FHA Kredi Hesaplayıcısı

Eğer ilk kez bir ev satın alıyorsanız, ev sahibi olmanın ne kadar çok maliyeti olduğunun farkında olmayabilirsiniz. Aylık ipotek ödemelerinizi yaparken, bu tutar sadece faiz ve borç verene geri ödemeniz gereken kredi anaparasını içermez. Ayrıca emlak vergileri, konut sigortası ve diğer ek masrafları da ödemeniz gerekir.

İşte bu noktada FHA kredi hesaplayıcısı devreye girmektedir. Bu kredi hesaplayıcısı, ilgili tüm ücretler hesaba katıldığında aylık ödemenizin tam olarak ne kadar olduğunu belirleyecektir. Bu, bir FHA kredisi ile ne kadar ev alabileceğinizi belirlemenin en hızlı ve en doğru yoludur.

Belki de en iyi yanı, hesaplayıcının kullanımının basit olmasıdır. İlgili bilgileri girdiğinizde ipotek ödeme hesaplayıcısı gerisini halleder. FHA kredileri hakkında daha fazla bilgi edinmek ve sizin için doğru olup olmadıklarını görmek için okumaya devam edin.

FHA Kredilerinin Faydaları

FHA kredilerinin faydalarını tartışmadan önce, ne olduklarını ve nasıl çalıştıklarını anlamak çok önemlidir. Federal Konut İdaresi (FHA) bu tür kendi kredilerini sigortalar, bu nedenle ABD federal hükümeti tarafından desteklenirler, ancak kurum tarafından onaylanan kredi verenler tarafından verilirler.

Bu tür ipotek kredisi, düşük veya orta gelirli ailelerin ev sahibi olma hayalini gerçekleştirmelerine yardımcı olmak için oluşturulmuştur. Bu nedenle, ilk kez ev alacaklar arasında oldukça popülerdir. Bununla birlikte, FHA kredisinin faydalarına bir göz atalım.

Daha Düşük Peşinat

İlk kez konut alacakların FHA kredilerini tercih etmelerinin en yaygın nedeni, diğer ipotek kredileri kadar çok para yatırmanızı gerektirmemesidir. Geleneksel %20 peşinatı karşılamak için büyük miktarda nakit bulmak bazı insanlar için büyük bir engeldir. Bu durum, ev sahibi olmak isteyen birçok kişi için bir barikat görevi görmektedir. Öte yandan, FHA kredileri 580 veya daha yüksek kredi puanına sahip borçlular için yalnızca %3,5 peşinat gerektirmektedir.

Kredi Geçmişlerinde Daha Esnek

FHA kredisi nasıl peşinat konusunda esneklik sağlıyorsa, kredi geçmişiniz konusunda da aynı şeyi yapar. Kredi geçmişi az olan ilk kez ev alacak biri olmanız ya da yaşadığınız aksaklıklar nedeniyle düşük bir puana sahip olmanız fark etmez; kredi puanınız muhtemelen geleneksel ipotek kredilerine hak kazanmak için çok düşük olacaktır.

Çoğu kredi veren en az 620 kredi puanı istese de, 580 veya daha yüksek puan alan herkes için FHA kredisi mümkündür. Ayrıca, %10 peşinat biriktirebilirseniz, bazı FHA kredileri 500'e kadar düşük kredi puanına sahip borçluları onaylamaktadır.

Düşük Faiz Oranları

İpotek oranları sık sık değişir ve ülke ekonomisinin durumundan doğrudan etkilenir. Ancak bu, daha düşük oranlar bulamayacağınız anlamına gelmez. Mevcut haliyle, bir FHA kredisi genellikle diğer ev kredilerinden daha düşük sabit oranlar sunacaktır. Ancak bazı durumlarda, size ayarlanabilir oranlı FHA kredileri sağlanabilir.

Bu kredilerde, faiz oranınız öncelikle başvurduğunuzda genel piyasada mevcut olan oranlara göre belirlenir. Bununla birlikte, kredi puanı, gelir, peşinat, şartlar, ödünç almak istediğiniz miktar ve diğerleri gibi faktörlerden de etkilenir.

Daha Düşük Borç-Gelir Gereksinimleri

DTI'nız, yani borç-gelir oranınız, gelirinizi aylık borcunuzla karşılaştırır. DTI'nızı belirlemek için, araba ve öğrenci kredileri de dahil olmak üzere ödediğiniz her aylık borcu hesaplayın ve aylık brüt gelirinize veya vergilerden önce kazandığınız miktara bölün.

Tipik olarak, bir kişinin DTI'sı ne kadar düşükse, borç vereniniz sizi o kadar iyi görür. FHA kredilerinde DTI oranınız %43'e kadar çıkabilir ve hatta bazı durumlarda bu oran daha da yükseltilebilir. Ayrıca, kişi evde yaşamayacak olsa bile, bir FHA ev kredisine bir kefilin gelirini de dahil edebilirsiniz. Eş veya aile üyesi gibi evde oturmayan bir borçluyu dahil etmek size daha fazla esneklik sağlar ve FHA kredinize hak kazanmak için ihtiyacınız olan şey olabilir.

FHA Kredisini Kimler Almalı

FHA kredisinin sizin için uygun olup olmadığını mı merak ediyorsunuz? FHA kredisi ile geleneksel mortgage kredisi arasında karar verirken en önemli fark, hükümetin geleneksel kredileri sigortalamamasıdır. Federal hükümetin sponsor olduğu Freddie Mac ve Fannie Mae gibi şirketler, geleneksel kredilerde kredi verenlere fon sağlamaktadır.

Geleneksel krediler, daha yüksek kredi puanı gereksinimleri, daha düşük DTI ve hak kazanmak için daha büyük bir peşinat gibi daha fazla gereksinime sahiptir. Alternatif olarak, FHA ev kredileri uygun değildir, bu da Freddie Mac veya Fannie Mae'nin satın alma gereksinimlerini karşılamadıkları anlamına gelir.

Tipik olarak, FHA kredileri orta ve düşük gelirli bireyler için idealdir; çünkü geleneksel ev kredilerinden daha az gereksinimleri vardır. Dolayısıyla, daha düşük kredi puanına, daha az peşinat birikimine ve daha yüksek DTI'ya sahip olan herkes, büyük olasılıkla geleneksel bir ipotek kredisi ile alamayacakları bir FHA kredisine hak kazanabilir.

Yine de, hangi ev kredisi türünü seçerseniz seçin, ek maliyetlerin farkında olmalısınız. Örneğin kapanış masrafları, kredinizin güvence altına alınması ve işlenmesiyle ilgili tüm ücretleri ifade eder. Bu masraflar, satın aldığınız evin türüne ve satın alma fiyatına bağlı olarak değişir; ancak genellikle mülkün değerinin yüzde üçü ile altısı arasında değişir.

Toplam satın alma fiyatının yüzde bir ila üçünü oluşturması gereken bakım, genellikle ilk kez ev alacaklar tarafından göz ardı edilir. İhtiyacınız olacak bakım parasının tam miktarı, evin kaç yaşında olduğuna ve evin bir HOA mahallesinde olup olmadığı gibi diğer şeylere bağlı olarak değişir. Bu durumda, yıllık ya da aylık olarak ev sahipleri derneği aidatlarına borçlu olacaksınız.

Tüm bu maliyetleri göz önünde bulundurduktan sonra, bir FHA kredisi kullanmadığınız sürece yeterli birikiminiz olmayacağı sonucuna varabilirsiniz.

Sonuç olarak, FHA konut kredilerinin mükemmel kredi geçmişine sahip olmayanlar, ilk kez konut alacaklar ve geleneksel bir konut kredisi için tam peşinat tutarını biriktiremeyen herkes için mükemmel olduğunu bilmelisiniz.

FHA Ev Kredisi Gereklilikleri

Diğer tüm kredilerde olduğu gibi, FHA kredisine hak kazanmak için gerekli koşulları karşılamanız gerekir. İşte kredi verme kurallarına bir göz atın:

• FICO puanınız 500 ila 579 arasındaysa, yüzde 10 peşinat ödemeniz gerekir, ancak FICO puanınız 580+ ise, yalnızca yüzde 3,5 peşinat yatırmanız gerekir.
• Önceki iki yıllık dönemde doğrulanabilir bir işe sahip olmalısınız.
• Geliriniz federal vergi beyannameleri, çek koçanları veya banka ekstreleri ile doğrulanabilir olmalıdır.
• Kredi birincil konutunuzu finanse etmelidir.
• Mülkün HUD (Amerika Birleşik Devletleri Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı) kurallarına uygun olması ve FHA onaylı bir değerleme uzmanı tarafından değerlendirilmiş olması gerekir.
• İpotek ve tüm aylık borçları içeren arka (back-end) borç oranınız, brüt aylık gelirinizin yüzde 43'ünden daha az olmalıdır. (Bazı kredi kuruluşları bu rakamı yüzde 50'ye kadar yuvarlamaktadır)
• Sadece konut kredisi ödemelerinden oluşan ön (front-end) borç oranınız, aylık brüt gelirinizin yüzde 31'inden fazla olmamalıdır.
• İflas başvurusunda bulunduysanız, FHA kredisine başvurmak için bir ila iki yıl arasında ve hacizden sonra üç yıl beklemeniz gerekir. Bir kredi verene sorduğunuzdan emin olun, çünkü koşullarınız hafifletici ise bazıları bekleme sürelerinde istisnalar yapabilir.

FHA Mortgage'ın Dezavantajları

Daha yüksek peşin ve aylık maliyetlerin yanı sıra, FHA kredilerinden kaçınmak isteyebileceğiniz başka nedenler de vardır. İşte dikkate alınması gereken bazı hususlar:

İpotek için Kötü Hazırlanmış Olabilirsiniz

Yüzde 3,5 gibi küçük peşinatlar, ipotek kredisi almaya tam olarak hazır olmadığınızı gösterebilir. Finansal olarak sağlam bir zeminde durmadığınızı düşünüyorsanız, daha ucuz evlere bakmak veya daha fazla peşinat biriktirene kadar beklemek faydalı olabilir. Ev ne kadar pahalı olursa, o kadar fazla faiz ödeyeceğinizi ve bunun da evinizin çok daha maliyetli olacağı anlamına geldiğini unutmayın.

Peşin İpotek Sigortası

Geleneksel %20 peşinat oranından daha az bir peşinat yatırırsanız, ipotek sigortası satın almanız gerekir. FHA kredileriyle ilişkili iki tür sigorta vardır. Birincisi, bazı borçluların kredi bakiyelerine eklemeyi tercih ettikleri yüzde 1,75'lik peşin ücrettir.

Belirttiğimiz gibi, kredi tutarı ne kadar yüksekse, o kadar fazla faiz tahsil edilir ve bu durumda, ücreti kapanışta ödemediğiniz sürece yüzde 1,75'ten daha fazla ödeme yaparsınız. Bu nedenle, daha büyük kredilerin daha büyük aylık ödemelerle geldiğini unutmayın.

Yinelenen Sigorta

Kredinize eklenen yüzde 1,75'lik oranın yanı sıra, kredi bakiyesinin yüzde 0,80'i ila yüzde 1,05'i arasında değişen aylık ipotek sigortası ödemekten de sorumlusunuz. İyi haber şu ki, 15 yıl veya daha kısa vadeli bir FHA kredisi alırsanız, bu sigorta oranlarını yüzde 0,45'e kadar düşürebilirsiniz.

Evinizde yüzde 20'den fazla özkaynağa ulaştıktan sonra, bu özel sigorta iptal edilebilir. Ancak, bir FHA kredisi ile bu sigorta primini %10 peşinatla ilk 11 yıl ve %10'dan az peşinatla 30 yıla kadar ödemeniz gerekir. Maliyeti daha erken ortadan kaldırmak istiyorsanız, en iyi seçenek krediyi yeniden finanse etmektir.

Daha Az Kredi Seçeneği

FHA kredileri yalnızca temel seçeneklerle gelmektedir. Çoğu borçlu için en iyi seçenekler 30 yıllık veya 15 yıllık sabit faizli kredilerdir. Bu nedenle, çoğu durumda, daha az kredi seçeneği bir sorun değildir. Ancak, mali durumunuza bağlı olarak ayarlanabilir oranlı veya sadece faizli bir ipotek daha iyi sonuç verebilir.

Konut Sınırlamaları

FHA kredilerinin bir diğer dezavantajı da mülk seçeneklerinizin sınırlı olabilmesidir. Bir mülkün FHA kredisine onaylanması için katı gereklilikleri karşılaması gerekir. Bu nedenle, bir tamirci veya başka bir kelepir ev arıyorsanız, FHA kredileri muhtemelen işe yaramayacaktır.

Alternatif olarak, taşınmaya hazır bir ev arıyorsanız FHA kredisi sorun olmayacaktır. Bu tür bir kredi ile bir apartman dairesi satın almanın zor olabileceğini de belirtmek gerekir. Örneğin, mülk sahipleri apartman binasında yeterli sayıda birim işgal etmiyorsa, bu krediler bir seçenek olmayabilir.

Satıcı Tereddütleri

Bazı durumlarda, FHA kredilerinin büyük dezavantajları olabilir. Gerçek şu ki, birçok satıcı potansiyel bir alıcı hakkında her şeyi bilmek ister ve emlakçılar genellikle bu bilgileri paylaşmaktan mutluluk duyar. Satıcı, FHA kredisi kullanmak istediğinizi öğrendiğinde, ek gerekliliklerin süreci yavaşlatacağından ve hatta anlaşmayı bozacağından korkabilir. Bu durum özellikle sıcak bir piyasada geçerlidir, dolayısıyla bu durumda başka bir finansman türünü tercih etmek en iyisi olabilir.

FHA Kredisinin Sizin İçin Doğru Olup Olmadığını Belirlemeye Yönelik Sorular

İpotek kredisi almak hafife almamanız gereken önemli bir sorumluluktur. İster FHA ev kredisi ister geleneksel bir ipotek seçin, her ay ipotek ödemesini yapmaya hazır olduğunuzdan tamamen emin olmanız gerekir.

Ve aylık ödemeleri yapabileceğinizi bilseniz bile, ihtiyaçlarınız için mükemmel ipotek kredisini seçmek için zaman ayırmalısınız. Bununla birlikte, bir FHA konut kredisinin sizin için doğru olup olmadığını belirlemek için kendinize sormanız gereken sorulara bakalım.

• FICO kredi puanınız nedir? Yüzde 10 peşinatla en az 500 veya yüzde 3,5 peşinatla en az 580 olmalıdır.
• En az son iki yılı kapsayan doğrulanabilir geliriniz var mı?
• Gelirinizi doğrulamak için banka ekstreleri, federal vergi beyannameleri ve maaş koçanları hazırladınız mı?
• Birincil konut mu satın alıyorsunuz?
• FHA onaylı bir değerleme uzmanı mülke değer biçecek mi?
• Mülk taşınmaya hazır mı? FHA kredileri, çok fazla çalışma gerektiren tadilatlık evleri veya diğer kelepir evleri kapsamaz.
• Ön ve arka borç oranlarınız nedir? Borç-gelir oranınızı bilmek hayati önem taşımaktadır; çünkü bir FHA kredisi alabilmek için FHA kredi türüne bağlı olarak bu oranın yüzde 30 ile yüzde 43 arasında olması gerekmektedir.
• İflas başvurusunda bulundunuz mu? Eğer öyleyse, FHA konut kredisine başvurmak için bir ila iki yıl beklemelisiniz.
• Haciz işleminiz var mı? FHA kredisine başvurmadan önce en az üç yıl beklediğinizden emin olun.

Sonuç olarak, bu soruların yanıtlarını bilmek, bir FHA ev kredisinin sizin için doğru olup olmadığını size söyleyecektir. Tüm bu sorulara "evet" yanıtını verdiyseniz, geleneksel bir krediye hak kazanabilirsiniz.

Artık FHA kredilerini anladığınıza göre, ev sahibi olmaya hazır olup olmadığınızı görmek için ödeme hesaplayıcısını kullanmanın zamanı geldi.