محاسبه‌گر املاک اجاره‌ای

کسب بیشترین سودآوری به‌عنوان سرمایه‌گذار املاک اجاره‌ای

املاک و مستغلات می‌توانند یکی از سودآورترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در جهان باشند. این گزینه سرمایه‌گذاری، به‌واسطه روش‌های متعدد کسب درآمد از املاک، در میان میلیون‌ها سرمایه‌گذار در سرتاسر جهان از محبوبیت فراوانی برخوردار است. املاک اجاره‌ای می‌توانند درآمد اجاره‌ای پایدار ایجاد کرده و با گذشت زمان، از طریق افزایش ارزش، منجر به رشد سرمایه شما شوند.

مثال:

تونی سرمایه‌گذاری است که قصد خریداری یک ملک اجاره‌ای را دارد. او پنج ملک را شناسایی کرده است که به نظرش گزینه‌های مناسبی برای سرمایه‌گذاری هستند. قیمت، شرایط و موقعیت این املاک با یکدیگر متفاوت است؛ و همین تفاوت‌ها بر هزینه اولیه و درآمد حاصل از اجاره آن‌ها تأثیر می‌گذارد. تونی نیازمند ابزاری است که به او در تجزیه‌وتحلیل هر ملک برای تعیین بهترین گزینه سرمایه‌گذاری کمک کند.

عوامل متعددی از جمله موقعیت ملک، بازار کار منطقه، سن و وضعیت بنا و دیگر هزینه‌های جانبی می‌توانند بر سودآوری ملک اجاره‌ای تأثیر بگذارند. هر ملکی برای اجاره مناسب نیست. استفاده از یک محاسبه‌گر املاک اجاره‌ای به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا با بررسی دقیق این عوامل از انتخاب‌های اشتباه جلوگیری کنند.

درک فرمول IRR برای املاک اجاره‌ای

اکثر متخصصان املاک و مستغلات در راستای ارزیابی سودآوری یک ملک از فرمول IRR (نرخ بازده داخلی) استفاده می‌کنند. فرایند محاسبه این فرمول یکی از پیچیده‌ترین فرمول‌های سرمایه‌گذاری است؛ بنابراین، استفاده از یک محاسبه‌گر دقیق می‌تواند در وقت و هزینه شما صرفه‌جویی کند.

فرمول محاسبه IRR برای یک ملک سرمایه‌گذاری عبارت است از:

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} - PC$$

NPV - = ارزش خالص کنونی CF - = جریان نقدی دوره R - = نرخ بازده PC - = هزینه ملک

مهم‌ترین نکته در مورد این فرمول این است که با حل این فرمول در پی دستیابی به NPV نیستید. برای یافتن نرخ بازده، باید R را به‌گونه‌ای محاسبه کنید که NPV برابر صفر شود.

به‌خاطر داشته باشید که این فرمول تنها برای یک دوره است. ازآنجایی‌که املاک و مستغلات برای مدت طولانی نگهداری می‌شوند، این فرمول می‌بایست هر سال تکرار شود. فرمول محاسبه IRR برای چندین سال متوالی بدین صورت است:

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} + \frac{CF²}{1 + R²} + \frac{CF³}{1 + R³} - PC... etc.$$

اگر ملک موردنظر برای 20 سال نگهداری شود، فرمول IRR باید 20 مرتبه تکرار شود.

نحوه استفاده از محاسبه‌گر املاک اجاره‌ای

محاسبه‌گر املاک اجاره‌ای ما دارای چهار بخش اصلی برای ورود اطلاعات است: خرید، هزینه‌های عملیاتی، درآمد و قیمت فروش. هر بخش بر جنبه‌های مختلف تأثیرگذار بر سودآوری ملک اجاره‌ای تمرکز دارند.

• مرحله 1: بخش خرید را تکمیل کنید: در این بخش، اطلاعات مربوط به خرید ملک، از جمله بهای خرید، جزئیات وام، هزینه‌های جانبی و تعمیرات اولیه را وارد می‌کنید.

• مرحله 2: بخش درآمد و هزینه را پر کنید: این جایی است که درآمد ماهانه مورد انتظار خود را از مستأجران وارد خواهید کرد. فیلدهای اضافی برای محاسبه میزان جاهای خالی و هزینه استخدام یک مدیر املاک حرفه‌ای وجود دارند.

• مرحله 3: بخش هزینه‌های عملیاتی تکرارشونده را وارد کنید: هزینه‌های تکرارشونده شامل هر گونه هزینه مرتبط با اداره املاک اجاره‌ای پس از خرید اولیه و تعمیرات است. این شامل مالیات ملک، بیمه و نگهداری منظم می‌شود.

• مرحله 4: بخش فروش را تکمیل کنید: اگر قیمت فروش آینده ملک را می‌دانید، می‌توانید با علامت‌زدن کادر بله آن را وارد کنید. بااین‌حال، در بیشتر موارد، شما نمی‌دانید که ملک در آینده چه ارزشی خواهد داشت. اگر قیمت آینده را نمی‌دانید، می‌توانید میزان افزایش ارزش سالانه را تخمین بزنید.

• مرحله 5: بر روی «تکمیل» کلیک کرده و نتایج را بررسی کنید: نتایج محاسبه‌گر، تجزیه‌وتحلیل کاملی را ارائه می‌دهد که شامل IRR، مجموع سود و جریان نقدی ماهانه و سالانه می‌شود.

مثال واقعی:

تصور کنید می‌خواهید سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را آغاز کنید. یک خانه تک‌خانوار در محله خود پیدا کرده‌اید که معتقدید یک ملک اجاره‌ای عالی خواهد بود و حالا می‌خواهید با تحلیل دقیق سودآوری این ملک اطمینان حاصل کنید که سرمایه‌گذاری سودآوری است.

بخش خرید

قیمت فروش ملک 150،000 دلار است. قصد دارید نقداً پرداخت کنید و مالک را متقاعد می‌کنید که خانه را به قیمت 125،000 دلار به شما بفروشد. هزینه‌های نقل‌وانتقال 5،000 دلار است. همچنین باید آشپزخانه را بازسازی کنید که 15،000 دلار هزینه خواهد داشت. این تعمیر ارزش خانه را 25،000 دلار افزایش خواهد داد.

بهای خرید ملک: 125،000 دلار

• از وام استفاده می‌کنید؟ خیر
• هزینه‌های نقل‌وانتقال: 5،000 دلار
• به تعمیرات نیاز دارد؟ بله
• هزینه تعمیرات: 15،000 دلار
• ارزش ملک پس از انجام تعمیرات: 150،000 دلار (125،000 دلار + 25،000 دلار)

بخش درآمد

معتقد هستید که می‌توانید این خانه را بدون درآمد اضافی با قیمت 800 دلار در ماه اجاره دهید. پیش‌بینی می‌کنید که اجاره برای مطابقت با تورم، سالانه 3 درصد افزایش یابد. انتظار دارید املاکتان 5 درصد از سال خالی بماند. هزینه مدیریت املاک 10 درصد خواهد بود.

• اجاره ماهانه: 800 دلار (با افزایش سالانه 3 درصد)
• سایر درآمدهای ماهانه: 0 دلار
• میزان خالی بودن ملک: 5 درصد
• هزینه مدیریت: 10 درصد

بخش هزینه‌های عملیاتی تکرارشونده

پس از اندکی تحقیق متوجه هزینه‌های عملیاتی مختلف، از جمله مالیات ملک (500 دلار در سال)، بیمه (350 دلار در سال)، هزینه‌های انجمن مالکان HOA (0 دلار) و نگهداری (1000 دلار در سال) می‌شوید. می‌توان با اطمینان فرض کرد که نرخ افزایش سالانه این هزینه‌ها 3 درصد خواهد بود.

• مالیات ملک: 500 دلار (با افزایش سالانه 3 درصد)
• بیمه: 350 دلار (با افزایش سالانه 3 درصد)
• هزینه‌های انجمن مالکان HOA: 0 دلار
• نگهداری: 1000 دلار (با افزایش سالانه 3 درصد)
• سایر هزینه‌ها: 0 دلار

بخش فروش

نمی‌توانید آینده را پیش‌بینی کنید، بنابراین نمی‌دانید که خانه در آینده چه ارزشی خواهد داشت. بااین‌حال قصد دارید ملک را حداقل برای 15 سال نگه دارید. فرض می‌کنیم که ملک سالانه 3 درصد افزایش ارزش خواهد داشت و هزینه فروش 10 درصد می‌باشد.

• آیا قیمت فروش را می‌دانید؟ خیر
• میزان افزایش ارزش: 3 درصد
• مدت مالکیت: 15 سال
• هزینه فروش: 10 درصد

هنگامی که دکمه «محاسبه» را فشار دهید، خواهید دید که IRR پیش‌بینی‌شده شما حدود 7 درصد در سال است، با سود کل 183،577 دلار.

مزایای کلیدی و نکات مفید

ارزیابی دقیق املاک اجاره‌ای، کلید کسب درآمد به‌عنوان یک سرمایه‌گذار در املاک و مستغلات است. این محاسبه‌گر، ابزارهایی در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌دهد تا جنبه‌های مالی یک معامله املاک و مستغلات را دقیقاً درک کند. در اینجا چند نکته برای کسب بهره‌بری حداکثری از محاسبه‌گر بازده سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ما ارائه شده است:

مزایای کلیدی:

• بدون حفظ فرمول: محاسبه‌گر املاک اجاره‌ای ما به طور خودکار از ده‌ها فرمول مختلف برای تولید نتایج استفاده می‌کند. انجام دستی این محاسبات ساعت‌ها به طول می‌انجامد. برای استفاده از این محاسبه‌گر نیازی به حفظ هیچ فرمولی ندارید.

• تجزیه‌وتحلیل چندین ملک: سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات اغلب ده‌ها ملک بالقوه را برای یافتن مواردی که درآمد اجاره سودآوری خواهند داشت، تجزیه‌وتحلیل می‌کنند. این محاسبه‌گر به سرمایه‌گذار اجازه می‌دهد تا بسیاری از املاک را در مدت‌زمان کوتاهی تجزیه‌وتحلیل کند.

نکات مفید:

بازسازی و فروش ملک: اگر قصد دارید خانه‌ای را معامله کنید (به این معنی که آن را خریداری، تعمیر و دوباره به فروش برسانید)، همچنان می‌توانید از محاسبه‌گر برای یافتن IRR استفاده کنید. تنها کاری که باید انجام دهید این است که 0 دلار را در فیلدهای بخش درآمد و هزینه عملیاتی وارد کنید.

• درک اهرم: سرمایه‌گذار املاک و مستغلات می‌تواند با تأمین مالی بخش بزرگ‌تر مبلغ از طریق وام، IRR و بازده نقدی خود را افزایش دهد. این امر ریسک را برای سرمایه‌گذار افزایش می‌دهد؛ زیرا پول بیشتری قرض گرفته می‌شود. بااین‌حال، سرمایه‌گذار از کسب درآمد از پول قرض گرفته شده بهره‌مند می‌شود.