Máy tính khoản vay mua nhà

Sở hữu ngôi nhà trong mơ là mong ước của nhiều người. Dù là đang tìm kiếm tổ ấm đầu tiên hay cân nhắc đảo nợ, công cụ máy tính vay mua nhà sẽ là người bạn đồng hành đáng tin cậy. Phần mềm này giúp bạn hiểu rõ tác động của tiền đặt cọc, lãi suất, thời hạn vay và vị trí bất động sản đến các khoản trả góp hàng tháng. Hãy khám phá thêm về máy tính lãi vay mua nhà để biến ước mơ an cư thành hiện thực.

Định Nghĩa Về Vay Thế Chấp

Vay thế chấp là một hình thức vay vốn được sử dụng để mua hoặc duy trì quyền sở hữu đối với đất đai, nhà ở hoặc các bất động sản khác. Đây là khoản vay được bảo đảm bằng tài sản thế chấp, có nghĩa là chính bất động sản đó sẽ đóng vai trò đảm bảo cho khoản vay. Hợp đồng vay thế chấp được lập thành nhằm mục đích thể hiện sự đồng thuận của người vay trong việc thực hiện các khoản thanh toán định kỳ cho bên cho vay, bao gồm cả gốc và lãi của khoản vay theo thời gian.

Thường thì quy trình nộp đơn vay thế chấp được thực hiện thông qua một tổ chức cho vay. Người cho vay sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ để đảm bảo người mua đáp ứng đủ tất cả các yêu cầu, bao gồm khoản tiền trả trước (tiền đặt cọc) và điểm tín dụng. Hồ sơ vay thế chấp sẽ trải qua một quy trình thẩm định chặt chẽ trước khi bước vào giai đoạn ký kết hợp đồng. Hiện nay, có nhiều loại hình vay thế chấp khác nhau, chẳng hạn như vay thế chấp lãi suất cố định và vay thế chấp thông thường.

Cơ Chế Hoạt Động của Vay Thế Chấp

Vay thế chấp là giải pháp tài chính hữu ích cho cả cá nhân và doanh nghiệp khi mua bất động sản, cho phép sở hữu tài sản mà không cần thanh toán toàn bộ giá trị ngay lập tức. Sau khi khoản vay được phê duyệt, người vay sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo lịch trình cố định trong một khoảng thời gian nhất định, bao gồm cả gốc và lãi, cho đến khi hoàn trả toàn bộ khoản vay và chính thức sở hữu bất động sản đó.

Nhiều hình thức vay thế chấp truyền thống áp dụng lịch biểu trả dần dư nợ vay thế chấp, theo đó các khoản thanh toán hàng tháng sẽ có giá trị cố định. Điểm khác biệt duy nhất nằm ở tỷ lệ phân bổ giữa tiền gốc và tiền lãi, chúng sẽ được phân bổ theo tỷ lệ khác nhau trong suốt thời gian vay. Hầu hết các khoản vay thế chấp tại Mỹ thường có thời hạn kéo dài 15 hoặc 30 năm.

Trong lĩnh vực tài chính, khoản vay thế chấp đôi khi được hiểu như một dạng ràng buộc pháp lý đối với tài sản. Do đó, nếu người đi vay không thực hiện đúng lịch thanh toán đã cam kết, người cho vay có quyền tiến hành các thủ tục tịch biên bất động sản đó.

Chẳng hạn, người mua thế chấp nhà cho bên cho vay, tức là bên cho vay có quyền yêu cầu bồi thường đối với tài sản. Điều này tạo ra quyền lợi cho bên cho vay đối với ngôi nhà, cho phép họ tịch thu tài sản nếu người mua vỡ nợ. Khi tịch thu, bên cho vay được phép trục xuất người mua, bán nhà và sử dụng số tiền thu được để bù đắp khoản nợ.

Quy Trình Vay Thế Chấp

Quy trình vay thế chấp bắt đầu khi người đi vay nộp hồ sơ vay cho một hoặc nhiều tổ chức cho vay. Bên cho vay sẽ yêu cầu các bằng chứng xác nhận khả năng trả nợ của người mua tiềm năng. Họ sẽ cần những tài liệu như sao kê ngân hàng và đầu tư, giấy tờ chứng minh công việc hiện tại, và hồ sơ khai thuế. Bên cho vay cũng sẽ tiến hành kiểm tra lịch sử tín dụng để đánh giá khả năng thanh toán của bạn.

Ngay khi hồ sơ được duyệt, bên cho vay sẽ đề nghị một gói vay thế chấp với số tiền và lãi suất cụ thể. Quy trình này có thể bắt đầu khi bạn vẫn đang tìm kiếm nhà thông qua hình thức "cam kết cho vay trước", hoặc sau khi bạn đã tìm được nhà. Kiểm tra và xin cam kết cho vay trước từ các bên cho vay là một cách hiệu quả để tăng tính cạnh tranh của bạn trên thị trường nhà đất. Khi người mua có thư cam kết cho vay trước, họ chứng minh được với người bán rằng mình đủ khả năng tài chính để đưa ra đề nghị mua nhà.

Sau khi người mua và người bán thống nhất các điều khoản, sẽ có một cuộc họp để hoàn tất thủ tục, hay còn gọi là "chốt giao dịch". Đôi khi những người mua sẽ trực tiếp tham dự, hoặc cũng có thể chỉ có đại diện của họ. Thủ tục chốt giao dịch là khi người mua thanh toán tiền đặt cọc và người bán chuyển giao quyền sở hữu cho người mua, đồng thời nhận tiền bán nhà. Người mua có thể cần ký thêm các giấy tờ thế chấp, và bên cho vay có thể thu phí phát hành khoản vay. Đôi khi, các khoản phí này được tính dưới dạng điểm thế chấp.

Các Loại Hình Cho Vay Thế Chấp

Thị trường hiện nay cung cấp đa dạng các loại hình cho vay thế chấp. Trong số đó, phổ biến nhất là các khoản vay trả góp cố định với kỳ hạn 15 năm và 30 năm. Tuy nhiên, một số khoản vay có kỳ hạn ngắn chỉ kéo dài 5 năm, trong khi những khoản khác có thể lên tới 40 năm hoặc hơn. Sử dụng công cụ tính toán khấu hao, bạn sẽ thấy rằng các khoản vay dài hạn sẽ giảm chi phí trả hàng tháng, nhưng đồng thời bạn sẽ phải trả nhiều tiền lãi hơn trong toàn bộ vòng đời của khoản vay.

Ngoài khác biệt về thời hạn, các khoản thế chấp nhà đất còn khác nhau ở nhiều khía cạnh khác. Ví dụ, có những loại hình vay mua nhà chuyên biệt như Các Chương Trình Cho Vay Dành Cho Cựu Chiến Binh (VA), Các Gói Vay Của Cục Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (FHA), và Các Khoản Vay của Bộ Nông Nghiệp (USDA). Những khoản vay này được thiết kế dành cho những người mua nhà không có điểm tín dụng, không có khả năng thanh toán tiền đặt cọc, hoặc không có mức thu nhập đủ tiêu chuẩn để được vay mua nhà theo mô hình vay truyền thống.

Dưới đây là thông tin tổng hợp một số loại hình vay thế chấp phổ biến nhất:

Lãi Suất Điều Chỉnh

Các khoản vay theo lãi suất điều chỉnh áp dụng mức lãi suất cố định trong giai đoạn đầu, sau đó sẽ thay đổi định kỳ theo lãi suất thị trường. Thông thường, lãi suất ban đầu sẽ thấp hơn mức sàn trên thị trường, giúp bạn giảm chi phí trả nợ ngay từ giai đoạn đầu. Tuy nhiên, loại hình vay này tiềm ẩn rủi ro trong tương lai nếu lãi suất tăng mạnh. Các khoản vay này thường có giới hạn mức tăng lãi suất cho từng lần điều chỉnh cũng như mức tăng tổng cộng trong suốt thời hạn vay.

Chỉ Trả Lãi

Vay mua nhà chỉ trả lãi ít phổ biến hơn các loại hình khác và thường đi kèm với lịch biểu trả dần dư nợ phức tạp, phù hợp dành cho người vay có kiến thức tài chính vững vàng hơn. Lưu ý rằng không ít các khoản vay này đòi hỏi bạn phải chi trả khoản thanh toán lớn (balloon payment) khi đáo hạn.

Chính loại hình thế chấp này đã khiến nhiều chủ nhà rơi vào cảnh khốn đốn tài chính trong giai đoạn bong bóng nhà đất đầu những năm 2000.

Lãi Suất Cố Định

Đây là một trong những loại hình thế chấp được ưa chuộng nhất vì người vay biết chính xác số tiền họ phải trả hàng tháng. Sau khi khoản vay được phê duyệt và lãi suất được ấn định, mức lãi này sẽ không thay đổi cho đến khi kết thúc thời hạn vay hoặc đến khi bạn đảo nợ. Mặc dù loại hình này thuận tiện để bạn lập ngân sách chi tiêu hàng tháng, bạn sẽ không được hưởng lợi từ các đợt giảm lãi suất trên thị trường theo thời gian như khi sử dụng khoản vay lãi suất điều chỉnh.

Thế Chấp Ngược

Trong số các loại hình thế chấp hiện có, thế chấp ngược mang tính đặc thù nhất. Sản phẩm này được thiết kế cho người trên 62 tuổi muốn chuyển đổi một phần giá trị căn nhà của họ thành tiền mặt. Công cụ tài chính này cho phép chủ nhà vay dựa trên giá trị căn nhà và nhận lại khoản tiền dưới dạng một lần, hạn mức tín dụng hoặc các khoản thanh toán định kỳ hàng tháng. Khoản nợ còn lại sẽ đến hạn khi người vay bán nhà, chuyển đi nơi khác vĩnh viễn hoặc qua đời.

Lãi Suất Thế Chấp Trung Bình Hiện Hành

Số tiền bạn sẽ phải trả cho một khoản vay thế chấp phụ thuộc vào loại hình vay đã chọn, thời hạn vay, lãi suất, và các điểm chiết khấu (discount points) được áp dụng. Cần lưu ý rằng lãi suất có thể thay đổi giữa các tổ chức cho vay hoặc thậm chí theo từng tuần, do đó hãy đảm bảo khảo sát kỹ các lựa chọn có sẵn trên thị trường.

Năm 2020, lãi suất thế chấp tại Hoa Kỳ đạt mức thấp gần kỷ lục, với mức trung bình khoảng 2,66% cho khoản vay trả góp cố định kỳ hạn 30 năm. Lãi suất thế chấp vẫn ở mức khá thấp trong suốt năm 2021 nhưng bắt đầu có xu hướng tăng vào tháng cuối năm. Dưới đây là mức lãi suất cho vay mua nhà tính đến tháng 9 năm 2022:

• Vay thế chấp trả góp cố định kỳ hạn 30 năm: 6,89%
• Vay thế chấp trả góp cố định kỳ hạn 15 năm: 5,528%
• Vay thế chấp trả góp lãi suất điều chỉnh 10/6: 6,435%

Các Khoản Chi Phí Cấu Thành Khoản Thanh Toán Thế Chấp Hàng Tháng

Có bốn nhân tố quyết định đến chi phí thanh toán thế chấp hàng tháng. Chúng bao gồm tiền lãi, tiền gốc, bảo hiểm, và thuế. Phần thông tin dưới đây sử dụng một ví dụ xoay quanh khoản vay trị giá 100.000 USD để minh họa.

Tiền Gốc

Mỗi khoản thanh toán hàng tháng bao gồm một số tiền cụ thể được dùng để trả trực tiếp vào số dư tiền gốc của khoản vay. Cấu trúc của khoản vay thế chấp được tính toán sao cho số tiền gốc trả trong giai đoạn đầu chiếm tỷ lệ thấp và tăng dần sau mỗi lần thanh toán hoàn tất. Nói cách khác, ở giai đoạn vài năm đầu, phần lớn tiền bạn trả sẽ tập trung vào tiền lãi hơn là tiền gốc, và điều ngược lại sẽ đúng vào cuối thời hạn vay. Trong ví dụ này, số tiền gốc là 100.000 USD.

Tiền Lãi

Bên cho vay tính lãi nhằm bù đắp rủi ro khi cho bạn vay tiền. Lãi suất này ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền người vay phải trả hàng tháng. Lãi suất càng cao, các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng càng lớn theo.

Điểm quan trọng cần lưu ý là lãi suất cao sẽ làm giảm tổng số tiền tối đa bạn có thể vay, trong khi lãi suất thấp sẽ ngược lại. Trong ví dụ của chúng ta, giả sử lãi suất cho số tiền gốc 100.000 USD là 6%. Tổng tiền lãi và tiền gốc của một khoản vay 30 năm sẽ vào khoảng 600 USD mỗi tháng, tùy vào địa điểm của bạn. Tuy nhiên, nếu khoản vay 100.000 USD này có lãi suất 9%, chi phí thế chấp hàng tháng sẽ lên gần 800 USD.

Thuế

Thuế đối với bất động sản hoặc tài sản do chính quyền địa phương quy định, được dùng để hỗ trợ tài chính cho các dịch vụ công như lực lượng cảnh sát, hệ thống trường học và đơn vị cứu hỏa. Khoản thuế này được tính trên cơ sở hàng năm, tuy nhiên bạn có thể lựa chọn thanh toán theo tháng thông qua các khoản trả góp thế chấp. Số tiền thuế phải nộp sẽ được chia theo số kỳ thanh toán trong một năm. Bên cho vay sẽ chịu trách nhiệm thu thập và chuyển số tiền này vào tài khoản ký quỹ trước khi đến kỳ hạn đóng thuế.

Bảo Hiểm

Yếu tố cuối cùng ảnh hưởng đến chi phí thế chấp hàng tháng của bạn là bảo hiểm, được quản lý tương tự như thuế tài sản. Cần hiểu rằng lịch biểu trả dần dư nợ thế chấp có thể bao gồm hai loại bảo hiểm khác nhau.

Loại hình bảo hiểm thứ nhất là bảo hiểm tài sản, bảo vệ tài sản và vật dụng cá nhân khỏi các rủi ro như trộm cắp hoặc hỏa hoạn. Loại còn lại là bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), bắt buộc đối với người mua nhà trả trước chưa đủ 20% giá trị căn nhà. Loại hình bảo hiểm này nhằm bảo vệ bên cho vay trong trường hợp người vay không đủ khả năng chi trả khoản vay.

Vì bảo hiểm PMI giúp giảm thiểu rủi ro người vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, các tổ chức cho vay có thể bán khoản thế chấp này cho các nhà đầu tư. Bảo hiểm PMI đảm bảo khoản nợ mà nhà đầu tư mua lại được hoàn trả. Người vay có thể ngừng đóng bảo hiểm PMI khi giá trị sở hữu thực tế của căn nhà (tức là phần vốn chủ sở hữu) đạt tối thiểu 20% giá trị khoản vay.

Mặc dù phần lớn các khoản vay thế chấp đều bao gồm tiền lãi, tiền gốc, thuế, và bảo hiểm, bạn có thể lựa chọn khoản vay mua nhà không tính bảo hiểm hoặc thuế vào chi phí thanh toán. Cần nhớ rằng dù số tiền trả hàng tháng giảm đi, bạn vẫn có nghĩa vụ đóng bảo hiểm và thuế đầy đủ.

Cách Thức Tìm Ra Khoản Vay Thế Chấp Tốt Nhất

Trước đây, các ngân hàng, tổ chức tài chính, hiệp hội tín dụng là một trong số ít những nơi cung cấp dịch vụ cho vay mua nhà. Ở thời đại ngày nay, có rất nhiều tổ chức cho vay thế chấp để người mua nhà lựa chọn, bao gồm cả các cơ quan phi ngân hàng.

Trong quá trình tìm kiếm chương trình vay thế chấp phù hợp nhất với bản thân, hãy sử dụng các công cụ tính toán khoản vay thế chấp miễn phí online để so sánh mức thanh toán ước tính dựa trên loại hình vay, số tiền trả trước và lãi suất. Đây cũng là một công cụ hữu ích giúp bạn xác định khả năng chi trả thực tế đối với căn nhà bạn mong muốn sở hữu.

Ngoài tiền gốc và tiền lãi, bên cho vay hoặc đơn vị quản lý khoản vay có thể mở một tài khoản ký quỹ để chi trả cho bảo hiểm tài sản, thuế và các chi phí khác. Những khoản chi phí này sẽ được cộng thêm vào các khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Rốt cuộc, cách dễ nhất để tìm được khoản vay thế chấp tốt nhất chính là so sánh dịch vụ của nhiều bên cho vay khác nhau. Sau khi sử dụng công cụ tính toán trả dần dư nợ để xác định giá trị bất động sản phù hợp với khả năng tài chính, bạn cần tìm một đơn vị cho vay cung cấp gói vay đáp ứng các tiêu chí đó.

Làm Thế Nào Để Đủ Điều Kiện Xin Vay Thế Chấp?

Các tổ chức tín dụng đánh giá một số yếu tố quan trọng nhằm xác định một người có đủ điều kiện để được cấp khoản vay mua nhà hay không. Dưới đây là những câu hỏi bạn nên cân nhắc trước khi nộp đơn xin cấp khoản vay thế chấp:

• Điểm tín dụng của bạn hiện có thuộc nhóm "tốt" hay không?
• Bạn đã từng nộp đơn xin phá sản hoặc trải qua thủ tục tịch biên tài sản chưa?
• Hiện tại số nợ phải thanh toán hàng tháng của bạn có nhiều không?
• Lịch sử tín dụng của bạn có bao gồm các khoản nợ khó đòi hoặc nhiều lần trả chậm hay không?
• Bạn đã sử dụng quá hạn mức tín dụng?

Ngay cả khi bạn trả lời "có" với chỉ một trong những câu hỏi trên, điều đó không hoàn toàn khiến bạn mất cơ hội xin vay. Ví dụ, với một số loại hình vay mua nhà, bạn vẫn có thể được chấp thuận với điểm tín dụng thấp đến 580. Tuy nhiên, nếu bạn trả lời "có" với nhiều câu hỏi, có lẽ tốt hơn hết là bạn nên tập trung cải thiện hồ sơ tín dụng của mình trước khi liên hệ với một tổ chức cho vay.

Các Thuật Ngữ Thế Chấp Quan Trọng Cần Biết

Công cụ tính toán vay thế chấp online sẽ giúp bạn ước tính số tiền thanh toán thế chấp hàng tháng chỉ với một vài thông tin đầu vào cơ bản. Để sử dụng công cụ hiệu quả, dưới đây là một số thuật ngữ bạn cần nắm rõ:

• Giá Trị Căn Nhà: Số tiền bạn sẽ phải thanh toán để sở hữu căn nhà.
• Tiền Đặt Cọc: Khoản tiền thanh toán trực tiếp cho người bán nhà.
• Giá Trị Khoản Vay: Khoản tiền được cấp để mua nhà. Lấy giá trị căn nhà trừ đi tiền đặt cọc để tính ra con số này.
• Thời Hạn Vay: Khoảng thời gian trả nợ cho khoản vay thế chấp của bạn.
• Lãi Suất: Khoản tiền phải trả cho bên cho vay để được quyền vay tiền từ họ.

Ví Dụ Minh Họa Tình Huống Có Thể Tính Toán Khoản Vay Thế Chấp Tại Mỹ

Giả sử căn nhà bạn muốn mua có giá trị là 100.000 USD. Bên cho vay cung cấp khoản vay trả góp kỳ hạn 30 năm với lãi suất 6%. Để xác định số tiền thanh toán thế chấp hàng tháng, hãy sử dụng công cụ trực tuyến miễn phí có chức năng tính khoản thanh toán thế chấp và nhập các dữ liệu sau đây:

• Giá Mua: 100.000 USD
• Tiền Đặt Cọc: Ở ví dụ này chúng tôi sử dụng 20%
• Thời Hạn Vay: Trả góp cố định 30 năm
• Mã ZIP: Ở ví dụ này chúng tôi sử dụng 90005

Kết quả cho thấy số tiền thanh toán hàng tháng cho khoản vay 80.000 USD là 622,90 USD.