房屋贷款计算器

无论你是首次购房者还是对现有房屋进行再融资，按揭计算器都能帮助你了解每月的还款额。了解你的首付、利率、期限、房产位置和其他因素对每月费用的影响至关重要。请继续阅读，了解有关按揭付款计算器的更多信息以及使用计算器的原因。

抵押贷款定义

抵押贷款是用于维护或购买土地、房屋或其他财产的贷款。抵押贷款是以房产作为抵押的担保贷款。它们是一种协议，表明借款人同意在一段时间内定期向贷款人支付贷款本金和利息。

申请抵押贷款通常通过贷款人进行。贷方会检查买方是否符合所有要求，包括首付和信用评分。抵押贷款申请在进入结清阶段之前要经过严格的核保程序。按揭贷款有多种类型，包括固定利率贷款和常规贷款。

抵押贷款如何运作

企业和个人利用按揭贷款购买房地产，无需预先支付全部购房款。当抵押贷款获得批准，借款人就要在一定年限内偿还贷款本金和利息，直到付清房款并完全拥有房产为止。

许多传统抵押贷款都有一个抵押贷款分期偿还表，每个月的定期还款额都是一样的。唯一不同的是，在贷款期限内，利息和本金的比例会有所不同。美国大多数抵押贷款的期限为 15 年或 30 年。

有时候，抵押贷款被称为财产留置权或财产索赔权。因此，如果借款人没有按照抵押贷款的分期付款时间表还款，贷款人就可以取消房地产的赎回权。

例如，买方将自己的房屋抵押给贷款人，这意味着贷款人现在对房屋拥有债权。这为贷款人提供了房屋权益，如果买方拖欠贷款，他们就可以取消抵押品赎回权。在取消抵押品赎回权的过程中，贷方可以驱逐买方，出售房屋，并用这笔钱收回抵押贷款债务。

抵押贷款程序

抵押贷款流程始于借款人向一家或多家贷款机构提交贷款申请。贷款机构需要潜在买家有能力偿还贷款的证据。他们会要求提供投资和银行对账单、当前就业证明和纳税申报单等文件。贷款机构还会进行信用调查，并查看你的还款记录。

当审批通过后，贷款机构会向借款人提供指定金额和利率的抵押贷款。这个过程可以在你还在买房的时候通过预批准开始，也可以在你已经找到房子之后开始。向贷款机构咨询以确保获得预先批准，是在住房市场中更好地定位自己的有效方法。当买方获得预先批准时，他会告诉卖方此人拥有支持其报价的资金。

买方和卖方就条款达成一致后，将举行一次过户会议。有时购房者会参加，有时只有他们的代表参加。过户过程是指借款人支付首付款，卖方将所有权转移给买方并收到他们的钱。买方可能需要签署额外的抵押贷款文件，贷款人可能会收取贷款的发起费。有时，这些费用会以抵押点数的形式出现。

抵押贷款的类型

抵押贷款有多种类型。最常见的是 15 年期和 30 年期固定利率贷款。不过，有些抵押贷款的期限短至 5 年，有些则长达 40 年或更长。使用分期付款计算器，你会发现如果贷款时间较长，每月的费用会减少，但在整个贷款期内你将支付更多的利息。

然而，除了期限长短之外，抵押贷款在其他方面也会有所不同。例如，有一些特定类型的住房贷款，如退伍军人事务部贷款（VA）、联邦住房管理局贷款（FHA）和农业部贷款（USDA）。这些贷款是专为不具备常规住房贷款资格的信用评分、首付或收入的特定购房者设计的。

我们来了解一下最常见的抵押贷款类型：

可调整的利率

可调利率贷款的特点是在开始期限内采用固定利率，然后通常根据当前利率进行调整。初始利率通常低于当前市场利率，因此此类抵押贷款更容易负担。但是，如果利率急剧上升，它们在未来的利润可能会降低。这类贷款通常对利率每次上调的幅度以及贷款期限内的总上调幅度设置了上限。

只付利息

只付利息的住房贷款比其他类型的贷款少见，通常涉及复杂的抵押贷款分期偿还表，最适合经验丰富的借款人。要注意的是，这类贷款在期限结束时需要支付大笔气球付款的情况并不少见。

在本世纪初的房地产泡沫期间，这种抵押贷款类型导致许多房主面临经济崩溃。

固定利率

这是最受欢迎的抵押贷款类型之一，因为借款人可以清楚地知道自己每个月要支付多少钱。贷款发放并锁定利率后，在贷款期满或再融资之前，利率不会发生变化。虽然这类贷款非常适合预算每月账单，但你不会像可调整利率抵押贷款那样从利率随时间推移而下降中获益。

逆向抵押贷款

在所有可用的抵押贷款中，逆向抵押贷款最为独特。它们专为 62 岁以上、希望将部分房屋资产转化为现金的人设计。这些金融工具允许房主以其房屋价值为抵押进行贷款，并以一次性付款、信用额度或每月固定付款的方式获得付款。剩余贷款余额在借款人出售房屋、永久搬离房屋或去世时到期。

当前平均抵押贷款利率

你需要支付的抵押贷款金额取决于你选择的类型、期限、利率和折扣点数。了解不同贷款机构或不同星期的利率可能会有所不同至关重要，因此请务必查看市场上更多的可用机会。

2020 年，美国的抵押贷款利率接近历史最低点，30 年固定利率的平均利率约为 2.66%。到 2021 年，抵押贷款利率一直保持在相当低的水平，但在这一年的最后一个月开始呈上升趋势。以下是截至 2022 年 9 月的住房贷款利率：

• 30 年期固定利率抵押贷款：6.89%
• 15 年期固定利率抵押贷款：5.528%
• 10/6 可调整利率抵押贷款：6.435%

房贷中包括的付款额

按揭付款计算主要包括四个因素。这些因素是利息、本金、保险费和税费。以下信息将以 100,000 美元的抵押贷款为例。

本金

每个月的按揭付款中都有一笔专门用于偿还贷款本金余额的金额。按揭贷款的结构使本金的还款额从低到高。因此，头几年支付的利息要多于本金，而在贷款期结束时情况正好相反。在本例中，本金为 100,000 美元。

利息

贷款人收取利息是为了奖励自己承担风险为你提供贷款。这一利率直接影响借款人每月支付的金额。利率越高，每月的按揭还款额就越高。

值得一提的是，较高的利率会减少你可借贷的总金额，而较低的利率则会增加你可借贷的总金额。在我们的例子中，假设 10 万美元本金的利率为 6%。根据你所在的地区，30 年期贷款的利息和本金合计约为 600 美元。但是，如果这笔 10 万美元的贷款利率为 9%，那么每月的按揭付款将接近 800 美元。

税收

房产税或不动产税也由当地政府评估，用于资助警察、学校和消防部门等公共项目。这些税款每年评估一次，但你可以在按揭付款时按月支付。你所欠的金额应除以你在一年内的还款次数。在税款到期之前，你的贷方将收取并存入代管账户。

保险

影响按揭付款的最后一个因素是保险，其处理方式与房产税类似。对此，你有两种形式的保险可能包含在按揭分期付款表中。

第一种是财产保险，用于保护财产和物品免遭盗窃或火灾等灾害。另一种保险是首付比例低于 20% 的购房者必须购买的 PMI。该保险的目的是在借款人无法偿还贷款时保护贷款人的利益。

由于这种保险降低了贷款违约的风险，PMI 允许贷款人将抵押贷款出售给投资者。PMI 确保投资者的债务投资能够收回。当借款人的住房至少有 20% 的资产净值时，就可以取消该保险。

虽然利息、本金、税款和保险占了大多数抵押贷款，但你可以选择不包括保险或税款的住房贷款。虽然你的月供降低了，但你仍有责任支付保险费和税费。

如何找到最佳抵押贷款

过去，信用社、银行以及贷款和储蓄机构是获得住房贷款的唯一途径。如今，有许多抵押贷款机构可供选择，包括非银行机构。

在选购最佳抵押贷款时，请务必使用免费的抵押贷款计算器，根据抵押贷款类型、首付款和利率来帮助比较预计付款额。这也是一个很好的工具，可以帮助你决定能够负担多少贷款。

除利息和本金外，抵押贷款服务机构或贷方还可能开设一个托管账户，用于支付财产保险、税款和其他费用。这些费用将计入你的每月贷款还款额。

归根结底，货比三家是找到最佳抵押贷款的最简单方法。在使用分期付款计算器了解自己能负担多少房屋贷款后，你必须找到一家能在这些限度内提供贷款的贷款机构。

如何获得抵押贷款资格

贷款人会检查几个重要因素，以确定一个人是否有资格获得住房贷款。以下是你在申请抵押贷款前应该问自己的问题：

• 你是否拥有“良好”的信用评分？
• 你最近是否申请过破产或取消抵押品赎回权？
• 你每月是否已经有很多债务？
• 你的信用记录中是否有被催收或多次逾期还款的记录？
• 你的信用卡是否有透支？

只对其中一个因素说“是”并不会自动将你排除在外。例如，有些房屋贷款类型允许你的信用分数低至 580 分。但是，如果你对清单上的多个问题都回答“是”，那么最好在向贷款机构申请之前先解决这些问题。

须知的重要按揭术语

在线按揭贷款计算器可以帮助你估算每月的按揭还款额，只需提供很少的信息。如要有效使用计算器，你需要了解以下术语：

• 房价：需要为房子支付的金额。
• 首付：给房屋卖方的钱。
• 贷款金额：购买房屋所需的贷款金额。你需要从房价中扣除首付金额，得出这个数字。
• 贷款期限：抵押贷款的期限。
• 利率：为允许你借款而支付给贷款人的金额。

美国抵押贷款计算举例

假设你想购买的房屋价值 100,000 美元。贷款人为你提供 30 年期、利率为 6% 的贷款。如要确定每月的按揭还款额，你可使用免费的按揭计算器并输入以下数据：

• 购买价格：100,000 美元
• 首付：以 20% 为例
• 按揭期限：30 年固定利率
• 邮政编码：以 90005 为例

如你所见，80,000 美元贷款的月供为 622.90 美元。