เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน

ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหรือรีไฟแนนซ์บ้านที่มีอยู่ เครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถช่วยให้คุณเข้าใจการชำระเงินรายเดือนของคุณได้ การทำความเข้าใจว่าการชำระเงินดาวน์ อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลา ที่ตั้งทรัพย์สิน และปัจจัยอื่น ๆ จะส่งผลต่อต้นทุนรายเดือนอย่างไรถือเป็นสิ่งสำคัญ อ่านต่อเพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับเครื่องคำนวณการชำระเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยและเหตุผลในการใช้งาน

คำจำกัดความสินเชื่อที่อยู่อาศัย

การจำนอง คือเงินกู้ที่ใช้เพื่อรักษาหรือซื้อที่ดิน บ้าน หรือทรัพย์สินอื่น ๆ การจำนองเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกันโดยที่ทรัพย์สินเป็นหลักประกัน เป็นข้อตกลงที่สร้างขึ้นเพื่อแสดงว่าผู้กู้ยินยอมที่จะชำระเงินให้กับผู้ให้กู้เป็นประจำสำหรับเงินต้นและดอกเบี้ยของเงินกู้

โดยทั่วไป การยื่นขอจำนองจะดำเนินการผ่านผู้ให้กู้ บุคคลนี้จะตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดทั้งหมด รวมถึงการชำระเงินดาวน์และคะแนนเครดิต การยื่นขอจำนองจะต้องผ่านกระบวนการพิจารณารับประกันที่เข้มงวดก่อนที่จะเข้าสู่ขั้นตอนการปิดบัญชี สินเชื่อจำนองมีหลายประเภท รวมถึงสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่และสินเชื่อทั่วไป

การจำนองทำงานอย่างไร

ธุรกิจและบุคคลทั่วไปใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการซื้อทั้งหมด เมื่อการจำนองได้รับการอนุมัติ ผู้กู้จะต้องชำระเงินต้นเงินกู้พร้อมดอกเบี้ยภายในระยะเวลาหลายปีจนกว่าทรัพย์สินจะได้รับการชำระและเป็นเจ้าของโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ

การจำนองแบบดั้งเดิมจำนวนมากมีตารางการตัดจำหน่ายสินเชื่อจำนอง โดยที่การชำระเงินปกติจะเท่ากันในแต่ละเดือน ข้อแตกต่างเพียงอย่างเดียวคือสัดส่วนของดอกเบี้ยและเงินต้นจะแตกต่างกันตลอดอายุของเงินกู้ การจำนองส่วนใหญ่ในสหรัฐอเมริกามีระยะเวลา 15 หรือ 30 ปี

คุณอาจได้ยินการจำนองที่เรียกว่า การยึดทรัพย์สินหรือการเรียกร้องทรัพย์สิน ดังนั้น หากผู้กู้ไม่ปฏิบัติตามกำหนดการตัดจำหน่ายจำนอง ผู้ให้กู้อาจยึดอสังหาริมทรัพย์ได้

ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อให้คำมั่นว่าจะมอบบ้านของตนให้กับผู้ให้กู้ ซึ่งหมายความว่าขณะนี้ ผู้ให้กู้มีสิทธิ์เรียกร้องในบ้านแล้ว สิ่งนี้ให้ดอกเบี้ยบ้านแก่ผู้ให้กู้ ซึ่งหากผู้ซื้อผิดนัดเงินกู้ พวกเขาก็สามารถยึดสังหาริมทรัพย์ได้ ในระหว่างการยึดสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้กู้สามารถขับไล่ผู้ซื้อ ขายบ้าน และใช้เงินเพื่อชดใช้หนี้จำนองได้

กระบวนการจำนอง

ขั้นตอนการจำนองเริ่มต้นด้วยการที่ผู้กู้ส่งใบสมัครสินเชื่อไปยังผู้ให้กู้หนึ่งรายขึ้นไป ผู้ให้กู้จะต้องการหลักฐานว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพสามารถชำระคืนเงินกู้ได้ พวกเขาจะขอเอกสาร เช่น การลงทุนและใบแจ้งยอดธนาคาร หลักฐานการจ้างงานในปัจจุบัน และการคืนภาษี ผู้ให้กู้จะทำการตรวจสอบเครดิตเพื่อดูประวัติการชำระเงินของคุณ

เมื่อได้รับการอนุมัติ ผู้ให้กู้จะเสนอการจำนองให้ผู้ยืมตามจำนวนและอัตราดอกเบี้ยที่กำหนด กระบวนการนี้สามารถเริ่มต้นได้ในขณะที่คุณยังคงซื้อบ้านผ่านการอนุมัติล่วงหน้าหรือหลังจากที่คุณพบบ้านแล้ว การตรวจสอบกับผู้ให้กู้เพื่อให้แน่ใจว่า คุณได้รับการอนุมัติล่วงหน้าเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพในการวางตำแหน่งตัวเองในตลาดที่อยู่อาศัยได้ดีขึ้น เมื่อผู้ซื้อมีจดหมายอนุมัติล่วงหน้า ผู้ซื้อจะแจ้งให้ผู้ขายทราบว่า บุคคลนั้นมีเงินทุนสนับสนุนข้อเสนอของตน

หลังจากที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงเงื่อนไขกันแล้วจะมีการประชุมเพื่อปิดการขาย บางครั้งผู้ซื้อบ้านก็เข้าร่วม และบางครั้งก็เป็นเพียงตัวแทนของพวกเขาเท่านั้น กระบวนการปิดบัญชีคือเมื่อผู้ยืมชำระเงินดาวน์ และผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อและรับเงินของพวกเขา ผู้ซื้ออาจต้องลงนามในเอกสารการจำนองเพิ่มเติม และผู้ให้กู้อาจเก็บค่าธรรมเนียมการก่อกำเนิดสำหรับเงินกู้ บางครั้งค่าธรรมเนียมเหล่านี้มาในรูปแบบของคะแนนจำนอง

ประเภทของการจำนอง

มีสินเชื่อจำนองหลายประเภทให้เลือก เงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปีและ 30 ปีที่พบบ่อยที่สุด อย่างไรก็ตาม การจำนองบางประเภทมีเงื่อนไขขั้นต่ำเพียง 5 ปี ในขณะที่บางประเภทสามารถมีอายุการใช้งาน 40 ปีขึ้นไป เมื่อใช้เครื่องคำนวณค่าตัดจำหน่าย คุณจะพบว่า หากคุณปล่อยเงินกู้นานขึ้น ต้นทุนจะลดลงในแต่ละเดือน แต่คุณจะจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้นตลอดอายุของเงินกู้

อย่างไรก็ตาม การจำนองอาจแตกต่างกันไปในวิธีอื่นนอกเหนือจากความยาวของข้อกำหนด ตัวอย่างเช่น มีสินเชื่อบ้านบางประเภท เช่น สินเชื่อกระทรวงการทหารผ่านศึกสหรัฐ (VA) สินเชื่อการบริหารการเคหะของรัฐบาลกลาง (FHA) และสินเชื่อกระทรวงเกษตรสหรัฐอเมริกา(USDA) สินเชื่อเหล่านี้ได้รับการออกแบบสำหรับผู้ซื้อบ้านเฉพาะที่ไม่มีคะแนนเครดิต เงินดาวน์ หรือรายได้ เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อบ้านทั่วไป

ต่อไปนี้คือภาพรวมของประเภทการจำนองที่พบบ่อยที่สุด:

อัตราที่ปรับได้

สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยปรับได้มีอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับระยะเวลาเริ่มต้น โดยทั่วไปจะเปลี่ยนแปลงตามอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน บ่อยครั้งที่อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นต่ำกว่าอัตราตลาดในปัจจุบัน ทำให้การจำนองดังกล่าวมีราคาถูกลงในทันที แต่อาจมีกำไรน้อยลงในอนาคต หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยทั่วไปแล้ว เงินกู้เหล่านี้จำกัดจำนวนอัตราดอกเบี้ยที่สามารถเพิ่มขึ้นในแต่ละครั้งและยอดรวมตลอดระยะเวลาเงินกู้

เฉพาะดอกเบี้ย

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉพาะดอกเบี้ยนั้นพบได้น้อยกว่าประเภทอื่น ๆ และมักเกี่ยวข้องกับตารางการตัดจำหน่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ซับซ้อน ซึ่งดีที่สุดสำหรับผู้กู้ที่มีความซับซ้อน โปรดระวังว่าไม่ใช่เรื่องแปลกที่เงินกู้เหล่านี้จะต้องชำระเงินก้อนใหญ่แบบจ่ายบอลลูนเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาของคุณ

การจำนองประเภทนี้ทำให้เจ้าของบ้านจำนวนมากต้องเผชิญกับความหายนะทางการเงินในช่วงต้นทศวรรษ 2000 ซึ่งเป็นช่วงภาวะฟองสบู่ที่อยู่อาศัย

อัตราคงที่

นี่เป็นหนึ่งในประเภทการจำนองที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เนื่องจากผู้กู้ทราบแน่ชัดว่าพวกเขาจะจ่ายอะไรในแต่ละเดือน หลังจากที่เงินกู้เกิดขึ้นและล็อกอัตราดอกเบี้ยแล้ว จะไม่เปลี่ยนแปลงจนกว่าจะสิ้นสุดเงินกู้หรือจนกว่าคุณจะรีไฟแนนซ์ แม้ว่าเงินกู้เหล่านี้จะดีสำหรับการตั้งงบประมาณค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณ แต่คุณจะไม่ได้รับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เหมือนกับที่คุณได้จากสินเชื่อจำนองที่มีอัตราปรับได้

การจำนองย้อนกลับ

ในบรรดาการจำนองที่มีอยู่ทั้งหมด สิ่งเหล่านี้มีเอกลักษณ์เฉพาะที่สุด ออกแบบมาสำหรับผู้ที่มีอายุ 62 ปีขึ้นไปที่ต้องการแปลงส่วนของบ้านเป็นเงินสด เครื่องมือทางการเงินเหล่านี้ช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถกู้ยืมตามมูลค่าบ้านของตน และรับการชำระเงินเป็นก้อนเดียว วงเงินเครดิต หรือการชำระเงินรายเดือนคงที่ ยอดเงินกู้คงเหลือจะครบกำหนดเมื่อผู้กู้ขายบ้าน ย้ายออกจากบ้านอย่างถาวร หรือเสียชีวิต

อัตราการจำนองเฉลี่ยปัจจุบัน

จำนวนเงินที่คุณจะจ่ายสำหรับการจำนองขึ้นอยู่กับประเภทที่คุณเลือก ระยะเวลา อัตราดอกเบี้ย และคะแนนส่วนลดที่จ่าย การทำความเข้าใจว่า อัตราดอกเบี้ยอาจแตกต่างกันไปในแต่ละผู้ให้กู้หรือจากสัปดาห์ต่อสัปดาห์เป็นสิ่งสำคัญ ดังนั้นอย่าลืมตรวจสอบโอกาสที่มีอยู่ในตลาดเพิ่มเติม

ในปี พ.ศ. 2563 อัตราการจำนองในสหรัฐอเมริกาแตะระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ โดยอัตราเฉลี่ยลดลงประมาณร้อยละ 2.66 สำหรับอัตราคงที่ 30 ปี อัตราการจำนองยังคงค่อนข้างต่ำจนถึงปี พ.ศ. 2564 แต่เริ่มมีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงเดือนสุดท้ายของปี อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ณ เดือนกันยายน พ.ศ. 2565 มีดังนี้

• จำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี: 6.89%
• จำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปี: 5.528%
• จำนองอัตราปรับได้: 6.435%

การชำระเงินรวมอยู่ในการจำนอง

มีสี่ปัจจัยหลักที่รวมอยู่ในการคำนวณการชำระเงินจำนอง ปัจจัยเหล่านี้ได้แก่ ดอกเบี้ย เงินต้น การประกันภัย และภาษี ข้อมูลต่อไปนี้จะใช้การจำนอง 100,000 ดอลลาร์สำหรับตัวอย่าง

เงินต้น

การชำระเงินจำนองรายเดือนแต่ละครั้งจะรวมจำนวนเงินเฉพาะที่ตรงไปยังยอดเงินต้นของเงินกู้ การจำนองมีโครงสร้าง ดังนั้นการชำระเงินต้นจึงเริ่มต่ำและเพิ่มขึ้นเมื่อชำระเงินเสร็จสิ้นแต่ละครั้ง การชำระเงินในช่วงหลายปีแรกจึงมีผลกับดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น และสิ่งที่ตรงกันข้ามจะเกิดขึ้นเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาของคุณ ในตัวอย่างนี้ จำนวนเงินต้นคือ 100,000 ดอลลาร์

ดอกเบี้ย

ผู้ให้กู้จะคิดดอกเบี้ยเพื่อตอบแทนตัวเองเนื่องจากรับความเสี่ยงในการกู้ยืมเงินจากคุณ อัตรานี้ส่งผลโดยตรงต่อจำนวนเงินที่ผู้กู้จ่ายในแต่ละเดือน ยิ่งอัตราดอกเบี้ยสูง ค่าผ่อนชำระจำนองรายเดือนก็จะยิ่งสูงขึ้น

สิ่งสำคัญที่ต้องกล่าวถึง คืออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะลดจำนวนเงินโดยรวมที่คุณสามารถยืมได้ ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงจะเพิ่มจำนวนเงิน สำหรับตัวอย่างของเรา สมมติว่าอัตราดอกเบี้ยของเงินต้น 100,000 ดอลลาร์คือ 6 เปอร์เซ็นต์ ดอกเบี้ยและเงินต้นรวมของเงินกู้ 30 ปีจะอยู่ที่ประมาณ 600 ดอลลาร์ ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งของคุณ อย่างไรก็ตาม หากเงินกู้ 100,000 ดอลลาร์มีอัตราดอกเบี้ย 9 เปอร์เซ็นต์ การชำระเงินจำนองรายเดือนจะราว ๆ 800 ดอลลาร์

ภาษี

ภาษีโรงเรือนหรืออสังหาริมทรัพย์ได้รับการประเมินโดยรัฐบาลท้องถิ่นและใช้เพื่อสนับสนุนโครงการสาธารณะ เช่น ตำรวจ โรงเรียน และแผนกดับเพลิง ภาษีเหล่านี้ได้รับการประเมินทุกปี แต่คุณสามารถชำระเป็นรายเดือนในการชำระเงินจำนองของคุณได้ จำนวนเงินที่คุณเป็นหนี้ควรหารด้วยจำนวนการชำระเงินที่คุณจะจ่ายในหนึ่งปี ผู้ให้กู้ของคุณจะรวบรวมและฝากเงินเข้าเอสโครว์จนกว่าจะถึงกำหนดชำระภาษี

ประกันภัย

ปัจจัยสุดท้ายที่ส่งผลต่อการชำระเงินจำนองของคุณ คือการประกันภัย ซึ่งได้รับการจัดการคล้ายกับภาษีโรงเรือน ด้วยเหตุนี้ คุณควรเข้าใจว่าการประกันภัยสองรูปแบบอาจรวมอยู่ในตารางการตัดจำหน่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณ

ประเภทแรกคือการประกันภัยทรัพย์สิน ซึ่งคุ้มครองทรัพย์สินและทรัพย์สินจากภัยพิบัติ เช่น การโจรกรรมหรือไฟไหม้ การประกันภัยประเภทอื่นคือ PMI ซึ่งบังคับสำหรับทุกคนที่ซื้อบ้านที่มีส่วนลดน้อยกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ การประกันภัยนี้มีไว้เพื่อปกป้องผู้ให้กู้ หากผู้กู้ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้

เนื่องจากการประกันนี้ช่วยลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ PMI จึงอนุญาตให้ผู้ให้กู้ขายสินเชื่อจำนองให้กับนักลงทุน PMI ช่วยให้มั่นใจได้ว่าการลงทุนในตราสารหนี้ของนักลงทุนจะได้รับการกู้คืน ความคุ้มครองสามารถลดลงได้หลังจากที่บ้านของผู้กู้มีส่วนได้เสียขั้นต่ำ 20%

แม้ว่าบัญชีดอกเบี้ย เงินต้น ภาษี และประกันภัยสำหรับการจำนองส่วนใหญ่ คุณสามารถเลือกขอสินเชื่อบ้านที่ไม่รวมประกันหรือภาษีเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินได้ โปรดจำไว้ว่าแม้ว่าการชำระเงินรายเดือนของคุณจะลดลง แต่คุณยังคงรับผิดชอบในการชำระค่าประกันและภาษี

วิธีการหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุด

สหกรณ์เครดิตยูเนี่ยน ธนาคาร และสถาบันสินเชื่อและออมทรัพย์เคยเป็นสถานที่แห่งเดียวในการค้ำประกันสินเชื่อบ้าน ปัจจุบันมีผู้ให้กู้จำนองให้เลือกมากมาย รวมถึงผู้ที่ไม่ใช่ธนาคารด้วย

เมื่อเลือกซื้อสินเชื่อจำนองที่ดีที่สุด อย่าลืมใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อฟรีเพื่อช่วยเปรียบเทียบการชำระเงินโดยประมาณตามประเภทสินเชื่อ เงินดาวน์ และอัตราดอกเบี้ย นอกจากนี้ยังเป็นเครื่องมือที่ดีเยี่ยมในการช่วยคุณตัดสินใจว่าคุณสามารถซื้อบ้านได้อย่างสะดวกสบายในจำนวนเท่าใด

นอกเหนือจากดอกเบี้ยและเงินต้นแล้ว ผู้จำนองหรือผู้ให้กู้อาจเปิดบัญชีเอสโครว์เพื่อชำระค่าประกันทรัพย์สิน ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะถูกเพิ่มในการชำระคืนเงินกู้รายเดือนของคุณ

ท้ายที่สุดแล้ว การช้อปปิ้งเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในการค้นหาสินเชื่อจำนองที่ดีที่สุด หลังจากที่คุณใช้เครื่องคำนวณค่าตัดจำหน่ายเพื่อดูว่าคุณสามารถซื้อบ้านได้เท่าไร คุณต้องหาผู้ให้กู้ที่จะเสนอเงินกู้ภายในวงเงินดังกล่าว

วิธีการมีคุณสมบัติในการจำนอง

ผู้ให้กู้จะตรวจสอบปัจจัยสำคัญหลายประการเพื่อพิจารณาว่าบุคคลนั้นมีคุณสมบัติในการขอสินเชื่อบ้านได้หรือไม่ คำถามที่คุณควรถามตัวเองก่อนสมัครการจำนอง:

• คุณมีคะแนนเครดิตที่ถือว่า “ดี” หรือไม่?
• คุณเพิ่งถูกฟ้องล้มละลายหรือถูกยึดสังหาริมทรัพย์หรือไม่?
• คุณมีหนี้รายเดือนเยอะแล้วหรือยัง?
• ประวัติเครดิตของคุณมีการเรียกเก็บเงินหรือการชำระเงินล่าช้าจำนวนหลายรายการหรือไม่?
• บัตรเครดิตของคุณเต็มวงเงินแล้วหรือยัง?

การตอบตกลงเพียงปัจจัยใดปัจจัยหนึ่งจะไม่นับคุณออกโดยอัตโนมัติ ตัวอย่างเช่น ด้วยคะแนนเครดิต สินเชื่อบ้านบางประเภทอนุญาตให้คุณมีสินเชื่อได้ต่ำถึง 580 อย่างไรก็ตาม หากคุณได้ตอบคำถามหลายข้อในรายการแล้ว อาจเป็นการดีที่สุดที่จะดำเนินการในประเด็นเหล่านั้นก่อนที่จะสมัครกับผู้ให้กู้

คำศัพท์จำนองที่สำคัญที่ควรรู้

เครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยออนไลน์จะช่วยประมาณการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณด้วยข้อมูลเพียงเล็กน้อย หากต้องการใช้เครื่องคำนวณอย่างมีประสิทธิภาพ ต่อไปนี้เป็นคำศัพท์เฉพาะที่คุณควรรู้:

• ราคาบ้าน: จำนวนเงินดอลลาร์ที่คุณต้องจ่ายค่าบ้าน
• เงินดาวน์: เงินที่มอบให้กับผู้ขายบ้าน
• จำนวนเงินกู้: จำนวนเงินที่จะใช้ในการซื้อบ้าน คุณหักเงินดาวน์จากราคาบ้านเพื่อหาตัวเลขนี้
• ระยะเวลาเงินกู้: ระยะเวลาการจำนองของคุณจะคงอยู่
• อัตราดอกเบี้ย: จำนวนเงินที่จ่ายให้กับผู้ให้กู้เพื่อให้คุณสามารถกู้ยืมเงินได้

ตัวอย่างการคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา

สมมติว่าบ้านที่คุณต้องการซื้อคือ 100,000 ดอลลาร์ ผู้ให้กู้เสนอเงินกู้ให้คุณเป็นเวลา 30 ปีพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 6 หากต้องการพิจารณาการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณ ให้ใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัยฟรีและป้อนข้อมูลนี้:

• ราคาซื้อ: 100,000 ดอลลาร์
• เงินดาวน์: เราใช้ 20% เป็นตัวอย่างของเรา
• ระยะเวลาจำนอง: อัตราคงที่ 30 ปี
• รหัสไปรษณีย์: เราใช้ 90005 สำหรับตัวอย่างของเรา

ดังที่คุณเห็น การชำระเงินรายเดือนสำหรับเงินกู้ 80,000 ดอลลาร์จะเท่ากับ 622.90 ดอลลาร์