Calculadora de Alquiler

Maximizar Ganancias como Inversor de Negocios Inmobiliarios

Los bienes raíces pueden ser una de las inversiones más rentables disponibles. Esta opción de inversión es popular entre millones de inversores en todo el mundo debido a las múltiples formas en que los bienes inmuebles pueden generar rendimientos. Las propiedades de alquiler pueden generar ingresos de alquiler constantes y generar valor a través de la apreciación a lo largo del tiempo.

Ejemplo:

Tony es un inversor que quiere comprar una propiedad para utilizarla como propiedad de alquiler. Encuentra cinco propiedades que cree que son buenas candidatas para su cartera. Cada propiedad tiene un precio, condición y ubicación diferente. Estas diferencias afectarán el costo inicial y el potencial de alquiler. Tony necesita una herramienta que lo ayude a analizar cada propiedad para determinar la mejor opción de inversión.

Hay muchas variables que pueden afectar el rendimiento de una propiedad de alquiler, como su ubicación, el mercado laboral local, la antigüedad y el estado de la propiedad, y otros gastos. No todas las propiedades son una buena propiedad de alquiler. Los inversores pueden utilizar una calculadora de alquiler para evaluar cada propiedad y evitar hacer una mala inversión.

Comprender la Fórmula TIR para las Propiedades de Alquiler

La mayoría de los profesionales de bienes raíces usan la TIR (tasa interna de retorno) para determinar si vale la pena invertir en determinada propiedad. El cálculo que aplica esta fórmula es uno de los cálculos de inversión más complejos de aprender, por lo que tener una calculadora de propiedades de alquiler de buena calidad puede ahorrarle mucho tiempo y dolores de cabeza.

La fórmula para calcular el TIR de una propiedad de alquiler es:

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} - PC$$

• NPV = Valor neto actual
• CF = Liquidez durante el período
• R = Tasa de retorno
• PC = Costo de la propiedad

Lo confuso de esta fórmula es que no estará intentando resolver el VNA (NPV). Para obtener la tasa de retorno, debe resolver R para obtener un VNA que sea igual a cero.

Tenga en cuenta que esta fórmula se utiliza para un único período. Ya que las propiedades inmobiliarias se mantienen durante muchos años, esta fórmula debe repetirse cada año. La fórmula para calcular la TIR a lo largo de varios años será

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} + \frac{CF²}{1 + R²} + \frac{CF³}{1 + R³} - PC... etc.$$

Si se tiene la propiedad durante 20 años, la fórmula de la TIR deberá repetirse 20 veces.

Cómo Usar la Calculadora de Alquiler

Nuestra calculadora del valor de alquiler de la propiedad tiene cuatro áreas principales, en las que debe incluirse información: compra, ingresos, gastos de funcionamiento, y precio de venta. Cada sección se enfoca en varios aspectos que harán avanzar la rentabilidad de una propiedad de alquiler.

• Paso 1: Complete la Sección de Compra: En esta sección deberá brindar información relacionada con la compra de la propiedad, incluido el precio de compra, los detalles del préstamo, los costos adicionales y las reparaciones iniciales.

• Paso 2: Complete la Sección de Ingresos: En esta sección ingresará los ingresos que espera recibir de sus inquilinos. Hay campos adicionales para tener en cuenta las tasas de vacantes y el costo de contratar a un administrador de propiedades profesional.

• Paso 3: Complete la Sección de Gastos de Funcionamiento: Los gastos recurrentes incluyendo cualquier costo asociado con la operación de la propiedad de alquiler después de la compra inicial y las reparaciones. Esto incluye impuestos sobre bienes inmuebles, seguros y mantenimiento regular.

• Paso 4: Complete la Sección Precio de Venta: Si conoce el precio de venta futuro, puede ingresar esta información marcando la casilla sí. Sin embargo, en la mayoría de los casos, no sabrá cuánto valdrá la propiedad en el futuro. Puede estimar el valor anual si no conoce el precio futuro.

• Paso 5: Haga click en "Completar" y Revise los Resultados: Los resultados de la calculadora le brindarán un análisis completo que incluye el TIR, las ganancias totales, y la liquidez mensual y anual.

Ejemplo Real

Digamos que ha decidido comenzar a invertir en bienes raíces. Encuentra una casa unifamiliar en su vecindario que cree que sería una excelente propiedad de alquiler. Quiere analizar la propiedad para saber si sería una inversión rentable.

Sección de Compra

El precio de venta de la propiedad es $150.000. Pagará en efectivo y convencerá al comprador de venderle la propiedad por $125.000. Los costos de cierre son de $5.000. Además deberá remodelar la cocina, lo cual costará $15.000. Esta reparación aumentará el valor de la casa por $25.000.

• Precio de Compra: $125.000
• ¿Usa un Préstamo?: No
• Costos de Cierre: $5.000
• ¿Se Harán Reparaciones?: Sí
• Costo de Reparación: $15.000
• Valor luego de las Reparaciones: $150.000 ($125.000 + $25.000)

Sección de Ingresos

Usted piensa que puede alquilar esta casa por $800 mensuales, sin ingresos adicionales. Anticipa que el alquiler aumentará un 3% anual por la inflación. Espera que la propiedad esté vacante un 5% del año. La gestión inmobiliaria le costará un 10%.

• Alquiler Mensual: $800 (con un 3% de aumento anual)
• Otros Ingresos Mensuales: $0
• Tasa de Vacantes: 5%
• Comisión de Gestión: 10%

Sección de Gastos de Funcionamiento

Luego de hacer una pequeña investigación y averiguará el costo de varios gastos de funcionamiento, incluyendo los impuestos sobre bienes inmuebles ($500 anuales), el seguro ($350 anuales), la tarifa HOA ($0), y el mantenimiento ($1000 anuales). Puede asumir que los costos aumentarán un 3% por año.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles: $500 (con un aumento anual del 3%)
• Seguro: $350 (con un aumento anual del 3%)
• Tarifas HOA: $0
• Mantenimiento: $1.000 (con un aumento anual del 3%)
• Otros Costos: $0

Sección de Venta

No puede predecir el futuro, por lo que no puede asegurar cuánto valdrá la propiedad en el futuro. Sin embargo, puede planificar tener la propiedad por un mínimo de 15 años. Asumiremos que la propiedad va a aumentar un 3% anual, y que el costo de venta será de un 10%.

• ¿Conoce el Precio de Venta?: No
• Apreciación de Valor: 3%
• Tiempo de Posesión: 15 años
• Costo de Venta: 10%

Cuando haga click en el botón Calcular, verá que su TIR anticipado es de un 7% por año, con una ganancia total de $183.577.

Beneficios Clave y Consejos Útiles

Obtener dinero como un inversor de bienes raíces es clave para evaluar las propiedades de alquiler cuidadosamente. Esta calculadora le brindará al inversor las herramientas necesarias para comprender con precisión los aspectos financieros de un negocio de bienes raíces. Aquí hay algunos consejos para ayudarlo a aprovechar al máximo nuestra calculadora de retorno de inversión inmobiliaria.

Beneficios Clave:

• No Memorizar Fórmulas: Nuestra calculadora de propiedades de alquiler utiliza docenas de fórmulas diferentes para producir los resultados, de forma instantánea. Estos cálculos tomarían muchas horas si se hicieran manualmente. Esta calculadora no requiere la memorización de ninguna fórmula.

• Analice Múltiples Propiedades: Los inversionistas de bienes raíces suelen analizar docenas de propiedades potenciales para encontrar las que serán propiedades de alquiler rentables. Esta calculadora le permite al inversionista analizar muchas propiedades en un período de tiempo corto.

Consejos Útiles:

• Remodelar Casas: Si planea remodelar una casa (lo que significa que la comprará, la reparará y la revenderá), podrá usar la calculadora para encontrar la TIR. Todo lo que tiene que hacer es ingresar $0 en los campos de la sección de ingresos y gastos de funcionamiento.

• Comprender el Apalancamiento: Un inversionista de bienes raíces puede aumentar su TIR y su rendimiento en efectivo al financiar un mayor porcentaje de la hipoteca. Esto aumenta el riesgo para el inversor ya que se pide prestado más dinero. Sin embargo, el inversionista se beneficia al obtener un rendimiento del dinero prestado.