Calcolatore di proprietà in affitto

Massimizzare i profitti come investitore di immobili in affitto

Il settore immobiliare può essere uno degli investimenti più redditizi disponibili. Questa opzione di investimento è apprezzata da milioni di investitori in tutto il mondo a causa dei molteplici modi in cui il settore immobiliare può generare rendimenti. Le proprietà in affitto possono generare redditi da locazione costanti e creare valore attraverso l'apprezzamento nel tempo.

Esempio:

Tony è un investitore che desidera acquistare un immobile da affittare. Trova cinque proprietà che ritiene siano buoni candidati per il suo portafoglio. Ogni proprietà ha un prezzo, una condizione e una posizione diversi. Queste differenze influenzeranno il costo iniziale e il potenziale di affitto. Tony ha bisogno di uno strumento che lo aiuti ad analizzare ogni proprietà per determinare la migliore opzione di investimento.

Molte variabili possono influenzare il rendimento di una proprietà in affitto, tra cui l’ubicazione, il mercato del lavoro locale, l’età e le condizioni della proprietà e altre spese. Non tutte le proprietà costituiscono una buona proprietà in affitto. Gli investitori possono utilizzare un calcolatore dell'affitto per valutare ciascuna proprietà ed evitare di fare un cattivo investimento.

Comprendere la formula IRR per le proprietà in affitto

La maggior parte dei professionisti immobiliari utilizza l'IRR (tasso di rendimento interno) per determinare se una proprietà vale l'investimento. Questo calcolo è una delle formule di investimento più complicate da imparare, quindi avere un calcolatore per case in affitto di buona qualità può farti risparmiare un sacco di tempo e grattacapi.

La formula per calcolare l’IRR di un investimento immobiliare è:

$$VAN = \frac{CF¹}{1 + R¹} - PC$$

• VAN = Valore attuale netto
• CF = Flusso di cassa del periodo
• R = Tasso di rendimento
• PC = Costo della proprietà

La cosa che crea confusione in questa formula è che non stai cercando di risolvere il VAN. Per trovare il tasso di rendimento, è necessario calcolare R per far sì che il VAN sia uguale a zero.

Tieni presente che questa formula è valida per un solo periodo. Poiché il patrimonio immobiliare dura molti anni, questa formula deve essere ripetuta ogni anno. La formula per calcolare l'IRR su diversi anni sarà

$$VAN = \frac{CF¹}{1 + R¹} + \frac{CF²}{1 + R²} + \frac{CF³}{1 + R³} - PC... etc.$$

Se la proprietà è detenuta per 20 anni, la formula IRR dovrà essere ripetuta 20 volte.

Come utilizzare il calcolatore delle proprietà in affitto

Il nostro calcolatore del valore della proprietà in affitto presenta quattro aree principali in cui vengono fornite informazioni: acquisto, spese operative, reddito e prezzo di vendita. Ogni sezione si concentra sui vari aspetti che determinano la redditività di un immobile in affitto.

• Passaggio 1: completa la sezione di acquisto: in questa sezione fornirai informazioni relative all'acquisto della proprietà, incluso il prezzo di acquisto, i dettagli del prestito, i costi aggiuntivi e le riparazioni iniziali.

• Passaggio 2: compila la sezione Spese di reddito: qui inserirai il reddito mensile che prevedi di ricevere dai tuoi inquilini. Ci sono campi aggiuntivi che tengono conto dei tassi di posti vacanti e del costo dell'assunzione di un gestore immobiliare professionista.

• Passaggio 3: completa la sezione Spese operative ricorrenti: le spese ricorrenti includono tutti i costi associati alla gestione dell'immobile in affitto dopo l'acquisto iniziale e le riparazioni. Ciò include tasse sulla proprietà, assicurazione e manutenzione regolare.

• Passaggio 4: completa la sezione di vendita: se conosci il prezzo di vendita futuro, puoi inserire queste informazioni selezionando la casella sì. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, non saprai quanto varrà la proprietà in futuro. Puoi stimare l’apprezzamento annuale del valore se non conosci il prezzo futuro.

• Passaggio 5: fai clic su "Completa" e rivedere i risultati: i risultati del calcolatore forniranno un'analisi completa che include l'IRR, il profitto totale e il flusso di cassa mensile e annuale.

Esempio reale

Diciamo che hai deciso di iniziare a investire nel settore immobiliare. Trovi una casa unifamiliare nel tuo quartiere che ritieni possa essere un'ottima proprietà in affitto. Vuoi analizzare la proprietà per scoprire se sarebbe un investimento redditizio.

Sezione Acquisti

Il prezzo di vendita della proprietà è di $ 150.000. Pagherai in contanti e convincerai l'acquirente a venderti la casa per $ 125.000. I costi di chiusura sono $ 5.000. Dovrai anche ristrutturare la cucina, che costerà $ 15.000. Questa riparazione aumenterà il valore della casa di $ 25.000.

• Prezzo d'acquisto: $ 125.000
• Si utilizzerà un Prestito?: No
• Costo di chiusura: $ 5.000
• Necessita di riparazioni?: Sì
• Costo di riparazione: $ 15.000
• Valore dopo le riparazioni: $ 150.000 ($ 125.000 + $ 25.000)

Sezione Entrate

Credi di poter affittare questa casa per $ 800 al mese senza entrate aggiuntive. Si prevede che l'affitto aumenterà del 3% ogni anno per adeguarsi all'inflazione. Ti aspetti che la tua proprietà sia vuota il 5% del tempo all'anno. La gestione della proprietà avrà un costo del 10%.

• Affitto mensile: $800 (con aumento annuo del 3%)
• Altro reddito mensile: $ 0
• Tasso di vacanza: 5%
• Commissione di gestione: 10%

Sezione Spese operative ricorrenti

Fai una piccola ricerca e scopri il costo delle varie spese operative, comprese le tasse sulla proprietà ($ 500 all'anno), l'assicurazione ($ 350 all'anno), le quote associative dell’HOA ($ 0) e la manutenzione ($ 1.000 all'anno). È lecito ritenere che questi costi aumenteranno del 3% all’anno.

• Imposta sulla proprietà: $ 500 (con un aumento annuo del 3%)
• Assicurazione: $ 350 (con un aumento annuo del 3%)
• Quote associative dell’HOA: $ 0
• Manutenzione: $ 1.000 (con aumento annuo del 3%)
• Altri costi: $ 0

Sezione Vendi

Non puoi prevedere il futuro, quindi non sai quanto varrà la casa in futuro. Tuttavia, prevedi di mantenere la proprietà per un minimo di 15 anni. Assumeremo che la proprietà si apprezzerà del 3% annuo e che il costo di vendita sarà del 10%.

• Conosci il prezzo di vendita?: No
• Rivalutazione del valore: 3%
• Durata della detenzione: 15 anni
• Costo di vendita: 10%

Dopo aver premuto il pulsante Calcola, vedrai che il tuo IRR previsto è di circa il 7% all'anno, con un profitto totale di $ 183.577.

Vantaggi principali e suggerimenti utili

Guadagnare come investitore immobiliare è fondamentale per valutare attentamente le proprietà in affitto. Questo calcolatore fornisce all'investitore gli strumenti necessari per comprendere accuratamente gli aspetti finanziari di un'operazione immobiliare. Ecco alcuni suggerimenti per sfruttare al meglio il nostro calcolatore del rendimento degli investimenti immobiliari.

Vantaggi chiave:

• Nessuna formula da memorizzare: il nostro calcolatore di proprietà in affitto utilizza istantaneamente decine di formule diverse per produrre i risultati. Questi calcoli richiederebbero molte ore se eseguiti manualmente. Questa calcolatrice non richiede la memorizzazione di alcuna formula.

• Analizzare più proprietà: gli investitori immobiliari spesso analizzano decine di potenziali proprietà per trovare quelle che saranno proprietà in affitto redditizie. Questo calcolatore consente all'investitore di analizzare molte proprietà in un breve periodo di tempo.

Consigli utili:

• Rivendita della casa: se hai intenzione di rivendere una casa (il che significa che la acquisterai, la riparerai e la rivenderai), puoi comunque utilizzare il calcolatore per trovare l'IRR. Tutto quello che devi fare è inserire $ 0 nei campi della sezione entrate e spese operative.

• Comprensione della leva finanziaria: un investitore immobiliare può aumentare il proprio IRR e incassare il rendimento in contanti finanziando una percentuale maggiore del mutuo. Ciò aumenta il rischio per l’investitore poiché viene preso in prestito più denaro. Tuttavia, l’investitore beneficia di un rendimento sul denaro preso in prestito.