Калькулятор кредита FHA

Если вы впервые покупаете жилье, вы можете не знать, сколько расходов связано с владением собственным домом. Когда вы выплачиваете ежемесячные ипотечные платежи, в эту сумму входят не только проценты и основная сумма кредита, которую вы должны выплатить кредитору. Вы также должны платить налоги на недвижимость, страхование жилья и другие дополнительные расходы.

Именно здесь в игру вступает кредитный калькулятор FHA (The Federal Housing Administration или Федерального жилищного управления). Этот кредитный калькулятор точно определит размер вашего ежемесячного платежа с учетом всех сопутствующих платежей. Это самый быстрый и точный способ определить, сколько жилья вы можете себе позволить с помощью кредита FHA.

Самое приятное заключается в том, что калькулятор прост в использовании. Вы можете ввести в поля имеющуюся у вас информацию, а калькулятор ипотечных платежей сделает все остальное. Читайте дальше, чтобы узнать больше о кредитах FHA и понять, подходят ли они вам.

Преимущества кредитов FHA

Прежде чем мы обсудим преимущества кредитов FHA, важно понять, что это такое и как они работают. Федеральное жилищное управление страхует кредиты FHA, поэтому они поддерживаются федеральным правительством США, но выдаются кредиторами, одобренными агентством.

Этот вид ипотечного кредита был создан для того, чтобы помочь семьям с низким или средним уровнем дохода воплотить в жизнь мечту о собственном жилье. Поэтому они широко популярны среди тех, кто покупает жилье впервые. Итак, давайте рассмотрим преимущества кредитов FHA.

Более низкий первоначальный взнос

Самая распространенная причина, по которой покупатели, впервые покупающие жилье, выбирают кредиты FHA, состоит в том, что они не требуют от вас такого большого первоначального взноса, как другие ипотечные кредиты. Для некоторых людей найти крупную сумму денег для традиционного первоначального взноса в 20% - это огромное препятствие. Это проблема для многих желающих стать собственниками жилья. С другой стороны, кредиты FHA требуют только 3,5% первоначального взноса для заемщиков с кредитным рейтингом 580 или выше.

Более гибкий подход к кредитной истории

Так же как кредит FHA предлагает гибкость в отношении первоначального взноса, он делает то же самое с вашей кредитной историей. Не имеет значения, если вы впервые покупаете квартиру имея небольшую кредитную историю или у вас низкий кредитный рейтинг из-за проблем с кредитной историей. Возможно, ваш кредитный рейтинг будет слишком низким, чтобы претендовать на обычные ипотечные кредиты.

Хотя большинство кредиторов требуют минимальный кредитный балл 620, кредит FHA может получить любой человек с кредитным баллом 580 или выше. А если вы сможете накопить 10% первоначального взноса, вы можете получить некоторые кредиты FHA даже с кредитным рейтингом до 500.

Более низкие процентные ставки

Ставки по ипотечным кредитам часто меняются и напрямую зависят от состояния экономики страны. Однако это не означает, что вы не сможете найти более низкие ставки. Сейчас кредит FHA обычно предлагает более низкие фиксированные ставки, чем другие кредиты на покупку жилья. Однако в некоторых случаях вам могут предоставить кредит FHA с регулируемой процентной ставкой.

В таких кредитах ваша процентная ставка в первую очередь определяется ставками, доступными на общем рынке на момент подачи заявки. Однако на нее также влияют такие факторы, как кредитная история, доход, первоначальный взнос, сроки, сумма, которую вы хотите занять, и другие.

Более низкие требования к соотношению долга и дохода

Ваш DTI, или отношение долга к доходу, сравнивает ваш доход с ежемесячным долгом. Чтобы определить DTI, подсчитайте каждый ежемесячный долг, который вы выплачиваете, включая автокредиты и студенческие займы, и разделите его на ваш ежемесячный валовой доход, или сумму, которую вы зарабатываете до вычета налогов.

Как правило, чем ниже DTI, тем лучше к вам относится кредитор. По кредитам FHA ваш DTI может достигать 43%, и даже этот показатель в некоторых случаях может быть снижен. Вы также можете включить доход созаемщика в кредит FHA, даже если он не будет жить в этом доме. Включение заемщика, не занимающего жилье, например, супруга или члена семьи, дает вам больше гибкости и может помочь получить кредит FHA.

Получатели кредита FHA

Вы задаетесь вопросом, подходит ли вам кредит FHA? Самое главное отличие при выборе между кредитом FHA и обычным ипотечным кредитом заключается в том, что правительство не страхует обычные кредиты. Такие компании, как Freddie Mac и Fannie Mae, которые спонсируются федеральным правительством, предоставляют кредиторам средства для традиционных кредитов.

Традиционные кредиты имеют больше требований, например, более высокие требования к кредитной истории, более низкий DTI и больший первоначальный взнос для получения права на кредит. Альтернативные кредиты FHA являются неконформными. Это означает, что они не удовлетворяют требованиям Freddie Mac или Fannie Mae по покупке.

Как правило, кредиты FHA идеально подходят для людей со средним и низким уровнем дохода, поскольку они имеют меньше требований, чем обычные кредиты на покупку жилья. Таким образом, любой человек с более низким кредитным рейтингом, меньшими сбережениями на первоначальный взнос и более высоким DTI все равно может претендовать на кредит FHA. Этого, возможно, не произошло бы с обычным ипотечным кредитом.

Тем не менее, независимо от того, какой тип кредита вы выберете, вы должны знать о дополнительных расходах. Эти расходы зависят от типа покупаемого жилья и цены покупки, но обычно составляют от трех до шести процентов от стоимости недвижимости.

Неопытные покупатели часто упускают из вида техническое обслуживание, которое должно составлять от одного до трех процентов от общей стоимости покупки. Точная сумма, которая вам потребуется на техническое обслуживание, зависит от возраста дома и других факторов, например, если дом находится в районе с ТСЖ. В этом случае вы будете ежегодно или ежемесячно платить взносы в ассоциацию домовладельцев.

Рассмотрев все расходы, вы можете прийти к выводу, что у вас не хватит сбережений, если вы только не воспользуетесь кредитом FHA.

В конечном счете, вы должны знать, что кредиты FHA идеально подходят для тех, у кого не самая лучшая кредитная история, для тех, кто покупает жилье впервые, и для тех, кто не может накопить полную сумму первоначального взноса для обычного ипотечного кредита.

Требования к кредитам FHA

Как и в случае с любым другим кредитом, вы должны соответствовать требованиям, чтобы получить кредит FHA. Вот обзор правил кредитования:

• Если ваш балл FICO составляет от 500 до 579, вам потребуется 10-процентный первоначальный взнос, но если ваш балл FICO составляет 580+, вам необходимо внести только 3,5 процента.
• Вы должны иметь подтвержденную работу в течение предыдущего двухлетнего периода.
• Ваш доход должен быть подтвержден федеральными налоговыми декларациями, чековыми книжками или банковскими выписками.
• Кредит должен финансировать ваше основное жилье.
• Недвижимость должна соответствовать требованиям HUD (Министерства жилищного строительства и городского развития США) и быть оценена оценщиком, одобренным FHA.
• Коэффициент задолженности, включающий ипотечный кредит и все ежемесячные долги, должен быть меньше 43 процентов от вашего валового ежемесячного дохода. (Некоторые кредиторы округляют это число до 50 процентов).
• Коэффициент задолженности перед кредитором, который включает в себя только платежи по ипотечному кредиту, должен составлять не более 31 процента от вашего валового ежемесячного дохода.
• Если вы подали заявление о банкротстве, вы должны подождать от одного до двух лет, чтобы подать заявку на получение кредита FHA, и три года после лишения права выкупа. Обязательно обратитесь к кредитору, так как некоторые из них могут сделать исключение из сроков ожидания, если ваши обстоятельства являются смягчающими.

Недостатки ипотеки FHA

Помимо более высоких первоначальных и ежемесячных расходов, есть еще несколько причин, по которым вы можете передумать брать кредит FHA. Вот некоторые из них:

Вы можете быть плохо подготовлены к ипотеке

Небольшой первоначальный взнос, например 3,5 процента, может свидетельствовать о том, что вы не полностью готовы к получению ипотечного кредита. Если вы чувствуете, что не совсем стоите на твердой финансовой почве, возможно, стоит присмотреться к более дешевым домам или подождать, пока вы сможете накопить более крупный первоначальный взнос. Имейте в виду, что чем дороже дом, тем больше процентов вы будете платить, а значит, ваш дом будет стоить гораздо дороже.

Авансовое ипотечное страхование

Если вы внесете менее 20% первоначального взноса, вы должны приобрести ипотечное страхование. Есть два вида страхования, связанных с кредитами FHA. Первое это предварительный взнос в размере 1,75 процента, который некоторые заемщики предпочитают включить в баланс кредита.

Как мы уже говорили, чем больше сумма кредита, тем больше процент, и в этом случае вы платите больше, чем 1,75 процента, если не заплатите сбор при закрытии. Поэтому помните, что большие кредиты влекут за собой большие ежемесячные платежи.

Повторяющаяся страховка

Помимо 1,75 процента, которые включены в ваш кредит, вы также обязаны выплачивать ежемесячное ипотечное страхование, стоимость которого составляет от 0,80 процента до 1,05 процента от суммы кредита. Хорошая новость состоит в том, что если вы получаете кредит FHA на срок 15 лет или менее, то вы можете получить эти страховые ставки на уровне 0,45 процента.

После того, как вы получите более 20 процентов собственного капитала в вашем доме, частное страхование может быть отменено. Однако при получении кредита FHA вы должны платить страховой взнос в течение первых 11 лет при первоначальном взносе 10% и в течение 30 лет при первоначальном взносе менее 10%. Если вы захотите избавиться от расходов раньше, лучшим вариантом станет рефинансирование кредита.

Меньший выбор кредитов

Кредиты FHA предоставляются только в основных вариантах. Для большинства заемщиков лучшие варианты - это 30-летние или 15-летние кредиты с фиксированной ставкой. Во многих случаях меньшее количество вариантов кредитования не проблема. Однако, в зависимости от вашего финансового положения, ипотека с регулируемой ставкой или ипотека только под проценты может оказаться более выгодной.

Ограничения на жилье

Еще один недостаток кредитов FHA - возможный ограниченный выбор недвижимости. Чтобы недвижимость была одобрена для получения кредита FHA, она должна соответствовать строгим требованиям. Поэтому, если вы ищете дом с ремонтом или другое выгодное жилье, кредит FHA, скорее всего, не подойдет.

С другой стороны, если вы ищете дом, готовый к заселению, кредит FHA не станет проблемой. Кстати, покупка кондоминиума с помощью этого типа кредита может оказаться сложной задачей. Например, если владельцы не занимают достаточное количество единиц жилья в здании кондоминиума, получить кредит FHA будет сложно.

Сложности с продавцами

Иногда кредиты FHA могут иметь серьезные недостатки. Многие продавцы жилья хотят знать все о потенциальном покупателе, и риэлторы обычно охотно делятся этой информацией. Когда продавец узнает, что вы хотите использовать кредит FHA, он может опасаться, что дополнительные требования замедлят процесс или даже сорвут сделку. Это особенно актуально на горячем рынке, и в этом случае лучше выбрать другой тип финансирования.

Вопросы для определения того, подходит ли вам кредит FHA

Получение ипотечного кредита - это большая ответственность, к которой нельзя относиться легкомысленно. Независимо от того, выбираете ли вы кредит FHA или обычную ипотеку, вы должны быть полностью уверены, что готовы ежемесячно выплачивать ипотечный платеж.

Даже если вы знаете, что сможете вносить ежемесячные платежи, вы должны потратить время на выбор идеального ипотечного кредита для себя. Давайте рассмотрим вопросы, которые вы должны задать себе, чтобы определить, подходит ли вам кредит FHA.

• Каков ваш кредитный рейтинг FICO? Он должен быть не менее 500 при первоначальном взносе 10% или не менее 580 при первоначальном взносе 3,5%.
• Есть ли у вас подтвержденный доход, по крайней мере, за последние два года?
• Подготовили ли вы банковские выписки, федеральные налоговые декларации и платежные ведомости, чтобы подтвердить свой доход?
• Покупаете ли вы основное жилье?
• Будет ли проводить оценку недвижимости одобренный FHA оценщик?
• Готова ли недвижимость к заселению? Кредиты FHA не распространяются на дома с ремонтом или другие выгодные дома, которые нуждаются в значительной доработке.
• Каково соотношение ваших долгов на первом и последнем этапах? Знать соотношение вашего долга к доходу крайне важно. Для получения кредита FHA оно должно составлять от 30 до 43 процентов, в зависимости от типа кредита FHA.
• Подавали ли вы заявление о банкротстве? Если да, то вам следует подождать от одного до двух лет, чтобы подать заявку на получение кредита FHA.
• Лишены ли вы права выкупа? Обязательно подождите не менее трех лет, прежде чем обращаться за кредитом FHA.

В конечном итоге, получив ответы на эти вопросы, вы сможете понять, подходит ли вам кредит FHA. Если вы ответили "да" на все эти вопросы, возможно, вы сможете претендовать на обычный кредит.

Теперь, когда вы понимаете, что такое кредиты FHA, самое время воспользоваться калькулятором платежей, чтобы узнать, готовы ли вы к приобретению жилья.