按揭付款计算器

如果你知道你的贷款还有多长时间

如果你知道剩余贷款期限并知道原始贷款额，就可以使用本计算器。这对从未增加过外部付款的新贷款或现有贷款都有好处。

如果你不知道贷款的剩余期限

如果你不知道剩余贷款期限，请计算一下。按揭月结单或季结单会提供剩余本金余额、利率和每月付款信息。

按揭还款计算器可帮助你确定各种还款方式：一次性还款或额外月供、双周还款或完全还清。在不同的还款方案中，你可比较节省的利息、剩余还款期限和还款时间。

抵押贷款的本金和利息

借来的钱就是“本金”，而利息则是贷款人为借到相同数额的钱而收取的费用。本金和利息是典型贷款还款的两部分。未偿还本金的一部分通常作为利息收取。利息和本金通常包含在住房贷款分期付款计划中。

你将首先支付利息，余款将用于偿还本金。起初，由于所有债务的利率都较高，你将花费更多的利息支出。因此，每次还款后，支付的利息会减少，而支付的本金会增加。随着欠款金额的减少，借贷成本也会下降。

按揭还款计算器和附带的分期付款表就能证明这一点。输入数据后，按揭还款计算器将计算相关信息。

除了卖房还贷，有些借款人可能还想提前还贷，以避免产生更多利息。提前还贷可以通过几个简单的步骤来实现。

额外付款

额外付款是指在每月定期房贷分期付款之外支付的任何款项。借款人可根据自己的经济能力和目标，选择零星或定期（如每月或每年）支付这些额外款项。

支付超过规定金额的房贷可以在贷款期内节省大量利息。让我们举一个更现实的例子：

假设你有一笔 20 万美元的 30 年期固定抵押贷款，利率为 5%。你每月支付的本金和利息约为 1,073.64 美元。如果你每月多支付 100 美元，你将在贷款期内节省约 37,303 美元的利息，并提前约 6 年零 4 个月还清贷款。

同样地，如果你在支付 5 年贷款后一次性额外支付 5,000 美元本金，你将节省约 14,000 美元利息，并提前约 18 个月还清贷款。

这些数字只是概括性的估计，实际节省的金额会因贷款的具体条款和额外付款的时间而有所不同。按揭计算器可以提供精确的节省数字，以及额外付款对贷款分期偿还计划的影响。

双周付款

双周付款是加速还贷的另一种策略。这种方法是每两周定期支付一半的房贷。因为一年有 52 周，这样就有 26 次半数付款，相当于到年底支付 13 次全额付款，因此，每年实际上多支付了一个月。这种方法非常适合每两周发一次工资的借款人，因为这样他们就可以持续地将每次工资的一部分用于房贷，从而有可能缩短贷款期限并减少贷款期间的利息支出。

短期再融资

另一种选择是再融资，即用新的抵押贷款来偿还现有的抵押贷款。借款人有一笔 20 万美元的 20 年期按揭贷款，利率为 5%。如果重新贷款，以相同的原则和 4% 的利率获得 20 年期的新贷款，每月还款额将从 1,319.91 美元减少到 1,211.96 美元，为借款人节省 107.95 美元。整个贷款期间总共可节省 25,908.20 美元的利息。

借款人可以选择较短期或较长期的再融资。短期贷款的利率通常更低。再融资需要支付过户费和其他费用。只有在对借款人财务有利的情况下，才应考虑再融资。请使用再融资计算器 了解再融资选择。

提前还款罚金

如果提前偿还贷款，贷款人可能会征收提前还款罚金。贷方认为，抵押贷款是能够提供长期现金流的资产，贷方不希望看到抵押贷款受到损害。

贷款人采用多种方法计算提前还款罚金。罚款额最高可达贷款人预计在未来 6 个月内收到的利息的 80%，这是罚款的一种选择。贷款人也可以按金额的一定比例收取罚款。在抵押贷款的早期阶段，这些罚款可能会迅速增加。

预付罚款的情况越来越少。如果包括预付罚款，一般会在规定期限后失效，如抵押贷款合同的第五年。借款人在签署合同之前，需要仔细阅读合同细则，或向贷款人询问有关提前还款罚款的说明。由联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）或信用社担保的贷款不允许预付罚金。

机会成本

想要提前还清房贷的人应该考虑一下，如果不这样做，他们可能会错过的事情。为特定目标投入的每一美元都会产生财务机会成本。

由于住房抵押贷款的利率较低，提前偿还抵押贷款通常被视为一种低风险、低回报的投资。在支付额外的房贷之前，你应首先还清信用卡债务和小额债务，如学校贷款和汽车贷款。

房贷利息并不是唯一可能超过其他资产的收入来源。虽然你可以将其中一些替代投资与通过偿还房贷省钱相比较，但有些替代投资可能比其他投资更好。

与将一定数额的资金投资于年收益率为 10%的股票投资组合相比，个人目前 4% 的抵押贷款长期来看成本更低。抵押贷款持有人可以选择调查公司债券、实际黄金和其他各种资产，而非继续支付贷款。

除了支付额外的房贷，如果你希望为未来投资，那么你亦可以开设税收优惠账户。较好的选择是个人退休账户、罗斯个人退休账户或《雇员退休收入保障法》（ERISA）账户。这些账户将节省大量税款，从而增加利润。

示例

每个人都可自行决定增加月供在经济上的可行性。

示例 1

史蒂夫除了家庭住房抵押贷款外没有其他债务。他不再有学生债务、车辆贷款或信用卡贷款。他无法在继续支付房贷和将可自由支配的资金投资股市之间做出选择。从长远来看，股票市场的表现要优于他 4% 的房贷利率。

他的财务顾问提出了一个重要观点： 史蒂夫的雇主最近开始裁员。他的管理层甚至提醒史蒂夫，他可能就是下一个被解雇的人。史蒂夫可以把额外的钱存入应急基金。 在这种情况下，投资股市或支付更多房贷并不是一个好主意。

示例 2

安娜渴望拥有一套漂亮的房子，享受其中的乐趣。尽管提前偿还房贷没有罚款，但她还是选择了追加分期付款，以便更快地还清房贷。

有一次，安娜与一位理财规划师朋友共进午餐。朋友建议她还清三笔高息信用卡债务，从长远来看可以省钱。一些信用卡的按揭利率只有 5%。这些还款占据了她工资的很大一部分。透过优先偿还高息贷款，安娜最终会省钱。

示例 3

除了房屋贷款，克里斯没有其他债务。他有一份稳定的工作，有 6 个月的应急基金，还为将来存了一些额外的钱。克里斯还有几年就可以退休了。

克里斯的财务顾问建议他提前偿还房贷，以节省利息。因此，他对承担更大的风险（如购买个人股票）持谨慎态度。他需要以正确的方式开始退休生活。