Калькулятор жилищного кредита

Если вы впервые покупаете жилье или рефинансируете уже имеющийся дом, ипотечный калькулятор поможет вам определить размер ежемесячных платежей. Понимание того, как ваш первоначальный взнос, процентная ставка, срок, местоположение недвижимости и другие факторы повлияют на ежемесячные расходы, имеет жизненно важное значение. Читайте дальше, чтобы узнать больше о калькуляторе ипотечных платежей и, зачем его использовать.

Определение ипотеки

Ипотека - это кредит, используемый для содержания или приобретения земли, дома или другой недвижимости. Это обеспеченный кредит, где залогом служит недвижимость. Жилищный кредит - это соглашения, созданные для того, чтобы показать, что заемщик согласен делать регулярные платежи кредитору в течение определенного времени для погашения основной суммы кредита и процентов.

Заявка на получение ипотечного кредита обычно подается через кредитора. Этот человек проверит, соответствует ли покупатель всем требованиям, включая первоначальный взнос и кредитный рейтинг. Заявка на ипотеку проходит строгий процесс андеррайтинга, прежде чем перейти к этапу закрытия сделки. Существует несколько типов ипотечных кредитов, включая кредиты с фиксированной ставкой и обычные кредиты.

Как работают ипотечные кредиты

Предприятия и частные лица используют ипотечные кредиты для приобретения недвижимости без предварительной оплаты всей покупки. После одобрения ипотечного кредита заемщик должен выплачивать основную сумму кредита и проценты в течение определенного количества лет, пока недвижимость не будет оплачена и не перейдет в его собственность.

Многие традиционные ипотечные кредиты имеют амортизационный график, где регулярные платежи одинаковы каждый месяц. Разница лишь в том, что пропорции между процентами и основной суммой долга в течение срока действия кредита будут применяться по-разному. Срок действия большинства ипотечных кредитов в США составляет 15 или 30 лет.

В некоторых источниках вы можете услышать, что ипотека называется залогом на имущество или правом требования на имущество. Если заемщик не соблюдает график амортизации ипотечного кредита, кредитор может обратить взыскание на недвижимость.

Например, покупатель закладывает свой дом кредитору, что означает, что кредитор теперь имеет право требования на дом. В случае невыполнения покупателем обязательств по кредиту он может применить взыскание. При взыскании кредитор может выселить покупателя, продать дом и использовать вырученные деньги для погашения долга по ипотеке.

Ипотечный процесс

Процесс ипотечного кредитования начинается с подачи заемщиком заявки на получение кредита одному или нескольким кредиторам. Кредитору потребуются доказательства того, что потенциальный покупатель сможет погасить кредит. Он попросит предоставить такие документы, как выписки из инвестиционных и банковских счетов, подтверждение текущей занятости и налоговые декларации. Кредитор также проведет проверку кредитоспособности, чтобы изучить историю платежей.

После одобрения кредитор предлагает заемщику ипотечный кредит на определенную сумму и процентную ставку. Этот процесс можно начать еще во время поиска жилья с помощью предварительного одобрения или уже после того, как вы его нашли. Проверка кредиторов на предмет предварительного одобрения - это эффективный способ лучше позиционировать себя на рынке жилья. Когда у покупателя есть письмо с предварительным одобрением, это говорит продавцу о том, что у него есть средства, чтобы поддержать свое предложение.

После того как покупатель и продавец согласуют условия, состоится встреча для закрытия сделки. Иногда на ней присутствуют покупатели жилья, а иногда только их представители. В процессе закрытия сделки заемщик выплачивает первоначальный взнос, а продавец передает право собственности покупателю и получает свои деньги. Покупателю может потребоваться подписать дополнительные документы по ипотеке, а кредитор может взимать комиссию за выдачу кредита. Иногда эти сборы предстают в виде ипотечных пунктов.

Виды ипотечных кредитов

Есть несколько видов ипотечных кредитов. Наиболее распространенные - 15-летние и 30-летние кредиты с фиксированной ставкой. Некоторые ипотечные кредиты имеют срок всего пять лет, а другие могут длиться 40 лет и более. Используя амортизационный калькулятор, вы поймете, что если брать более длительные кредиты, то это снизит расходы каждый месяц, но вы заплатите больше процентов за весь срок кредита.

Однако ипотечные кредиты могут различаться и по другим параметрам, помимо продолжительности срока. Например, существуют особые виды жилищных кредитов, такие как кредиты Департамента по делам ветеранов (VA), кредиты Федеральной жилищной администрации (FHA) и кредиты Департамента сельского хозяйства (USDA). Эти кредиты предназначены для конкретных покупателей жилья, у которых нет кредитных баллов, первоначального взноса или дохода, чтобы претендовать на обычные кредиты.

Давайте рассмотрим наиболее распространенные типы ипотечных кредитов:

С регулируемой ставкой

Кредиты с регулируемой ставкой предусматривают фиксированную процентную ставку на начальный срок, а затем обычно меняются в зависимости от текущих процентных ставок. Часто начальная процентная ставка ниже текущей рыночной ставки, что делает такие ипотечные кредиты более доступными сразу. Но потенциально они менее выгодны в будущем, если процентные ставки резко вырастут. Эти кредиты обычно имеют ограничения на то, насколько может увеличиваться процентная ставка каждый раз и в целом в течение срока кредитования.

Только под проценты

Кредиты только под проценты менее распространены, чем другие типы. Они часто включают в себя сложные графики амортизации, которые лучше всего подходят для искушенных заемщиков. Имейте в виду, что нередко эти кредиты требуют большого остаточного платежа в конце срока.

Этот вид ипотеки стал причиной финансового краха многих домовладельцев во время "пузыря" на рынке жилья в начале 2000-х годов.

Фиксированная ставка

Это один из самых популярных видов ипотеки, поскольку заемщики точно знают, сколько они будут платить каждый месяц. После выдачи кредита и фиксации процентной ставки она не изменится до конца срока кредита или до момента рефинансирования. Хотя эти кредиты отлично подходят для составления бюджета ежемесячных счетов, вы не получите выгоды от снижения процентных ставок с течением времени, как это произошло бы при ипотеке с регулируемой процентной ставкой.

Обратные ипотечные кредиты

Из всех доступных ипотечных кредитов эти - самые редкие. Они предназначены для людей старше 62 лет, которые хотят конвертировать часть своего домашнего капитала в наличные деньги. Эти финансовые инструменты позволяют домовладельцам взять кредит под залог стоимости своего дома и получить выплату единовременно, кредитную линию или фиксированные ежемесячные платежи. Оставшаяся сумма кредита выплачивается, когда заемщик продает дом, переезжает из него на постоянное место жительства или уходит из жизни.

Текущие средние ставки по ипотеке

Сумма, которую вы заплатите за ипотечный кредит, зависит от выбранного вами типа, срока, процентных ставок и выплачиваемых дисконтных пунктов. Понимание того, что процентные ставки могут меняться от кредитора к кредитору или от недели к неделе, имеет решающее значение, поэтому не забывайте проверять больше имеющихся на рынке возможностей.

В 2020 году ставки по ипотеке в США достигли почти рекордного минимума, а средняя ставка составила около 2,66 процента для 30-летней фиксированной ставки. Ипотечные ставки оставались довольно низкими в течение 2021 года, но в последнем месяце года наметилась тенденция к росту. Вот обзор процентных ставок по жилищным кредитам по состоянию на сентябрь 2022 года:

• 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой: 6,89%
• 15-летняя ипотека с фиксированной ставкой: 5,528%
• 10/6 Ипотека с регулируемой ставкой: 6,435%

Платежи, включенные в ипотеку

В расчет ипотечного платежа включаются четыре основных фактора. Этими факторами являются проценты, основная сумма, страхование и налоги. Для примера ниже приведена информация об ипотеке на сумму $100.000.

Основной долг

Каждый ежемесячный платеж по ипотеке включает в себя определенную сумму, которая идет на погашение основного долга по кредиту. Ипотечные кредиты структурированы таким образом, что выплаты основного долга начинаются с низкого уровня и увеличиваются с каждым платежом. Таким образом, платежи, производимые в течение первых нескольких лет, больше направляются на выплату процентов, чем на погашение основного долга, а в конце срока - наоборот. В примере сумма основного долга составляет $100.000.

Проценты

Кредитор взимает проценты, чтобы вознаградить себя за то, что рискнул дать вам деньги в долг. Эта ставка напрямую влияет на сумму, которую заемщик выплачивает каждый месяц. Чем выше процентная ставка, тем выше ежемесячные платежи по ипотеке.

Важно отметить, что более высокие процентные ставки уменьшают общую сумму, которую вы можете взять в кредит, в то время как более низкие ставки увеличивают эту сумму. Для нашего примера предположим, что процентная ставка по основной сумме долга в 100.000 долларов составляет 6 процентов. Совокупная сумма процентов и основного долга по кредиту на 30 лет составит около 600 долларов, в зависимости от вашего местонахождения. Однако если бы процентная ставка по кредиту на сумму 100.000 долларов составляла 9 процентов, ежемесячный платеж по ипотеке был бы ближе к 800 долларам.

Налоги

Налоги на имущество или недвижимость также начисляются местными органами власти и используются для финансирования общественных программ, таких как полиция, школы и пожарные департаменты. Эти налоги начисляются ежегодно, но вы можете платить их ежемесячно в рамках своих ипотечных платежей. Сумма вашего долга должна быть разделена на количество платежей, которые вы будете делать в течение года. Ваш кредитор будет собирать и депонировать платежи до наступления срока уплаты налогов.

Страхование

Последний фактор, влияющий на ваш ипотечный платеж - страхование, которое регулируется аналогично налогам на недвижимость. Вы должны понимать, что в график амортизации ипотечного кредита могут быть включены два вида страхования.

Первый вид - это страхование имущества, которое защищает имущество и вещи от таких бедствий, как кража или пожар. Другой вид страхования - PMI (Private mortgage insurance), который является обязательным для всех, кто приобретает жилье с первоначальным взносом менее 20 процентов. Это страхование защищает кредитора, если заемщик не сможет выплатить кредит.

Поскольку такое страхование снижает риск невозврата кредита, PMI позволяет кредиторам продавать ипотечные кредиты инвесторам. PMI гарантирует, что долговые инвестиции инвестора будут возвращены. Страхование может быть прекращено после того, как в доме заемщика будет минимум 20% собственного капитала.

Хотя проценты, основная сумма, налоги и страхование составляют большинство ипотечных кредитов, вы можете выбрать кредит на покупку жилья, который не включает в себя страхование и налоги в качестве части платежа. Помните, что хотя ваши ежемесячные платежи меньше, вы все равно несете ответственность за выплату страховки и налогов.

Как найти лучшую ипотеку

Раньше кредитные союзы, банки и кредитно-сберегательные учреждения были единственными местами, где можно было получить кредит на покупку жилья. Сегодня есть множество ипотечных кредиторов, в том числе и небанковских.

При поиске лучшего ипотечного кредита обязательно воспользуйтесь бесплатным ипотечным калькулятором, который поможет сравнить предполагаемые платежи в зависимости от типа ипотеки, первоначального взноса и процентной ставки. Это также отличный инструмент, который поможет вам решить, какой объем жилья вы можете себе позволить.

Помимо процентов и основной суммы долга, управляющий ипотечным кредитом или кредитор может также открыть целевой депозитный счет для оплаты страхования имущества, налогов и других расходов. Эти расходы добавляются к вашим ежемесячным платежам по кредиту.

В конечном итоге, самый простой способ найти оптимальный ипотечный кредит - делать покупки. После того как вы воспользуетесь амортизационным калькулятором, чтобы узнать, сколько жилья вы можете себе позволить, вы должны найти кредитора, который предложит кредит в этих пределах.

Как получить ипотечный кредит

Кредиторы проверяют несколько жизненно важных факторов, чтобы определить, может ли человек претендовать на получение кредита на покупку жилья. Вот вопросы, которые вы должны задать себе перед подачей заявки на ипотечный кредит:

• Есть ли у вас кредитная история, которая считается "хорошей"?
• Подавали ли вы недавно заявление о банкротстве или лишались права выкупа?
• Много ли у вас ежемесячных долгов?
• Есть ли в вашей кредитной истории взыскания или много просроченных платежей?
• Нет ли у вас задолженности по кредитным картам?

Если вы ответили "да" только на один из этих факторов, это не означает, что вы автоматически откажетесь от участия в программе. Например, кредитный рейтинг по некоторым видам жилищного кредитования может быть не выше 580. Однако если вы ответили "да" на несколько вопросов из этого списка, возможно, лучше поработать над этими пунктами, прежде чем обращаться к кредитору.

Важная ипотечная терминология, которую необходимо знать

Онлайн-калькулятор ипотечного кредита поможет рассчитать ваши ежемесячные платежи по ипотеке, не имея достаточной информации. Чтобы эффективно использовать калькулятор, необходимо знать некоторые термины:

• Цена дома: Сумма в долларах, которую вам придется заплатить за дом.
• Первоначальный взнос: Деньги, передаваемые продавцу дома.
• Сумма кредита: Сумма, которая будет профинансирована для покупки дома. Чтобы найти это число, вычтите сумму первоначального взноса из цены дома.
• Срок кредитования: Длительность ипотечного кредита.
• Процентная ставка: Сумма, выплачиваемая кредитору за то, что он позволяет вам взять деньги в долг.

Пример расчета ипотеки в США.

Предположим, что вы хотите купить дом, который стоит $100 000. Кредитор предлагает вам кредит на 30 лет под 6 процентов. Чтобы определить размер ежемесячных платежей по ипотеке, воспользуйтесь бесплатным ипотечным калькулятором и введите эти данные:

• Покупная цена: $100.000
• Первоначальный взнос: Для нашего примера мы использовали 20%.
• Срок ипотеки: 30-летняя фиксированная ставка
• Почтовый индекс: Для примера мы использовали 90005

Ежемесячный платеж по кредиту на сумму $80.000 составит $622,90.