Calculadora de Empréstimo Imobiliário

Seja você um comprador de casa pela primeira vez ou refinanciando uma casa existente, uma calculadora de hipoteca pode ajudá-lo a entender seus pagamentos mensais. É vital entender como seu pagamento de entrada, taxa de juros, prazo, localização da propriedade e outros fatores afetarão o custo mensal. Continue lendo para saber mais sobre a calculadora de pagamento de hipoteca e por que usar uma.

Definição de Hipoteca

Uma hipoteca é um empréstimo usado para manter ou comprar um terreno, uma casa ou outras propriedades. As hipotecas são empréstimos garantidos onde a propriedade serve como garantia. São acordos criados para mostrar que o mutuário consente em fazer pagamentos regulares a um doador ao longo do tempo para o principal e os juros do empréstimo.

A solicitação de uma hipoteca é normalmente feita através de um emprestador. Esta pessoa verificará se o comprador atende a todos os requisitos, incluindo os pagamentos de entrada e as notas de crédito. Um pedido de hipoteca passa por um rigoroso processo de subscrição antes de entrar na fase de fechamento. Há vários tipos de empréstimos hipotecários, incluindo empréstimos de taxa fixa e empréstimos convencionais.

Como Funciona a Hipoteca

Empresas e indivíduos usam empréstimos hipotecários para comprar imóveis sem pagar toda a compra antecipadamente. Uma vez aprovada uma hipoteca, espera-se que o tomador do empréstimo reembolse o principal do empréstimo mais os juros durante um certo número de anos até que a propriedade seja paga e seja de propriedade livre e liberada.

Muitas hipotecas tradicionais apresentam um cronograma de amortização da hipoteca, onde os pagamentos regulares são os mesmos a cada mês. A única diferença é que as proporções de juros e principal serão aplicadas de forma diferente ao longo da vida do empréstimo. A maioria das hipotecas nos Estados Unidos tem prazos que duram 15 ou 30 anos.

Você pode até mesmo ouvir uma hipoteca referida como um penhor contra o imóvel ou uma reclamação sobre o imóvel. Portanto, se o mutuário não seguir o cronograma de amortização da hipoteca, o mutuante pode executar a hipoteca do imóvel.

Por exemplo, um comprador se compromete a hipotecar sua casa a um credor, o que significa que o credor agora tem uma reivindicação sobre a casa. Isto fornece ao doador juros sobre a casa, onde se o comprador inadimplir o empréstimo, ele pode executar a hipoteca. Durante uma execução hipotecária, o credor pode despejar o comprador, vender a casa e usar o dinheiro para recuperar a dívida hipotecária.

O Processo Hipotecário

O processo de hipoteca começa com a apresentação de pedidos de empréstimo a um ou mais emprestadores. O credor vai querer provas de que o comprador potencial pode pagar o empréstimo. Eles solicitarão documentação como declarações de investimento e bancárias, comprovante de emprego atual e declarações de impostos. O emprestador também fará verificações de crédito para verificar seu histórico de pagamento.

Após aprovação, o doador oferece ao mutuário uma hipoteca por um valor especificado e uma taxa de juros. O processo pode ser iniciado enquanto você ainda está comprando uma casa através de uma pré-aprovação ou depois de já ter encontrado uma. Verificar com os financiadores para garantir que você esteja pré-aprovado é uma maneira eficaz de se posicionar melhor no mercado imobiliário. Quando um comprador tem uma carta de pré-aprovação, ela diz ao vendedor que a pessoa tem os fundos para apoiar sua oferta.

Depois que o comprador e o vendedor concordarem com os termos, haverá uma reunião para encerramento. Algumas vezes os compradores de casas comparecem, e outras vezes são apenas seus representantes. O processo de fechamento é quando o mutuário paga o adiantamento, e o vendedor transfere a propriedade para o comprador e recebe seu dinheiro. O comprador pode precisar assinar papéis adicionais de hipoteca, e o emprestador pode cobrar taxas de originação para o empréstimo. Às vezes, essas taxas vêm na forma de pontos de hipoteca.

Tipos de Hipotecas

Há vários tipos de empréstimos hipotecários disponíveis. Entre os mais comuns estão os empréstimos com taxa fixa de 15 e 30 anos. No entanto, algumas hipotecas apresentam prazos tão baixos quanto cinco anos, enquanto outras podem durar 40 anos ou mais. Usando uma calculadora de amortização, você descobrirá que se você contrair empréstimos mais longos, reduzirá o custo a cada mês, mas pagará mais juros ao longo da vida do empréstimo.

No entanto, as hipotecas podem diferir de outras formas, além da duração dos prazos. Por exemplo, existem tipos específicos de empréstimos à habitação, tais como empréstimos do Departamento de Assuntos Veteranos, empréstimos da Administração Federal de Habitação, e empréstimos do Departamento de Agricultura. Estes empréstimos são projetados para compradores de casas específicos que não têm a pontuação de crédito, adiantamentos ou renda para se qualificar para empréstimos à habitação convencional.

Aqui está uma visão mais detalhada dos tipos mais comuns de hipotecas:

Taxa Ajustável

Os empréstimos com taxa ajustável apresentam uma taxa de juros fixa para um prazo inicial e depois tipicamente mudam com base nas taxas de juros atuais. Muitas vezes a taxa de juros inicial é inferior à taxa atual do mercado, tornando tais hipotecas mais acessíveis de imediato. Mas elas são potencialmente menos lucrativas no futuro se as taxas de juros subirem acentuadamente. Estes empréstimos geralmente têm um limite máximo de quanto a taxa de juros pode aumentar cada vez e no total durante o prazo do empréstimo.

Somente Juros

Os empréstimos imobiliários só com juros são menos comuns que outros tipos e muitas vezes envolvem cronogramas complexos de amortização de hipotecas que são melhores para mutuários sofisticados. Cuidado que não é incomum que esses empréstimos exijam um grande pagamento em forma de balão no final de seu prazo.

Este tipo de hipoteca causou a devastação financeira de muitos proprietários de casas durante a bolha imobiliária do início dos anos 2000.

Taxa Fixa

Este é um dos tipos mais populares de hipotecas porque os mutuários sabem exatamente o que vão pagar a cada mês. Depois que o empréstimo for originado e a taxa de juros for trancada, ela não mudará até o final do empréstimo ou até que você refinancie. Embora estes empréstimos sejam ótimos para orçar suas contas mensais, você não se beneficiará de diminuições nas taxas de juros ao longo do tempo, como você se beneficiaria de uma hipoteca com taxa ajustável.

Hipotecas Inversas

De todas as hipotecas disponíveis, estas são as mais singulares. Elas são projetadas para pessoas com mais de 62 anos que querem converter uma parte de seu patrimônio imobiliário em dinheiro. Estes instrumentos financeiros permitem que os proprietários de casa própria tomem empréstimos contra o valor de sua casa e recebam o pagamento em uma única parcela, uma linha de crédito ou pagamentos mensais fixos. O saldo restante do empréstimo vence quando o mutuário vende a casa, se muda permanentemente dela ou morre.

Taxas Hipotecárias Médias Atuais

O valor que você pagará por uma hipoteca depende do tipo que você escolher, do prazo, das taxas de juros e dos pontos de desconto pagos. O entendimento de que as taxas de juros podem variar de mutuante para mutuante ou de semana para semana é crucial, portanto não deixe de conferir mais as oportunidades disponíveis no mercado.

Em 2020, as taxas hipotecárias nos EUA atingiram níveis mínimos quase recorde, com a taxa média caindo em torno de 2,66% para uma taxa fixa de 30 anos. As taxas hipotecárias permaneceram bastante baixas até 2021, mas começaram a subir durante o último mês do ano. Aqui está uma análise das taxas de juros do empréstimo imobiliário a partir de setembro de 2022:

• Taxa fixa de 30 anos de hipoteca: 6,89%
• Hipoteca com taxa fixa de 15 anos: 5,528%
• 10/6 Hipoteca com taxa ajustável: 6,435%

Pagamentos Incluídos em uma Hipoteca

Há quatro fatores principais incluídos no cálculo do pagamento da hipoteca. Estes fatores são juros, principal, seguro e impostos. As informações a seguir utilizarão uma hipoteca de $100.000 para o exemplo.

Principal

Cada pagamento mensal de hipoteca inclui um valor específico que vai diretamente para o saldo principal do empréstimo. As hipotecas são estruturadas, de modo que os pagamentos de principal começam baixo e aumentam a cada pagamento concluído. Assim, os pagamentos feitos durante os primeiros anos têm se aplicado mais aos juros do que ao principal, e o oposto é verdadeiro no final do seu prazo. No exemplo, o valor do principal é de $100.000.

Juros

O emprestador cobra juros para se recompensar por assumir o risco de lhe emprestar o dinheiro. Esta taxa afeta diretamente o valor que o mutuário paga a cada mês. Quanto mais alta a taxa de juros, mais altos os pagamentos mensais da hipoteca.

É vital mencionar que taxas de juros mais altas reduzirão o montante total que você pode emprestar, enquanto taxas mais baixas aumentarão o montante. Para nosso exemplo, digamos que a taxa de juros sobre o principal de $100.000 é de 6 por cento. Os juros e o principal combinados de um empréstimo de 30 anos ficariam em torno de $600, dependendo de sua localização. Entretanto, se o empréstimo de $100.000 tivesse uma taxa de juros de 9%, o pagamento mensal da hipoteca estaria mais próximo de $800.

Impostos

Os impostos prediais ou imobiliários também são cobrados pelo governo local e usados para financiar programas públicos como a polícia, escolas e bombeiros. Estes impostos são cobrados anualmente, mas você pode pagá-los mensalmente em seus pagamentos de hipotecas. O valor devido deve ser dividido pelo número de pagamentos que você fará em um ano. Seu credor irá cobrar e depositar os pagamentos em caução até que os impostos sejam devidos.

Seguro

O último fator que afeta seu pagamento de hipoteca é o seguro, que é tratado de forma semelhante aos impostos prediais. Com isto, você deve entender que duas formas de seguro podem ser incluídas em seu cronograma de amortização da hipoteca.

O primeiro tipo é o seguro de propriedade, que protege a propriedade e os bens contra desastres, tais como roubo ou incêndio. O outro tipo de seguro é o PMI, que é obrigatório para qualquer pessoa que compre uma casa com menos de 20% de desconto. Este seguro está em vigor para proteger o doador se o mutuário não puder pagar o empréstimo.

Como este seguro diminui o risco de inadimplência do empréstimo, o PMI permite que os emprestadores vendam a hipoteca aos investidores. O PMI garante que o investimento da dívida do investidor será recuperado. A cobertura pode ser abandonada depois que a casa do mutuário tiver um mínimo de 20% de capital próprio.

Embora juros, principal, impostos e seguro sejam responsáveis pela maioria das hipotecas, você pode optar por um empréstimo imobiliário que não inclua seguro ou impostos como parte do pagamento. Lembre-se que, embora seus pagamentos mensais sejam menores, você ainda é responsável pelo pagamento do seguro e dos impostos.

Como Encontrar a Melhor Hipoteca

As cooperativas de crédito, bancos e instituições de empréstimo e poupança costumavam ser alguns dos únicos lugares a garantir empréstimos à habitação. Hoje, há muitos emprestadores hipotecários para escolher, incluindo instituições não bancárias.

Ao comprar a melhor hipoteca, certifique-se de usar uma calculadora de hipoteca gratuita para ajudar a comparar os pagamentos estimados com base no tipo de hipoteca, no adiantamento e na taxa de juros. É também uma ótima ferramenta para ajudar você a decidir quanto casa você pode pagar confortavelmente.

Além dos juros e do principal, o prestador do serviço de hipoteca ou o credor também pode abrir uma conta de garantia para pagar o seguro da propriedade, impostos e outras despesas. Estes custos são adicionados ao pagamento mensal de seu empréstimo.

Em última análise, fazer compras é a maneira mais fácil de encontrar a melhor hipoteca. Depois de usar a calculadora de amortização para ver quanto de casa você pode pagar, você deve encontrar um emprestador que oferecerá um empréstimo dentro desses limites.

Como Se Qualificar para um Empréstimo Hipotecário

Os financiadores verificam vários fatores vitais para determinar se uma pessoa pode se qualificar para um empréstimo doméstico. Aqui estão as perguntas que você deve fazer a si mesmo antes de solicitar uma hipoteca:

• Você tem o que é considerado uma "boa" pontuação de crédito?
• Você entrou recentemente com um pedido de falência ou teve uma execução hipotecária?
• Você já tem uma grande dívida mensal?
• Seu histórico de crédito contém cobranças ou muitos pagamentos atrasados?
• Seus cartões de crédito estão no máximo?

Dizer sim a apenas um desses fatores não o exclui automaticamente. Por exemplo, com uma pontuação de crédito, alguns tipos de empréstimo imobiliário permitem que você tenha até 580. Entretanto, se você respondeu sim a várias perguntas da lista, talvez seja melhor trabalhar nesses pontos antes de se candidatar com um credor.

Terminologia Importante de Hipoteca

Uma calculadora de empréstimo hipotecário on-line ajudará a estimar seus pagamentos mensais de hipoteca com poucas informações. Para usar efetivamente a calculadora, aqui está uma terminologia que você deve conhecer:

• Preço de casa: O valor em dólares que você precisará pagar pela casa.
• Adiantamento: O dinheiro dado ao vendedor da casa.
• Valor do empréstimo: A quantia que será financiada para comprar a casa. Você deduz o valor do adiantamento do preço da casa para encontrar este número.
• Prazo do empréstimo: O período de tempo que sua hipoteca durará.
• Taxa de juros: O valor pago ao credor por permitir que você tome o dinheiro emprestado.

Exemplo de Cálculo de uma Hipoteca nos Estados Unidos.

Vamos supor que a casa que você deseja comprar é de $100.000. O emprestador lhe oferece um empréstimo por 30 anos a juros de 6%. Para determinar seus pagamentos mensais de hipoteca, use a calculadora de hipoteca gratuita e insira estes dados:

• Preço de compra: $100.000
• Adiantamento: Usamos 20% para nosso exemplo
• Prazo de hipoteca: 30 anos de taxa fixa
• Código Postal: Usamos o 90005 para nosso exemplo

Como você verá, o pagamento mensal de um empréstimo de $80.000 seria de $622,90.