyjrzyjmy się pytaniom, które powinieneś sobie zadać, aby ustalić, czy pożyczka mieszkaniowa FHA jest dla ciebie odpowiednia.

• Jaka jest Twoja ocena kredytowa FICO? Musi ona wynosić co najmniej 500 przy wpłacie 10% przedpłaty lub co najmniej 580 przy wpłacie 3,5% przedpłaty.
• Czy posiadasz możliwy do zweryfikowania dochód z co najmniej dwóch ostatnich lat?
• Czy przygotowałeś wyciągi bankowe, federalne zeznania podatkowe i odcinki wypłat, aby zweryfikować swoje dochody?
• Czy kupujesz nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania?
• Czy nieruchomość zostanie wyceniona przez rzeczoznawcę zatwierdzonego przez FHA?
• Czy nieruchomość jest gotowa do zamieszkania? Pożyczki FHA nie obejmują domów przeznaczonych do remontu lub innych tanich domów, które wymagają dużego nakładu pracy.
• Jakie są początkowe i końcowe wskaźniki zadłużenia? Ważne jest, aby znać swój wskaźnik zadłużenia do dochodów, ponieważ aby uzyskać pożyczkę FHA, musi on wynosić od 30% do 43%, w zależności od rodzaju pożyczki FHA.
• Czy ogłosiłeś upadłość? Jeśli tak, powinieneś odczekać od jednego do dwóch lat, aby ubiegać się o kredyt mieszkaniowy FHA.
• Zajęto ci nieruchomość? Upewnij się, że odczekasz co najmniej trzy lata przed złożeniem wniosku o pożyczkę FHA.

Ostatecznie odpowiedzi na te pytania wskażą, czy pożyczka mieszkaniowa FHA jest dla ciebie odpowiednia. Jeśli odpowiedziałeś „tak” na wszystkie te pytania, możesz kwalifikować się do konwencjonalnej pożyczki.

Teraz, gdy już rozumiesz, jak działają pożyczki FHA, nadszedł czas, aby skorzystać z kalkulatora płatności, aby sprawdzić, czy jesteś gotowy na posiadanie domu.