حاسبة العقارات الإيجارية

تعظيم الأرباح كمستثمر في العقارات المؤجرة

يمكن أن تكون العقارات واحدة من أكثر الاستثمارات المتاحة ربحية. يحظى خيار الاستثمار هذا بشعبية لدى ملايين المستثمرين في جميع أنحاء العالم بسبب الطرق المتعددة التي يمكن للعقارات من خلالها تحقيق العوائد. يمكن أن تولد العقارات المؤجرة إيرادات إيجارية ثابتة وبناء قيمة من خلال التقدير بمرور الوقت.

مثال:

توني مستثمر يريد شراء عقار للإيجار. يجد خمس عقارات يشعر أنها خيار جيد لمحفظته. كل عقار له سعر وحالة وموقع مختلف. ستؤثر هذه الاختلافات على التكلفة الأولية وإمكانية الإيجار. يحتاج توني إلى أداة تساعده في تحليل كل عقار لتحديد أفضل خيار استثماري.

يمكن أن تؤثر العديد من المتغيرات على العائد على العقارات المؤجرة، بما في ذلك الموقع وسوق العمل المحلي وعمر العقار وحالته والنفقات الأخرى. ليس كل عقار جيد يمكن تأجيره بشكل جيد. لذا يمكن للمستثمرين استخدام حاسبة الإيجار لتقييم كل عقار لتجنب القيام باستثمار سيئ.

فهم صيغة معدل العائد الداخلي للعقارات المؤجرة

يستخدم معظم المتخصصين في مجال العقارات مصطلح معدل العائد الداخلي لتحديد ما إذا كان العقار يستحق الاستثمار. تعد هذه العملية الحسابية واحدة من أكثر صيغ الاستثمار تعقيدًا التي يجب تعلمها، لذا فإن الحصول على حاسبة جيدة الحساب يجار المنازل يمكن أن يوفر لك الكثير من الوقت والمشقة.

الصيغة لحساب معدل العائد الداخلي للعقار الاستثماري هي:

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} - PC$$

• NPV = صافي القيمة الحالية
• CF = التدفق النقدي للفترة
• R = معدل العائد
• PC = تكلفة الملكية

الشيء المربك في هذه الصيغة هو أنك لا تحاول حل NPV. فمن أجل إيجاد معدل العائد، عليك إيجاد R لتحصل على NPV يساوي صفرًا.

ضع في اعتبارك أن هذه الصيغة لفترة واحدة فقط. نظرًا لأن العقارات يتم الاحتفاظ بها على مدار سنوات عديدة ، يجب تكرار هذه الصيغة لكل عام. ستكون الصيغة لحساب معدل العائد الداخلي على مدى عدة سنوات

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} + \frac{CF²}{1 + R²} + \frac{CF³}{1 + R³} - PC... etc.$$

إذا تم الاحتفاظ بالعقار لمدة 20 عامًا، فستحتاج معادلة IRR إلى التكرار 20 مرة.

كيفية استخدام حاسبة العقارات الإيجارية

تشتمل حاسبة قيمة العقارات الإيجارية الخاصة بنا على أربع مجالات رئيسية حيث يتم توفير المعلومات - الشراء ونفقات التشغيل والدخل وسعر البيع. يركز كل قسم على الجوانب المختلفة التي تدفع ربحية العقارات المؤجرة.

• الخطوة 1: قسم الشراء الكامل: في هذا القسم، ستقدم المعلومات المتعلقة بشراء العقار، بما في ذلك سعر الشراء وتفاصيل القرض والتكاليف الإضافية والإصلاحات الأولية.

• الخطوة 2: املأ قسم نفقات الدخل: هذا هو المكان الذي ستدخل فيه الدخل الشهري الذي تتوقع أن تحصل عليه من المستأجرين لديك. هناك حقول إضافية لمراعاة معدلات الشغوروتكلفة تعيين مدير عقارات محترف.

• الخطوة 3: استكمال قسم مصاريف التشغيل المتكررة: تشمل المصاريف المتكررة أي تكاليف مرتبطة بتشغيل العقار المستأجر بعد الشراء الأولي والإصلاحات. وهذا يشمل ضرائب الممتلكات والتأمين والصيانة الدورية.

• الخطوة 4: قسم البيع الكامل: إذا كنت تعرف سعر البيع المستقبلي، يمكنك إدخال هذه المعلومات عن طريق تحديد مربع "نعم". ومع ذلك، في معظم الحالات، لن تعرف قيمة العقار في المستقبل. يمكنك إجراء التقدير السنوي للقيمة إذا كنت لا تعرف السعر المستقبلي.

• الخطوة 5: انقر فوق "إكمال" ومراجعة النتائج: ستوفر نتائج الآلة الحاسبة تحليلًا كاملاً يتضمن معدل العائد الداخلي، وإجمالي الأرباح، والتدفقات النقدية الشهرية والسنوية.

مثال حقيقي

لنفترض أنك قررت البدء في الاستثمار في العقارات. سوف تجد منزلًا عائلياً رائعاً في منطقتك وسوف ترى أنه سيكون عقارًا إيجاريًا رائعًا. وتريد الآن تحليل العقار لمعرفة ما إذا كان استثمارًا مربحًا.

قسم المشتريات

سعر بيع العقار 150,000 دولار. ستدفع نقدًا وتقنع المشتري ببيع المنزل لك مقابل 125,000 دولار. تكاليف الإغلاق 5,000 دولار. ستحتاج أيضًا إلى إعادة تصميم المطبخ، والذي سيكلف 15,000 دولار. سيؤدي هذا الإصلاح إلى زيادة قيمة المنزل بمقدار 25,000 دولار.

• سعر الشراء: 125 ألف دولار
• استخدام قرض ؟: لا
• تكلفة الإغلاق: 5,000 دولار
• هل تحتاج إلى إصلاحات ؟: نعم
• تكلفة الإصلاح: 15,000 دولار
• القيمة بعد الإصلاحات: 150,000 دولار (125,000 دولار + 25,000 دولار)

قسم الدخل

تعتقد أنه يمكنك تأجير هذا المنزل مقابل 800 دولار شهريًا بدون دخل إضافي. تتوقع أن الإيجار سيرتفع بنسبة 3٪ كل عام لمطابقة التضخم. تتوقع أن تكون الممتلكات الخاصة بك شاغرة بنسبة 5٪ من الوقت في السنة. تكلفة إدارة الممتلكات 10٪.

• الإيجار الشهري: 800 دولار (بزيادة سنوية 3٪)
• الدخل الشهري الآخر: 0 دولار
• معدل الشغور: 5٪
• رسوم الإدارة: 10٪

قسم مصاريف التشغيل المتكررة

يمكنك إجراء القليل من البحث ومعرفة تكلفة نفقات التشغيل المختلفة، بما في ذلك ضرائب الممتلكات (500 دولار سنويًا) والتأمين (350 دولارًا سنويًا) ورسوم جمعية مالكي المنازل (0 دولار) والصيانة (1000 دولار سنويًا). من الآمن افتراض أن هذه التكاليف ستزيد بنسبة 3٪ سنويًا.

• ضريبة الأملاك: 500 دولار (مع زيادة سنوية بنسبة 3٪)
• التأمين: 350 دولار (مع زيادة سنوية بنسبة 3٪)
• رسوم جمعية مالكي المنازل: 0 دولار
• الصيانة: 1,000 دولار (بزيادة سنوية 3٪)
• تكاليف أخرى: 0 دولار

قسم البيع

لا يمكنك التنبؤ بالمستقبل، لذلك لن تعرف قيمة المنزل في المستقبل. ومع ذلك، فأنت تخطط للاحتفاظ بالعقار لمدة لا تقل عن 15 عامًا. سنفترض أن العقار سيرتفع بنسبة 3٪ سنويًا وأن تكلفة البيع ستكون 10٪.

• هل تعرف سعر البيع ؟: لا
• تقدير القيمة: 3٪
• مدة الحيازة: 15 سنة
• تكلفة البيع: 10٪

بمجرد الضغط على الزر "حساب" ، سترى أن معدل العائد الداخلي المتوقع الخاص بك يبلغ حوالي 7٪ سنويًا، بإجمالي ربح قدره 183,577 دولارًا.

الفوائد الرئيسية والنصائح المفيدة

كسب المال كمستثمر عقاري هو المفتاح لتقييم العقارات المؤجرة بعناية. توفر هذه الآلة الحاسبة للمستثمر الأدوات التي يحتاجها لفهم الجوانب المالية للصفقة العقارية بدقة. فيما يلي بعض النصائح للمساعدة في تحقيق أقصى استفادة من حاسبة عائد الاستثمار العقاري.

الفوائد الرئيسية:

• لا توجد صيغ معقدة: تستخدم حاسبة العقارات المؤجرة لدينا على الفور عشرات من الصيغ المختلفة لإنتاج النتائج. قد تستغرق هذه الحسابات عدة ساعات إذا تم إجراؤها يدويًا. لا تتطلب هذه الآلة الحاسبة حفظ أي معادلات.

• تحليل الخصائص المتعددة: غالبًا ما يقوم المستثمرون العقاريون بتحليل العشرات من العقارات المحتملة للعثور على تلك التي ستكون عقارات تأجير مربحة. تتيح هذه الحاسبة للمستثمر تحليل العديد من العقارات في فترة زمنية قصيرة.

نصائح مفيدة:

• شراء منزل ثم بيعه: إذا كنت تخطط لكسب بعض المال من منزل (بمعنى أنك ستقوم بشرائه وإصلاحه وإعادة بيعه) ، فلا يزال بإمكانك استخدام الآلة الحاسبة للعثور على معدل العائد الداخلي. كل ما عليك فعله هو إدخال 0 دولار في الحقول في قسم الدخل ونفقات التشغيل.

• فهم الرافعة المالية: يمكن للمستثمر العقاري زيادة معدل العائد الداخلي والنقد على العائد النقدي عن طريق تمويل نسبة أكبر من الرهن العقاري. هذا يزيد من المخاطر بالنسبة للمستثمر حيث يتم اقتراض المزيد من الأموال. ومع ذلك، يستفيد المستثمر من كسب عائد على الأموال المقترضة.