เครื่องคำนวณอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

เพิ่มผลกำไรสูงสุดในฐานะนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

อสังหาริมทรัพย์อาจเป็นหนึ่งในการลงทุนที่ทำกำไรได้มากที่สุด ตัวเลือกการลงทุนนี้ได้รับความนิยมจากนักลงทุนหลายล้านคนทั่วโลก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างผลตอบแทนได้หลายวิธี อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าสามารถสร้างรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอและสร้างมูลค่าผ่านการแข็งค่าเมื่อเวลาผ่านไป

ตัวอย่าง:

โทนี่เป็นนักลงทุนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เขาพบอสังหาริมทรัพย์ห้าแห่งที่เขารู้สึกว่าเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับพอร์ตการลงทุนของเขา แต่ละทรัพย์สินมีราคา สภาพ และทำเลที่แตกต่างกัน ความแตกต่างเหล่านี้จะส่งผลต่อต้นทุนเริ่มต้นและศักยภาพในการเช่า โทนี่ต้องการเครื่องมือเพื่อช่วยเขาวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งเพื่อพิจารณาตัวเลือกการลงทุนที่ดีที่สุด

ตัวแปรหลายอย่างอาจส่งผลต่อผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รวมถึงสถานที่ตั้ง ตลาดงานในท้องถิ่น อายุและสภาพของทรัพย์สิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ไม่ใช่ทุกทรัพย์สินที่จะเป็นทรัพย์สินให้เช่าที่ดี ผู้ลงทุนสามารถใช้เครื่องคำนวณการเช่าเพื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งเพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนที่เสีย

การทำความเข้าใจกับสูตร IRR สำหรับทรัพย์สินให้เช่า

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ใช้ IRR (อัตราผลตอบแทนภายใน) เพื่อพิจารณาว่าทรัพย์สินนั้นคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ การคำนวณนี้เป็นหนึ่งในสูตรการลงทุนที่ซับซ้อนที่สุดในการเรียนรู้ ดังนั้นการมีเครื่องคำนวณสำหรับเช่าบ้านคุณภาพดีจะช่วยให้คุณประหยัดเวลาและไม่ต้องปวดหัวกับปัญญา

สูตรในการคำนวณ IRR ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือ:

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} - PC$$

• NPV = มูลค่าปัจจุบันสุทธิ
• CF = กระแสเงินสดเป็นงวด
• R = อัตราผลตอบแทน
• PC = ค่าทรัพย์สิน

สิ่งที่น่าสับสนเกี่ยวกับสูตรนี้ คือคุณไม่ได้พยายามหา NPV ในการหาอัตราผลตอบแทน คุณต้องแก้หา R เพื่อให้ NPV เท่ากับศูนย์

โปรดทราบว่าสูตรนี้ใช้สำหรับช่วงเวลาเดียวเท่านั้น เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ถือครองมานานหลายปี จึงต้องทำซ้ำสูตรนี้ทุกปี สูตรคำนวณ IRR ในช่วงหลายปีจะเป็นดังนี้

$$NPV = \frac{CF¹}{1 + R¹} + \frac{CF²}{1 + R²} + \frac{CF³}{1 + R³} - PC... etc.$$

หากทรัพย์สินนั้นถือครองเป็นเวลา 20 ปี จะต้องคำนวณสูตร IRR ซ้ำ 20 ครั้ง

วิธีใช้เครื่องคำนวณทรัพย์สินให้เช่า

เครื่องคำนวณมูลค่าทรัพย์สินให้เช่าของเรามีข้อมูลสี่ส่วนหลัก ๆ ได้แก่ การซื้อ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รายได้ และราคาขาย แต่ละส่วนจะมุ่งเน้นไปที่แง่มุมต่าง ๆ ที่ขับเคลื่อนความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

• ขั้นตอนที่ 1: ดำเนินการส่วนการซื้อให้เสร็จสมบูรณ์: ในส่วนนี้ คุณจะให้ข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงราคาซื้อ รายละเอียดสินเชื่อ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม และการซ่อมแซมเบื้องต้น

• ขั้นตอนที่ 2: กรอกส่วนรายรับรายจ่าย: ที่นี่คุณจะป้อนรายได้ต่อเดือนที่คุณคาดว่าจะได้รับจากผู้เช่าของคุณ มีช่องข้อมูลเพิ่มเติมสำหรับพิจารณาอัตราตำแหน่งว่างและต้นทุนในการจ้างผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

• ขั้นตอนที่ 3: กรอกส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เกิดซ้ำให้ครบถ้วน: ค่าใช้จ่ายที่เกิดซ้ำรวมถึงค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานทรัพย์สินที่เช่าหลังจากการซื้อและซ่อมแซมครั้งแรก ซึ่งรวมถึงภาษีทรัพย์สิน การประกันภัย และการบำรุงรักษาตามปกติ

• ขั้นตอนที่ 4: กรอกส่วนการขาย: หากคุณทราบราคาขายในอนาคต คุณสามารถป้อนข้อมูลนี้ได้โดยทำเครื่องหมายในช่องใช่ อย่างไรก็ตาม ในกรณีส่วนใหญ่ คุณจะไม่ทราบว่าทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าใดในอนาคต คุณสามารถประมาณมูลค่าที่เพิ่มขึ้นรายปีได้หากคุณไม่ทราบราคาในอนาคต

• ขั้นตอนที่ 5: คลิก "เสร็จสิ้น" และตรวจสอบผลลัพธ์: ผลลัพธ์จากเครื่องคำนวณจะให้การวิเคราะห์ที่สมบูรณ์ซึ่งรวมถึง IRR กำไรทั้งหมด และกระแสเงินสดรายเดือนและรายปี

ตัวอย่างจริง

สมมติว่าคุณตัดสินใจเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คุณพบบ้านเดี่ยวในละแวกบ้านของคุณซึ่งคุณเชื่อว่าจะทำให้เป็นทรัพย์สินให้เช่าที่ดี คุณต้องการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เพื่อดูว่าจะเป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไรหรือไม่

ส่วนจัดซื้อ

ราคาขายทรัพย์สินอยู่ที่ 150,000 ดอลลาร์ คุณจะจ่ายเงินสดและโน้มน้าวให้ผู้ซื้อขายบ้านให้คุณในราคา 125,000 ดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายในการปิดคือ 5,000 ดอลลาร์ คุณจะต้องปรับปรุงห้องครัวใหม่ด้วย ซึ่งจะมีค่าใช้จ่าย 15,000 ดอลลาร์ การซ่อมแซมนี้จะทำให้มูลค่าบ้านเพิ่มขึ้น 25,000 ดอลลาร์

• ราคาซื้อ: 125,000 ดอลลาร์
• ใช้เงินกู้หรือไม่?: ไม่
• ต้นทุนการปิดบัญชี: 5,000 ดอลลาร์
• ต้องการซ่อมแซมหรือไม่?: ใช่
• ค่าซ่อม: 15,000 ดอลลาร์
• มูลค่าหลังการซ่อมแซม: 150,000 ดอลลาร์ (125,000 ดอลลาร์ + 25,000 ดอลลาร์)

ส่วนรายได้

คุณเชื่อว่าคุณสามารถเช่าบ้านหลังนี้ได้ในราคา 800 ดอลลาร์ต่อเดือนโดยไม่มีรายได้เพิ่มเติม คุณคาดหวังว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 3% ในแต่ละปีเพื่อให้สอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อ คุณคาดหวังว่าทรัพย์สินของคุณจะว่าง 5% ของเวลาต่อปี การจัดการทรัพย์สินจะมีค่าใช้จ่าย 10%

• ค่าเช่ารายเดือน: 800 ดอลลาร์ (เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี)
• รายได้ต่อเดือนอื่น ๆ: 0 ดอลลาร์
• อัตราตำแหน่งว่าง: 5%
• ค่าธรรมเนียมการจัดการ: 10%

ส่วนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เกิดขึ้นประจำ

คุณค้นคว้าข้อมูลเล็ก ๆ น้อย ๆ และค้นหาต้นทุนของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่าง ๆ รวมถึงภาษีทรัพย์สิน (500 ดอลลาร์ต่อปี) ประกันภัย (350 ดอลลาร์ต่อปี) ค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) (0 ดอลลาร์) และค่าบำรุงรักษา (1,000 ดอลลาร์ต่อปี) ปลอดภัยที่จะถือว่าต้นทุนเหล่านี้จะเพิ่มขึ้น 3% ต่อปี

• ภาษีทรัพย์สิน: 500 ดอลลาร์ (เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี)
• ประกันภัย: 350 ดอลลาร์ (เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี)
• ค่าธรรมเนียมสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA): 0 ดอลลาร์
• การบำรุงรักษา: 1,000 ดอลลาร์ (เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี)
• ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ: 0 ดอลลาร์

ส่วนการขาย

คุณไม่สามารถทำนายอนาคตได้ ดังนั้นคุณจึงไม่รู้ว่าบ้านจะมีมูลค่าเท่าไรในอนาคต อย่างไรก็ตาม คุณวางแผนที่จะถือครองทรัพย์สินเป็นเวลาอย่างน้อย 15 ปี เราจะสมมติว่าทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น 3% ต่อปี และต้นทุนในการขายจะอยู่ที่ 10%

• คุณรู้ราคาขายหรือไม่?: ไม่
• การแข็งค่าของมูลค่า: 3%
• ระยะเวลาการถือครอง: 15 ปี
• ต้นทุนการขาย: 10%

เมื่อคุณกดปุ่มคำนวณ คุณจะเห็นว่า IRR ที่คาดหวังของคุณคือประมาณ 7% ต่อปี โดยมีกำไรรวม 183,577 ดอลลาร์

ประโยชน์หลักและเคล็ดลับที่เป็นประโยชน์

การสร้างรายได้ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นกุญแจสำคัญในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างรอบคอบ เครื่องคำนวณนี้มอบเครื่องมือที่จำเป็นแก่นักลงทุนในการทำความเข้าใจด้านการเงินของข้อตกลงอสังหาริมทรัพย์อย่างถูกต้อง ต่อไปนี้เป็นเคล็ดลับบางประการที่จะช่วยให้คุณได้รับประโยชน์สูงสุดจากเครื่องคำนวณผลตอบแทนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา

ประโยชน์หลัก:

• ไม่มีสูตรท่องจำ: เครื่องคำนวณทรัพย์สินให้เช่าของเราใช้สูตรที่แตกต่างกันหลายสิบสูตรทันทีเพื่อสร้างผลลัพธ์ การคำนวณเหล่านี้จะใช้เวลาหลายชั่วโมงหากดำเนินการด้วยตนเอง เครื่องคำนวณนี้ไม่จำเป็นต้องท่องจำสูตรใด ๆ

• วิเคราะห์คุณสมบัติหลายรายการ: นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักจะวิเคราะห์คุณสมบัติที่มีศักยภาพหลายสิบรายการเพื่อค้นหาคุณสมบัติที่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ทำกำไรได้ เครื่องคำนวณนี้ช่วยให้นักลงทุนวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากได้ในระยะเวลาอันสั้น

เคล็ดลับที่เป็นประโยชน์:

• การฟลิปบ้าน: หากคุณวางแผนที่จะฟลิปบ้าน (หมายความว่าคุณจะซื้อ ซ่อมแซม และขายต่อ) คุณยังคงสามารถใช้เครื่องคำนวณเพื่อค้นหา IRR ได้ สิ่งที่คุณต้องทำคือป้อน 0 ดอลลาร์ลงในช่องในส่วนรายได้และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

• การทำความเข้าใจเลเวอเรจ: นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่ม IRR และผลตอบแทนเงินสดเป็นเงินสดได้โดยการจัดหาเงินกู้ในเปอร์เซ็นต์ที่มากขึ้น สิ่งนี้จะเพิ่มความเสี่ยงให้กับนักลงทุนเนื่องจากมีการกู้ยืมเงินมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนจะได้รับประโยชน์จากการได้รับผลตอบแทนจากเงินที่ยืมมา