Mietobjekt-Rechner

Gewinnmaximierung als Investor in Mietimmobilien

Immobilien können eine der rentabelsten Investitionen überhaupt sein. Diese Anlagemöglichkeit ist bei Millionen von Anlegern weltweit beliebt, da Immobilien auf vielfältige Weise Rendite erwirtschaften können. Vermietete Immobilien können kontinuierliche Mieteinnahmen generieren und im Laufe der Zeit durch Wertsteigerung an Wert gewinnen.

Beispiel:

Tony ist ein Investor, der ein Mietobjekt erwerben möchte. Er findet fünf Immobilien, die seiner Meinung nach gut für sein Portfolio geeignet sind. Jede Immobilie hat einen anderen Preis, Zustand und Standort. Diese Unterschiede wirken sich auf die Anfangskosten und das Mietpotenzial aus. Tony braucht ein Werkzeug, das ihm hilft, jede Immobilie zu analysieren, um die beste Investitionsoption zu finden.

Viele Variablen können sich auf die Rendite einer Mietimmobilie auswirken, darunter der Standort, der örtliche Arbeitsmarkt, das Alter und der Zustand der Immobilie sowie andere Ausgaben. Nicht jede Immobilie ist ein gutes Mietobjekt. Investoren können mit einem Mietrechner jede Immobilie bewerten, um Fehlinvestitionen zu vermeiden.

Verstehen der IRR-Formel für Mietobjekte

Die meisten Immobilienfachleute verwenden den IRR (interner Zinsfuß), um festzustellen, ob eine Immobilie die Investition wert ist. Diese Berechnung ist eine der kompliziertesten Investitionsformeln, die es zu lernen gilt. Daher kann Ihnen ein guter Mietwohnungsrechner viel Zeit und Kopfzerbrechen ersparen.

Die Formel zur Berechnung des IRR einer Investitionsimmobilie lautet:

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} - PC$$

• NPV = Nettogegenwartswert
• CF = Cashflow für den Zeitraum
• R = Ertragsrate
• PC = Grundstückskosten

Das Verwirrende an dieser Formel ist, dass Sie nicht versuchen, den Kapitalwert zu ermitteln. Um die Rendite zu ermitteln, müssen Sie für R lösen, damit der Kapitalwert gleich Null ist.

Beachten Sie, dass diese Formel nur für einen Zeitraum gilt. Da Immobilien über viele Jahre gehalten werden, muss diese Formel für jedes Jahr wiederholt werden. Die Formel zur Berechnung des IRR über mehrere Jahre lautet

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} + \frac{CF²}{1 + R²} + \frac{CF³}{1 + R³} - PC ... usw.$$

Wenn die Immobilie 20 Jahre lang gehalten wird, muss die IRR-Formel 20 Mal wiederholt werden.

So verwenden Sie den Rechner für Mietobjekte

Unser Rechner für den Wert von Mietobjekten umfasst vier Hauptbereiche, in denen Informationen bereitgestellt werden: Kauf, Betriebskosten, Einkommen und Verkaufspreis. Jeder Bereich konzentriert sich auf die verschiedenen Aspekte, die die Rentabilität einer Mietimmobilie bestimmen.

• Schritt 1: Abschnitt "Kauf" ausfüllen: In diesem Abschnitt machen Sie Angaben zum Kauf der Immobilie, einschließlich des Kaufpreises, der Kreditdetails, der zusätzlichen Kosten und der ersten Reparaturen.

• Schritt 2: Füllen Sie den Abschnitt Einkommen/Ausgaben aus: Hier tragen Sie die monatlichen Einnahmen ein, die Sie von Ihren Mietern erwarten, und es gibt zusätzliche Felder, in denen Sie die Leerstandsquote und die Kosten für die Einstellung einer professionellen Hausverwaltung berücksichtigen können.

• Schritt 3: Füllen Sie den Abschnitt "Wiederkehrende Betriebskosten" aus: Zu den laufenden Kosten gehören alle Kosten, die mit dem Betrieb des Mietobjekts nach dem ursprünglichen Kauf und den Reparaturen verbunden sind. Dazu gehören Grundsteuer, Versicherung und regelmäßige Instandhaltung.

• Schritt 4: Abschnitt Verkaufen ausfüllen: Wenn Sie den künftigen Verkaufspreis kennen, können Sie diese Information durch Ankreuzen des Kästchens Ja eingeben. In den meisten Fällen werden Sie jedoch nicht wissen, was die Immobilie in Zukunft wert sein wird. Sie können die jährliche Wertsteigerung schätzen, wenn Sie den künftigen Preis nicht kennen.

• Schritt 5: Klicken Sie auf "Fertigstellen" und überprüfen Sie die Ergebnisse: Die Ergebnisse des Rechners liefern eine vollständige Analyse, die den IRR, den Gesamtgewinn sowie den monatlichen und jährlichen Cashflow umfasst.

Reales Beispiel

Angenommen, Sie haben beschlossen, in Immobilien zu investieren. Sie finden ein Einfamilienhaus in Ihrer Nachbarschaft, das sich Ihrer Meinung nach hervorragend als Mietobjekt eignet. Sie möchten die Immobilie analysieren, um herauszufinden, ob es sich um eine rentable Investition handelt.

Kaufabschnitt

Der Verkaufspreis der Immobilie beträgt 150.000 $. Sie zahlen bar und überzeugen den Käufer, das Haus für 125.000 $ an Sie zu verkaufen. Die Abschlusskosten betragen 5.000 $. Außerdem müssen Sie die Küche umgestalten, was 15.000 $ kosten wird. Diese Reparatur wird den Wert des Hauses um 25.000 $ erhöhen.

• Kaufpreis: $125.000
• Kredit verwenden?: Nein
• Abschlusskosten: $5.000
• Sind Reparaturen erforderlich? Ja
• Reparaturkosten: $15.000
• Wert nach Reparaturen: $150.000 ($125.000 + $25.000)

Abschnitt Einkommen

Sie glauben, dass Sie dieses Haus für 800 Dollar pro Monat vermieten können, ohne zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Sie gehen davon aus, dass die Miete jedes Jahr um 3 % steigen wird, um die Inflation auszugleichen. Sie gehen davon aus, dass Ihre Immobilie 5 % der Zeit im Jahr leer steht. Die Hausverwaltung wird 10 % kosten.

• Monatliche Miete: $800 (mit 3% jährlicher Erhöhung)
• Sonstiges monatliches Einkommen: $0
• Leerstandsquote: 5%
• Verwaltungsgebühr: 10%.

Abschnitt Wiederkehrende Betriebskosten

Sie recherchieren ein wenig und finden die Kosten für die verschiedenen Betriebskosten heraus, darunter die Grundsteuer (500 $ pro Jahr), die Versicherung (350 $ pro Jahr), die Hausverwaltungsgebühren (0 $) und die Instandhaltung (1 000 $ pro Jahr). Es ist davon auszugehen, dass diese Kosten jährlich um 3 % steigen werden.

• Grundsteuer: $500 (mit einer jährlichen Erhöhung von 3%)
• Versicherung: $350 (mit einer jährlichen Erhöhung von 3%)
• HOA-Gebühren: $0
• Wartung: $1.000 (mit 3% jährlicher Erhöhung)
• Sonstige Kosten: $0

Abschnitt verkaufen

Da Sie die Zukunft nicht vorhersehen können, wissen Sie nicht, was das Haus in Zukunft wert sein wird. Sie planen jedoch, die Immobilie mindestens 15 Jahre lang zu halten. Wir gehen davon aus, dass die Immobilie jährlich 3 % an Wert gewinnt und dass die Verkaufskosten 10 % betragen werden.

• Kennen Sie den Verkaufspreis? Nein
• Wertzuwachs: 3%
• Haltedauer: 15 Jahre
• Verkaufskosten: 10%

Wenn Sie auf die Schaltfläche Berechnen klicken, werden Sie sehen, dass Ihr voraussichtlicher IRR etwa 7 % pro Jahr beträgt, mit einem Gesamtgewinn von 183.577 $.

Wichtige Vorteile und hilfreiche Tipps

Um als Immobilieninvestor Geld zu verdienen, ist es wichtig, Mietobjekte sorgfältig zu bewerten. Dieser Rechner gibt dem Investor die Werkzeuge an die Hand, die er braucht, um die finanziellen Aspekte eines Immobiliengeschäfts genau zu verstehen. Im Folgenden finden Sie einige Tipps, die Ihnen helfen, unseren Renditerechner für Immobilieninvestitionen optimal zu nutzen.

Wichtige Vorteile:

• Kein Auswendiglernen von Formeln: Unser Rechner für Mietobjekte verwendet Dutzende verschiedener Formeln, um die Ergebnisse zu ermitteln. Diese Berechnungen würden viele Stunden in Anspruch nehmen, wenn sie manuell durchgeführt würden. Dieser Rechner erfordert kein Auswendiglernen von Formeln.

• Analysieren Sie mehrere Immobilien: Immobilieninvestoren analysieren oft Dutzende von potenziellen Objekten, um diejenigen zu finden, die sich als rentable Mietobjekte eignen. Mit diesem Rechner kann der Investor viele Objekte in kurzer Zeit analysieren.

Hilfreiche Tipps:

• Hausverkauf: Wenn Sie vorhaben, ein Haus zu verkaufen (d. h. es zu kaufen, zu reparieren und weiterzuverkaufen), können Sie den IRR trotzdem mit dem Rechner ermitteln. Sie müssen lediglich 0 $ in die Felder im Abschnitt "Einnahmen und Betriebskosten" eingeben.

• Verstehen der Hebelwirkung: Ein Immobilieninvestor kann seinen IRR und seine Cash-on-Cash-Rendite erhöhen, indem er einen größeren Anteil der Hypothek finanziert. Dies erhöht das Risiko für den Investor, da mehr Geld geliehen wird. Der Investor profitiert jedoch davon, dass er eine Rendite auf das geliehene Geld erzielt.