Calculateur de biens locatifs

Maximiser les profits en tant qu'investisseur en immobilier locatif

L'immobilier peut être l'un des investissements les plus rentables qui soient. Cette option d'investissement est populaire auprès de millions d'investisseurs dans le monde entier en raison des multiples façons dont l'immobilier peut générer des rendements. Les biens locatifs peuvent générer des revenus locatifs réguliers et prendre de la valeur grâce à la plus-value au fil du temps.

Exemple :

Tony est un investisseur qui souhaite acheter un bien locatif. Il trouve cinq propriétés qui lui semblent être de bons candidats pour son portefeuille. Chaque propriété a un prix, une condition et un emplacement différents. Ces différences affecteront le coût initial et le potentiel de location. Tony a besoin d'un outil pour l'aider à analyser chaque propriété afin de déterminer la meilleure option d'investissement.

De nombreuses variables peuvent affecter le rendement d'un bien locatif, notamment l'emplacement, le marché du travail local, l'âge et l'état du bien, ainsi que d'autres dépenses. Toutes les propriétés ne fournissent pas un bon rendement locatif. Les investisseurs peuvent utiliser un calculateur de location pour évaluer chaque propriété et éviter de faire un mauvais investissement.

Comprendre la formule TRI pour les biens locatifs

La plupart des professionnels de l'immobilier utilisent le TRI (taux de rendement interne) pour déterminer si une propriété vaut l'investissement. Ce calcul est l'une des formules d'investissement les plus compliquées à apprendre, c'est pourquoi le fait de disposer d'un calculateur de rendement locatif de bonne qualité peut vous faire gagner beaucoup de temps et vous éviter des maux de tête.

La formule pour calculer le TRI d'un placement immobilier est la suivante :

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} - PC$$

• NPV = Valeur actuelle nette (ou VAN en français)
• CF = Flux de trésorerie pour la période
• R = Taux de rendement
• PC = Coût de la propriété

Ce qui est déroutant dans cette formule, c'est que vous n'essayez pas de résoudre le NPV (ou VAN). Pour trouver le taux de rendement, vous devez résoudre R pour que NPV soit égal à zéro.

N'oubliez pas que cette formule ne porte que sur une seule période. Étant donné que les biens immobiliers sont détenus sur plusieurs années, cette formule doit être répétée pour chaque année. La formule pour calculer le TRI sur plusieurs années sera la suivante :

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} + \frac{CF²}{1 + R²} + \frac{CF³}{1 + R³} - PC... etc.$$

Si le bien est détenu pendant 20 ans, la formule du TRI devra être répétée 20 fois.

Comment utiliser le calculateur de biens locatifs

Notre calculateur de valeur des biens locatifs comporte quatre sections principales : l’achat, les frais d'exploitation, le revenu et le prix de vente. Chaque section se concentre sur les différents aspects qui déterminent la rentabilité d'une propriété locative.

• Étape 1 : Remplissez la section sur l'achat : Dans cette section, vous fournirez des informations relatives à l'achat de la propriété, notamment le prix d'achat, les détails du prêt, les coûts supplémentaires et les réparations initiales.

• Étape 2 : Remplissez la section Revenus et Dépenses : C'est ici que vous indiquerez le revenu mensuel que vous vous attendez à recevoir de vos locataires. Des champs supplémentaires permettent de prendre en compte les taux d'inoccupation et le coût de l'embauche d'un gestionnaire immobilier.

• Étape 3 : Remplissez la section des dépenses d'exploitation récurrentes : Les dépenses récurrentes comprennent tous les coûts associés à l'exploitation de la propriété locative après l'achat initial et les réparations. Cela comprend les taxes foncières, l'assurance et l'entretien régulier.

• Étape 4 : Remplissez la section Vente : Si vous connaissez le futur prix de vente, vous pouvez saisir cette information en cochant la case « oui ». Cependant, dans la plupart des cas, vous ne saurez pas ce que la propriété vaudra à l'avenir. Vous pouvez estimer la plus-value annuelle si vous ne connaissez pas le prix futur.

• Étape 5 : Cliquez sur « Terminer » et examinez les résultats : Les résultats du calculateur fourniront une analyse complète qui comprend le TRI, le bénéfice total et les flux de trésorerie mensuels et annuels.

Exemple concret

Disons que vous avez décidé de commencer à investir dans l'immobilier. Vous trouvez une maison unifamiliale dans votre quartier qui, selon vous, ferait une excellente propriété locative. Vous voulez analyser la propriété pour savoir si elle serait un investissement rentable.

Section achat

Le prix de vente de la propriété est de 150 000 $ . Vous payez comptant et convainquez l'acheteur de vous vendre la maison pour 125 000 $ . Les frais de clôture sont de 5 000 $ . Vous devrez également rénover la cuisine, ce qui coûtera 15 000 $ . Cette réparation augmentera la valeur de la maison de 25 000 $ .

• Prix Achat : 125 000
• Utilisation d’un prêt : Non
• Frais de clôture : 5 000
• Besoin de réparations ? Oui
• Coût des réparations : 15 000
• Valeur après réparations : 150 000 $ (125 000 $ + 25 000 $)

Section Revenus et frais d’exploitation

Vous pensez pouvoir louer cette maison pour 800 $ par mois sans revenu supplémentaire. Vous prévoyez que le loyer augmentera de 3 % chaque année pour correspondre à l'inflation. Vous prévoyez que votre propriété sera vacante 5 % du temps par an. La gestion de la propriété coûtera 10 %.

• Loyer mensuel : 800 $ (avec une augmentation annuelle de 3 %)
• Autre revenu mensuel : 0
• Taux d'inoccupation : 5%
• Frais de gestion : 10%

Section Dépenses d'exploitation récurrentes

Vous faites quelques recherches et découvrez le coût des diverses dépenses d'exploitation, notamment les impôts fonciers (500 $ par an), l'assurance (350 $ par an), les frais de copropriété (0 $) et l'entretien (1 000 $ par an). On peut supposer que ces coûts augmenteront de 3 % par an.

• Impôt foncier : 500 $ (avec une augmentation annuelle de 3 %)
• Assurance : 350 $ (avec une augmentation annuelle de 3 %)
• Frais de copropriété : 0
• Entretien : 1 000 $ (avec une augmentation annuelle de 3 %)
• Autres coûts : $0

Section Vente

Vous ne pouvez pas prédire l'avenir, donc vous ne savez pas quelle sera la valeur de la maison dans le futur. Cependant, vous prévoyez de conserver la propriété pendant un minimum de 15 ans. Nous supposerons que la valeur de la propriété augmentera de 3 % par an et que le coût de la vente sera de 10 %.

• Connaissez-vous le prix de vente ? Non
• Augmentation de la valeur : 3%
• Durée de détention : 15 ans
• Coût de la vente : 10%

Une fois que vous aurez appuyé sur le bouton Calculer, vous verrez que votre TRI anticipé est d'environ 7 % par an, avec un bénéfice total de 183 577$.

Principaux avantages et conseils utiles

Pour gagner de l'argent en tant qu'investisseur immobilier, il est essentiel d'évaluer soigneusement les biens locatifs. Ce calculateur fournit à l'investisseur les outils dont il a besoin pour comprendre avec précision les aspects financiers d'une transaction immobilière. Voici quelques conseils pour vous aider à tirer le meilleur parti de notre calculateur de rendement des investissements immobiliers.

Principaux avantages :

• Pas besoin de mémoriser des formules : Notre calculateur de biens locatifs utilise instantanément des dizaines de formules différentes pour produire les résultats. Ces calculs nécessiteraient de nombreuses heures s'ils étaient effectués manuellement. Ce calculateur ne nécessite la mémorisation d'aucune formule.

• Analysez plusieurs propriétés : Les investisseurs immobiliers analysent souvent des dizaines de propriétés potentielles pour trouver celles qui seront des propriétés locatives rentables. Ce calculateur permet à l'investisseur d'analyser de nombreuses propriétés en un court laps de temps.

Conseils utiles :

• Transformation de maison : Si vous prévoyez de transformer une maison (c'est-à-dire de l'acheter, de la rénover et de la revendre), vous pouvez toujours utiliser le calculateur pour trouver le TRI. Tout ce que vous avez à faire est d'entrer 0 $ dans les champs de la section des revenus et des dépenses d'exploitation.

• Comprendre l'effet de levier : Un investisseur immobilier peut augmenter son TRI et son rendement en espèces en finançant un plus grand pourcentage de l'hypothèque. Cela augmente le risque pour l'investisseur puisque plus d'argent est emprunté. Cependant, l'investisseur bénéficie également d'un rendement sur l'argent emprunté.