Kalkulator wynajmu nieruchomości

Maksymalizacja zysków jako inwestor w nieruchomości na wynajem

Nieruchomości mogą być jedną z najbardziej dochodowych dostępnych inwestycji. Ta opcja inwestycyjna jest popularna wśród milionów inwestorów na całym świecie ze względu na wiele sposobów, w jakie nieruchomości mogą generować zyski. Nieruchomości na wynajem mogą generować stały dochód z wynajmu i z czasem zyskiwać na wartości.

Przykład:

Tomasz jest inwestorem, który chce kupić nieruchomość na wynajem. Znajduje pięć nieruchomości, które jego zdaniem są dobrymi kandydatami do jego portfela. Każda nieruchomość ma inną cenę, stan i lokalizację. Różnice te będą miały wpływ na początkowy koszt i potencjał wynajmu. Tomasz potrzebuje narzędzia, które pomoże mu przeanalizować każdą nieruchomość w celu określenia najlepszej opcji inwestycyjnej.

Na zysk z wynajmu nieruchomości może wpływać wiele zmiennych, w tym lokalizacja, lokalny rynek pracy, wiek i stan nieruchomości oraz inne wydatki. Nie każda nieruchomość nadaje się na wynajem. Inwestorzy mogą użyć kalkulatora wynajmu do oceny każdej nieruchomości, aby uniknąć dokonania złej inwestycji.

Zrozumienie formuły IRR dla nieruchomości na wynajem

Większość profesjonalistów z branży nieruchomości wykorzystuje wewnętrzną stopę zwrotu (z ang. Internal Rate of Return – IRR) do określenia, czy dana nieruchomość jest warta inwestycji. Obliczenie to jest jednym z najbardziej skomplikowanych wzorów inwestycyjnych, których należy się nauczyć, więc posiadanie dobrej jakości kalkulatora wynajmu domu może zaoszczędzić wiele czasu i bólu głowy.

Wzór na obliczenie IRR dla nieruchomości inwestycyjnej to:

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} - PC$$

• NPV = Wartość bieżąca netto
• CF = Przepływy pieniężne za okres
• R = Stopa zwrotu
• PC = Koszt nieruchomości

Mylące w tym wzorze jest to, że nie próbujesz rozwiązać dla NPV. Aby znaleźć stopę zwrotu, musisz rozwiązać dla R, aby NPV wynosiło zero.

Należy pamiętać, że wzór ten dotyczy tylko jednego okresu. Ponieważ nieruchomość jest utrzymywana przez wiele lat, wzór ten należy powtórzyć dla każdego roku. Wzór na obliczenie IRR dla kilku lat będzie następujący:

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} + \frac{CF²}{1 + R²} + \frac{CF³}{1 + R³} - PC... itd.$$

Jeśli nieruchomość jest utrzymywana przez 20 lat, formuła IRR będzie musiała zostać powtórzona 20 razy.

Jak korzystać z kalkulatora wynajmu nieruchomości

Nasz kalkulator wartości nieruchomości na wynajem dostarcza informacji w czterech głównych obszarach: zakup, koszty bieżące, dochód i cena sprzedaży. Każda sekcja koncentruje się na różnych aspektach, które określają rentowność wynajmowanej nieruchomości.

• Krok 1: Wypełnij sekcję „Kupno”: W tej sekcji należy podać informacje związane z zakupem nieruchomości, w tym cenę zakupu, szczegóły pożyczki, dodatkowe koszty i początkowe naprawy.

• Krok 2: Wypełnij sekcję „Dochód i wydatki”: W tym miejscu należy wpisać miesięczny dochód, jaki spodziewamy się uzyskać od najemców. Istnieją dodatkowe pola do uwzględnienia wskaźników pustostanów i kosztów zatrudnienia profesjonalnego zarządcy nieruchomości.

• Krok 3: Wypełnij sekcję „Powtarzające się koszty eksploatacyjne”: Powtarzające się wydatki obejmują wszelkie koszty związane z eksploatacją wynajmowanej nieruchomości po początkowym zakupie i naprawach. Obejmuje to podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i regularną konserwację.

• Krok 4: Wypełnij sekcję „Sprzedaż”: Jeśli znasz przyszłą cenę sprzedaży, możesz wprowadzić tę informację, zaznaczając pole „tak”. Jednak w większości przypadków nie będziesz wiedział, ile nieruchomość będzie warta w przyszłości. Możesz oszacować roczny wzrost wartości, jeśli nie znasz przyszłej ceny.

• Krok 5: Kliknij „Zakończ” i przejrzyj wyniki: Wyniki kalkulatora zapewnią pełną analizę, która obejmuje IRR, całkowity zysk oraz miesięczne i roczne przepływy pieniężne.

Rzeczywisty przykład

Załóżmy, że zdecydowałeś się zacząć inwestować w nieruchomości. Znajdujesz dom jednorodzinny w swojej okolicy, który twoim zdaniem byłby świetną nieruchomością na wynajem. Chcesz przeanalizować nieruchomość, aby dowiedzieć się, czy będzie to opłacalna inwestycja.

Sekcja kupna

Cena sprzedaży nieruchomości wynosi 150 000 USD. Zapłacisz gotówką i przekonasz kupującego do sprzedaży domu za 125 000 USD. Koszty finalizacji transakcji wynoszą 5 000 USD. Konieczna będzie również przebudowa kuchni, która będzie kosztować 15 000 USD. Remont ten zwiększy wartość domu o 25 000 USD.

• Cena zakupu: 125 000 USD
• Korzystanie z pożyczki: Nie
• Koszt finalizacji transakcji: 5 000 USD
• Potrzebne naprawy: Tak
• Koszt naprawy: 15 000 USD
• Wartość po naprawie: 150 000 USD (125 000 USD + 25 000 USD)

Sekcja dochodów

Uważasz, że możesz wynająć ten dom za 800 USD miesięcznie bez dodatkowego dochodu. Przewidujesz, że czynsz będzie wzrastał o 3% każdego roku, aby dorównać inflacji. Przewidujesz także, że nieruchomość będzie pusta przez 5% czasu w roku. Zarządzanie nieruchomością będzie kosztować 10%.

• Miesięczny czynsz: 800 USD (z 3% roczną podwyżką)
• Inny miesięczny dochód: 0 USD
• Wskaźnik pustostanów: 5%
• Opłata za zarządzanie: 10%

Sekcja powtarzających się kosztów eksploatacyjnych

Przeprowadzasz małe śledztwo i dowiadujesz się o kosztach różnych wydatków eksploatacyjnych, w tym podatków od nieruchomości (500 USD rocznie), ubezpieczenia (350 USD rocznie), opłat wspólnoty mieszkaniowej (0 USD) i konserwacji (1 000 USD rocznie). Można bezpiecznie założyć, że koszty te będą rosły o 3% rocznie.

• Podatek od nieruchomości: 500 USD (z 3% rocznym wzrostem)
• Ubezpieczenie: 350 USD (z 3% roczną podwyżką)
• Opłaty wspólnoty mieszkaniowej: 0 USD
• Koszty utrzymania: 1000 USD (z 3% rocznym wzrostem)
• Inne koszty: 0 USD

Sekcja sprzedaży

Nie możesz przewidzieć przyszłości, więc nie wiesz, ile dom będzie wart w przyszłości. Planujesz jednak utrzymywać nieruchomość przez co najmniej 15 lat. Zakładamy, że wartość nieruchomości będzie rosła o 3% rocznie, a koszt sprzedaży wyniesie 10%.

• Czy znasz cenę sprzedaży: Nie
• Wzrost wartości: 3%
• Długość utrzymywania: 15 lat
• Koszt sprzedaży: 10%

Po naciśnięciu przycisku „Oblicz” zobaczysz, że przewidywana stopa IRR wynosi około 7% rocznie, a całkowity zysk to 183 577 USD.

Kluczowe korzyści i przydatne wskazówki

Zarabianie pieniędzy jako inwestor na rynku nieruchomości wymaga starannej oceny wynajmowanych nieruchomości. Ten kalkulator zapewnia inwestorowi narzędzia potrzebne do dokładnego zrozumienia aspektów finansowych transakcji na rynku nieruchomości. Oto kilka wskazówek, które pomogą w pełni wykorzystać nasz kalkulator zwrotu z inwestycji w nieruchomości.

Kluczowe korzyści:

• Bez zapamiętywania wzorów: Nasz kalkulator wynajmu nieruchomości natychmiast wykorzystuje dziesiątki różnych formuł do uzyskania wyników. Obliczenia te zajęłyby wiele godzin, gdyby były wykonywane ręcznie. Ten kalkulator nie wymaga zapamiętywania żadnych formuł.

• Analiza wielu nieruchomości: Inwestorzy w nieruchomości często analizują dziesiątki potencjalnych nieruchomości, aby znaleźć te, które przyniosą zyski z wynajmu. Ten kalkulator pozwala inwestorowi przeanalizować wiele nieruchomości w krótkim czasie.

Przydatne wskazówki:

• Flip mieszkaniowy: Jeśli masz w planach „house flipping” (co oznacza, że kupisz nieruchomość, wyremontujesz ją i odsprzedasz), nadal możesz użyć kalkulatora, aby znaleźć IRR. Wszystko, co musisz zrobić, to wpisać 0 USD w polach w sekcji przychodów i kosztów eksploatacyjnych.

• Zrozumienie dźwigni finansowej: Inwestor na rynku nieruchomości może zwiększyć swoją stopę IRR i zwrot gotówkowy, finansując większy procent kredytu hipotecznego. Zwiększa to ryzyko dla inwestora, ponieważ pożycza więcej pieniędzy. Jednak inwestor czerpie korzyści z uzyskania zwrotu z pożyczonych pieniędzy.